Последнее время я изучаю недооценённые REITы, и честно говоря, пассивный доход у них довольно хороший, если знать, куда смотреть. Эти активы всё больше привлекают моё внимание, поскольку они чувствительны к ставкам, что означает потенциал роста, если действительно произойдут снижения ставок.

Позвольте мне объяснить, что я рассматриваю. Realty Income — классический выбор, который все знают — это по сути машина для ежемесячных дивидендов. Торгуется по разумной оценке, доходность около 5,57% с постоянными ежемесячными выплатами. Такой стабильный поток дохода продолжает работать, пока вы спите.

Но вот что интересно. Agree Realty тихо восстанавливается. Мультиканальный розничный подход очень хорош, и они недавно увеличили свой ежемесячный дивиденд на 12% по сравнению с предыдущим месяцем, что является сильным сигналом. Их FFO превзошёл ожидания, а рост выручки составил 18% по сравнению с прошлым годом. У них более 2100 объектов недвижимости в 49 штатах и крепкий баланс с отсутствием крупных погашений долгов до 2028 года — у них есть реальная устойчивость. Это именно тот тип недооценённых REITов, который я действительно хочу иметь.

Затем есть Iron Mountain, которая активно развивает инфраструктуру для искусственного интеллекта. Они агрессивно расширяют мощности дата-центров, чтобы справиться со спросом на генеративный ИИ. Эта идея очень привлекательна — инвестиции в дата-центры ожидается вырастут с $321 миллиардов до $410 миллиардов к 2025 году, и такие активы должны получить значительную выгоду. Их прибыль была хорошей: FFO превзошёл ожидания на 18 центов, а выручка выросла на 12% по сравнению с прошлым годом. Аналитики повышали целевые цены, что обычно означает, что институциональные инвесторы начинают проявлять интерес.

Если вы хотите диверсифицировать, а не выбирать отдельные недооценённые REITы, то ETF на дата-центры и цифровую инфраструктуру даст вам доступ ко всей экосистеме — Equinix, American Tower, Crown Castle, Digital Realty Trust, Digital Bridge. Один фонд, 25 связанных активов, и вы не делаете ставку только на один объект.

Макрообстановка для таких инвестиций сейчас выглядит интересно. Если ФРС действительно снизит ставки, как ожидают все, деньги снова потекут в активы с доходностью. Тогда недооценённые REITы обычно показывают свой лучший момент. Стоит держать их в поле зрения, если хотите построить пассивный доход без чрезмерного риска роста.