Я вижу, что многие спрашивают о доходности при досрочном погашении, особенно когда думают о рефинансировании или досрочной выплате кредита. Это один из тех финансовых механизмов, который недостаточно освещается, пока вдруг не обернется для вас затратами.

Итак, суть в том, что yield maintenance — это по сути штраф за досрочное погашение, предназначенный для защиты кредиторов, когда вы решаете выплатить кредит раньше срока. Когда вы берете деньги в долг на долгий срок, кредитор рассчитывает получать проценты на протяжении всего этого периода. Если вы погасите его раньше, он потеряет всю будущую прибыль по процентам. Yield maintenance — это способ компенсировать эту потерю.

Механизм работает так. Ваш кредитор рассчитывает, сколько он бы заработал на процентах, если бы придерживался первоначального графика платежей. Затем он определяет, сколько он реально сможет заработать, если ему придется реинвестировать ваш досрочно погашенный основной долг по текущим рыночным ставкам. Если текущие ставки ниже ставки по вашему кредиту, возникает разрыв. За этот разрыв вам нужно заплатить штраф, который по сути его закрывает. Это сделано так, чтобы кредитор в итоге получал примерно ту же доходность в любом случае.

Позвольте объяснить, как именно происходит расчет, потому что это менее страшно, чем кажется. Формула yield maintenance учитывает три основных фактора: текущую приведенную стоимость оставшихся платежей, вашу исходную процентную ставку и текущую доходность по казначейским облигациям. Формула — это текущая стоимость оставшихся платежей, умноженная на разницу между вашей ставкой по кредиту и доходностью по казначейским облигациям.

Вот конкретный пример. Допустим, у вас осталось 60 000 долларов по кредиту под 5% с оставшимся сроком пять лет. Вы хотите погасить его сейчас, но доходность по пятилетним казначейским облигациям снизилась до 3%. Сначала вы рассчитываете коэффициент текущей стоимости, используя текущую доходность и оставшееся время. Он получается примерно 4,58. Умножаете это на ваш оставшийся баланс 60 000 долларов, и получаете примерно 274 782 доллара — это текущая стоимость оставшихся платежей. Затем умножаете это на разницу между ставкой по кредиту и доходностью казначейских облигаций — 5% минус 3%, то есть 0,02. В итоге штраф за досрочное погашение составляет около 5 496 долларов.

Это значительная сумма. Поэтому yield maintenance — важный фактор, если вы думаете о рефинансировании. Нужно понять, оправданы ли сэкономленные проценты при рефинансировании по более низкой ставке затратами на штраф. Иногда это имеет смысл, иногда — нет.

Интересно, что yield maintenance работает в вашу пользу, если ставки растут. Если рыночные ставки превысят вашу исходную ставку по кредиту, кредитор сможет реинвестировать деньги по более высокой доходности, и штраф снизится или полностью исчезнет. Но в условиях снижающихся ставок, а именно тогда большинство людей хотят рефинансировать, именно тогда yield maintenance особенно «кусается».

Эта структура штрафов в основном встречается в коммерческой недвижимости и в кредитах, которые объединяются в ипотечные ценные бумаги. Обычно вы не увидите yield maintenance в стандартных 30-летних жилых ипотечных кредитах. Там обычно применяются более простые штрафы за досрочное погашение, если вообще есть.

Причина, по которой кредиторы используют yield maintenance, — это предсказуемость. Они могут предлагать долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой, будучи уверенными, что даже при досрочном погашении они защищены. Для заемщика понимание yield maintenance помогает принимать более обоснованные решения о том, когда рефинансирование действительно оправдано и какова реальная стоимость досрочной выплаты. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения кредита, это определенно стоит хорошо взвесить.