Какие преимущества для покупки жилья принесет новая политика? Какое влияние она окажет на тенденции рынка? Экспертный разбор "Новых семи правил" рынка недвижимости Шанхая

25 февраля, Шанхайский комитет по жилищному строительству и городскому развитию, а также управление по жилищной политике совместно с четырьмя другими ведомствами опубликовали уведомление «О дальнейшем оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости города» (далее — «Уведомление»), включающее семь мер по снижению ограничений на покупку жилья, улучшению условий по ипотечным кредитам и совершенствованию налога на недвижимость физических лиц.

Введение «новых семи мер» приносит ряд преимуществ для покупателей жилья. Какое влияние окажет это на будущее рынка недвижимости Шанхая? 25 февраля журналисты «Пэнпай» взяли интервью у нескольких экспертов отрасли, чтобы прокомментировать новые меры, их последствия и прогнозы развития рынка.

Снижение порога входа для покупки жилья, поддержка стабильных групп населения

Для обеспечения комфортных условий проживания, содействия балансу работы и жизни, а также для удовлетворения разумных потребностей граждан в жилье, «Уведомление» четко обозначает дальнейшее снижение ограничений на покупку жилья: во-первых, сокращается необходимый срок уплаты социального страхования или налога на доходы физических лиц для нерезидентов Шанхая, покупающих жилье внутри внешней окружной линии; во-вторых, нерезиденты, соответствующие условиям, могут приобрести еще один объект внутри внешней окружной линии; в-третьих, нерезиденты, имеющие «Шанхайский регистрационный сертификат проживания» не менее 5 лет, могут приобрести в городе 1 объект жилья без необходимости подтверждать уплату социального страхования или налога.

Согласно новым правилам, нерезиденты, которые с даты покупки жилья в городе непрерывно платят социальное страхование или налог на доходы не менее 1 года, могут приобретать любое количество жилья за пределами внешней окружной линии, внутри — не более одного; при стаже 3 года и более — не более двух объектов внутри внешней окружной линии. Обладатели «Шанхайского регистрационного сертификата проживания» сроком 5 лет и более могут приобрести только один объект по всему городу.

«Анализируя снижение ограничений на покупку жилья, можно сказать, что новые меры снизили порог входа и увеличили количество приобретаемых объектов», — отметил заместитель директора Института недвижимости «Эйсю» Ян Юйцзинь. Он подчеркнул, что для нерезидентов Шанхая сокращен срок уплаты социального страхования до 1 года для покупки жилья внутри внешней окружной линии, а для семей с 3-летним стажем — разрешено приобретать до двух объектов внутри внешней окружной линии. Это свидетельствует о дальнейшем снижении барьеров для покупки недвижимости нерезидентами и уменьшении издержек на ожидание.

Кроме того, новые меры поддерживают потребности стабильных групп населения. До этого, для работников, занятых в городских инфраструктурных службах или у компаний с головным офисом за пределами города, отсутствие уплаты социального страхования в Шанхае означало отсутствие права на покупку жилья. «Новые меры позволяют обладателям «регистрационного сертификата проживания» сроком более 5 лет приобретать жилье, что ориентировано на поддержку таких групп», — отметил Ян Юйцзинь.

Аналитик компании «Цзянчжун Чжунюань» Лу Вэньси считает, что оптимизация ограничений расширяет охват и удовлетворяет разнообразные потребности в жилье. «Теперь достаточно иметь 1 год социального страхования, чтобы купить хотя бы один объект, — и больше не нужно делить районы по внутренней и внешней окружной линии», — говорит он. Он отметил, что в настоящее время спрос на улучшение жилья среднего и высокого класса особенно заметен, особенно на новые квартиры или в престижных районах, и новые меры точно стимулируют спрос таких покупателей. Для нерезидентов с 3-летним стажем ранее обычно было необходимо сначала продать старое жилье, чтобы купить новое, а теперь можно сначала купить, а затем продать, или сразу приобрести второй объект.

Поддержка ипотечных кредитов «по признаку собственности, а не по признаку кредита», снижение стоимости кредитования

Для усиления роли ипотечных кредитов в поддержке жилищных расходов и удовлетворения потребностей граждан на разных этапах, «Уведомление» также включает меры по улучшению условий по ипотеке: повышение максимального лимита по ипотечным кредитам, расширение возможностей по количеству приобретаемых объектов, а также расширение поддержки многодетных семей при покупке жилья.

В части лимита по кредитам, новая политика предусматривает увеличение максимальной суммы ипотечного займа для семей, покупающих первое жилье, с 1,6 млн до 2,4 млн юаней. В совокупности с повышением лимита для многодетных семей и покупки «зеленых» зданий (до 35% надбавки), максимальный лимит по ипотеке в городе может достигать 3,24 млн юаней. Аналогично увеличен лимит для второго жилья.

Лу Вэньси отметил, что увеличение лимита по ипотеке позволяет снизить ставку и уменьшить расходы по кредиту. «Тековая ставка по ипотеке значительно ниже коммерческих, — говорит он. — Чем больше заемщиков используют ипотеку, тем легче им справляться с выплатами». Особенно это актуально для покупателей первичного жилья, для которых важна сумма до 3 млн юаней — теперь лимит увеличен до 2,4 млн, что полностью отвечает потребностям. В совокупности с ранее объявленными мерами поддержки многодетных семей и «зеленых» зданий, максимальный лимит достигает 3,24 млн юаней, что значительно снижает ежемесячные платежи и общие проценты. Однако окончательный размер ипотечного кредита зависит от остатка на счете и других факторов.

В части определения количества приобретаемых объектов, новая политика предусматривает, что семьи, уже использовавшие ипотеку в городе, при покупке нового жилья, если у них нет другого жилья или есть только один объект, и ипотека по нему полностью погашена, могут снова оформить ипотеку в городе.

«Это означает, что условия получения ипотеки в Шанхае стали более гибкими, — считает Ян Юйцзинь. — Ранее, если семья уже брала ипотеку дважды, дальнейшие сделки не могли быть профинансированы через ипотеку. Теперь, если у них нет другого жилья или есть только один объект, и ипотека погашена, они могут снова оформить кредит. Это расширяет возможности для семей, желающих улучшить жилищные условия, и способствует развитию рынка улучшенного жилья», — добавил он.

Также новая политика расширяет поддержку многодетных семей при покупке второго жилья, увеличивая максимальный лимит на ипотеку на 20% по сравнению с базовым лимитом города. «Это делает второе жилье более доступным для многодетных семей и стимулирует спрос на улучшение жилищных условий», — отметил Лу Вэньси.

Более гуманная политика по налогу на недвижимость и снижение затрат для владельцев

Для поддержки потребностей в улучшении жилищных условий, «Уведомление» с 1 января 2026 года вводит временную льготу: для семей с детьми, являющихся гражданами города, при покупке жилья, являющегося единственным жильем взрослых детей, налог на недвижимость временно не взимается. То есть, если у родителей или бабушек и дедушек было совместное владение жильем в городе до достижения детьми совершеннолетия или до введения пилотного проекта по налогу, и после приобретения или обмена жилья оно остается единственным жильем взрослых детей, налог не взимается.

«Политика по налогу на недвижимость стала более гуманной», — отметил Лу Вэньси. Ранее некоторые покупатели, приобретая жилье для детей после их совершеннолетия, должны были платить налог, даже если это было их единственное жилье, что сдерживало спрос. Новая мера устраняет этот барьер и снижает издержки владельцев.

Усиление устойчивого развития рынка и стабилизации ситуации

Какое влияние окажет новая политика на дальнейшее развитие рынка?

Ян Юйцзинь считает, что «новые семь мер» отражают комплексный подход Шанхая к регулированию рынка, учитывающий как текущие условия, так и стратегические задачи. Они имеют широкое охват и точечное воздействие. В целом, меры поддерживают различные потребности в жилье — от баланса работы и жизни до улучшения условий и первичного приобретения. Постоянное снижение стоимости покупки и расширение поддержки стимулирует спрос и способствует сбалансированному развитию рынка, укрепляя его стабильность.

«Учитывая, что текущий этап рыночных корректировок завершен, и ожидается стабилизация цен, а также в совокупности с благоприятными политическими мерами, — говорит Ян Юйцзинь, — можно ожидать, что новые меры не только активизируют сделки в различных сегментах, но и создадут здоровую взаимосвязь между ними, особенно в цепочке обмена и переуступки. Например, снижение требований по социальному страхованию для покупки жилья внутри внешней окружной линии ускорит вход на рынок. Если покупатель приобретает вторичное жилье, это стимулирует продавцов выставлять свои объекты, а также способствует снижению запасов на рынке новостроек. В результате формируется более здоровая и взаимосвязанная циклическая модель, которая способствует стабильному развитию рынка недвижимости».

Лу Вэньси добавил, что новые меры позволят дополнительно освободить разумный спрос и укрепить тенденцию к стабильному развитию рынка. «Я считаю, что у шанхайского рынка есть хорошие перспективы на год. В сочетании с предыдущими мерами, такими как пилотные программы по переселению и покупке вторички государственными предприятиями, — рынок будет развиваться более уверенно. Объем сделок постепенно растет, а цены, скорее всего, скоро выйдут из дна», — отметил он. По его мнению, последовательное и стабильное внедрение политики поможет укрепить позитивную динамику и ускорить достижение стабильного и здорового развития рынка недвижимости.

Источник: «Пэнпай»