Шанхай нанес первый удар в 2026 году по смягчению ограничений на первичном рынке для первых городов. Ожидается, что рынок недвижимости будет демонстрировать рост объемов и стабильность цен

После второго дня начала работы после Весеннего фестиваля года года, Шанхай сразу же запустил комплекс мер на рынке недвижимости, оптимизировав политику в нескольких направлениях.

25 февраля пять ведомств, включая Комитет по жилищному строительству и городскому развитию Шанхая, совместно приняли уведомление «О дальнейшем совершенствовании и корректировке политики в сфере недвижимости города» (сокращенно «Новые семь правил»), которое включает семь пунктов, таких как снижение ограничений на покупку, оптимизация системы жилищных сбережений, усовершенствование налога на недвижимость и другие.

«‘Шанхайские семь правил’ означают очередное повышение уровня регулирования рынка недвижимости в Шанхае», — сообщил журналистам генеральный менеджер Shanghai Data Research Institute Чжан Вэньцзин. Новая политика снижает порог для покупки недвижимости для нерезидентов Шанхая, расширяет права на покупку для обладателей вида на жительство, умеренно ослабляет ограничения внутри внешней окружности, что снижает входные барьеры на рынок. Эти меры эффективно восстановят доверие рынка и изменят слабые ожидания.

На важном этапе восстановления рынка недвижимости по всей стране и стабилизации рынка в начале года в Шанхае, новая политика характеризуется поэтапным ослаблением ограничений, зональным подходом и комплексными мерами, балансируя между стабилизацией ожиданий, обеспечением населения и стимулированием оборота. В отрасли ее считают образцовой операцией по оптимизации регулирования в первом эшелоне городов.

Пошаговое ослабление ограничений

Руководитель исследовательского института Lianjia в Шанхае Ли Ген считает, что основная идея новой политики — это постепенное ослабление и зональный подход, формирующие комбинацию «квалификация + финансы + издержки», что можно охарактеризовать как «точное, системное и сбалансированное» регулирование.

Что касается снятия ограничений, новая политика ясно указывает, что для семей или одиноких лиц, не являющихся резидентами Шанхая, покупающих жилье внутри внешней окружности, срок непрерывной уплаты социального страхования снижен с 3 до 1 года, и им разрешается приобрести одну квартиру; семьи, уплачивающие социальное страхование более 3 лет, могут приобрести еще одну квартиру внутри внешней окружности; обладатели вида на жительство, прожившие в городе 5 лет, могут купить одну квартиру по всему городу.

«Эта поэтапная стратегия точно соответствует структуре потребностей и сегментам покупателей в Шанхае, эффективно покрывает как первичный, так и улучшенный спрос, охватывая более широкий круг покупателей и обеспечивая передачу новых требований на первичный и вторичный рынки», — отметил президент исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо.

Со-ведущий исследовательского института Centaline Сон Хонгвэй считает, что снижение порога для нерезидентов внутри внешней окружности с 3 до 1 года социального страхования может увеличить потенциальную покупательскую базу минимум на 90 тысяч человек. Эта группа — именно те, кто испытывает первичный спрос, и их активизация значительно стимулирует рынок внутри внешней окружности.

Также, предоставление нерезидентам с более чем трехлетним стажем права на еще одну «квартиру» напрямую влияет на спрос на улучшение жилья. За последние два года, по данным, покупатели из других городов увеличивают спрос на вторую квартиру по мере роста числа детей в семьях. Кроме того, люди старше 40 лет из других городов требуют более высокого качества жилья и инфраструктуры, что создает значительный потенциал для улучшения. Новая политика способствует активизации этого спроса.

«Обладатели вида на жительство, прожившие 5 лет, могут получить право на покупку, что преодолевает прежнее ограничение, основанное только на социальном страховании, и расширяет охват стабильных работников в Шанхае», — отметила Чжан Вэньцзин.

Значительное увеличение лимита по жилищным сбережениям

«Оптимизация политики по жилищным сбережениям — ключевой элемент этой политики, позволяющий повысить платежеспособность и упростить цепочку обмена жилья, что напрямую решает проблему улучшения условий и соответствует основным потребностям рынка», — заявил Чжан Бо.

В рамках новой политики максимальный лимит по кредитам из жилищных сбережений для покупки первого жилья увеличен с 1,6 до 2,4 миллиона юаней, с учетом повышения лимитов для семей с несколькими детьми и покупки экологичных зданий (до 35%), что позволяет достигнуть максимума в 3,24 миллиона юаней. Также увеличены лимиты по кредитам для покупки второго жилья.

Кроме того, введено правило «认房不认贷» — «по недвижимости, а не по кредиту». Расширена поддержка семей с несколькими детьми при покупке второго жилья: лимит по кредиту для таких семей увеличен на 20% от максимума по городу.

«Шанхай повысил лимит по первому кредиту из жилищных сбережений до 2,4 миллиона, а с учетом повышения для семей с несколькими детьми и экологичных зданий — до 3,24 миллиона, что соответствует высоким ценам на жилье в городе и значительно снижает первоначальные взносы и ежемесячные платежи для семей с первичным спросом и улучшением условий», — отметил Чжан Бо.

Заместитель директора исследовательского института E-House Ян Юэцзинь отметил, что принцип «认房不认贷» позволяет большему числу семей получать поддержку по кредитам, стимулируя активизацию спроса на улучшение жилья. Политика увеличения лимита по второму кредиту для семей с несколькими детьми расширяет поддержку с первого на второй дом, что точно соответствует потребностям таких семей в обновлении жилья и учитывает тенденции демографического изменения.

Оптимизация налога на недвижимость

Новые «семь правил» также включают небольшие корректировки в деталях налога на недвижимость, максимально оптимизируя соответствующие процедуры.

По последней политике, для семей с резидентством в Шанхае и совершеннолетних детей, при покупке или обмене жилья, если это единственное жилье в семье, налог на недвижимость временно не взимается.

«До этого, для семей с резидентством в Шанхае, при первой покупке жилья налог не взимался, а при обмене — взимался. После новой политики, если после обмена остается единственное жилье, налог не взимается, что поддерживает спрос на улучшение жилья», — отметил Ян Юэцзинь.

Аналитики считают, что усовершенствование политики налога на недвижимость — это существенное смягчение требований для семей с резидентством, что помогает снизить опасения по налогам и сборам при обновлении жилья, и соответствует текущей ситуации с низкой ликвидностью вторичного рынка.

Эксперты считают, что стабильность рынка Шанхая с ростом объемов и цен ожидается в ближайшее время.

Чжан Бо выделил три основные категории спроса, активируемого новой политикой: первая — первичное приобретение жилья новыми гражданами и специалистами внутри внешней окружности; вторая — улучшение и расширение жилья для долгосрочных жителей; третья — обновление и повышение уровня жилья семей с резидентством в Шанхае. Эти три сегмента являются ключевыми и их активация значительно оживит сделки по новым и вторичным квартирам.

Сон Хонгвэй подчеркнул, что влияние новой политики на рынок вторичной недвижимости может оказаться даже больше, чем на первичный. В настоящее время рынок Шанхая переходит к модели с запасами, соотношение сделок по новым и вторичным квартирам составляет 1:5. Повышение активности на вторичном рынке не только снизит текущие проблемы с ликвидностью, но и через «продажу старого и покупку нового» стимулирует спрос на первичное жилье, создавая двунаправленное развитие рынка.

По данным мониторинга 58 Anjuke, к 2025 году доля поиска вторичного жилья в Шанхае увеличится на 4,7 процентных пункта по сравнению с прошлым годом, а количество объявлений — всего на 1,72%. Чжан Бо отметил, что это свидетельствует о большом потенциале для высвобождения первичного спроса, который ранее был ограничен высокими порогами входа, а новая политика заполняет этот пробел.

Ли Ген также ожидает, что рынок войдет в фазу роста с повышением объемов и стабильными ценами, при этом первичный и улучшенный спрос будут развиваться синхронно.

Эксперты считают, что как важный ориентир для всей страны, стабильность рынка Шанхая укрепит доверие на национальном уровне.

«Оптимизация ограничений и поддержка жилищных сбережений создают синергию политики, которая эффективно высвободит накопленный спрос, активизирует рынок новых и вторичных квартир», — считает Чжан Вэньцзин. — «Рост активности рынка поможет снизить давление на застройщиков, улучшить их денежные потоки, стабилизировать рынок земли и местные финансы, создавая благоприятную экологию для развития рынка недвижимости».

(Источник: Caixin)