Property Play: Расширение дата-центров достигает «точки перегиба»

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость — от частных лиц до венчурных капиталистов, частных инвестиционных фондов, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на ваш электронный ящик. Строительство дата-центров расширяется с такой скоростью по всей Северной Америке, что большинство новых объектов в секторе сейчас выходит за пределы традиционных рынков. Техас вот-вот обойдет Вирджинию и станет крупнейшим в мире рынком данных, согласно новому отчету JLL, который называет это «точкой перелома». Около 64% из 35-гигаваатных планов строительства сейчас выходит за пределы так называемых зрелых рынков, таких как Вирджиния, которая долгое время была крупнейшим рынком дата-центров. Запасы свободных мощностей в дата-центрах на конец 2025 года останутся на исторически низком уровне в 1% уже второй год подряд. «Сектор дата-центров официально вошел в гиперскорость», — заявил Энди Цвенгрос, исполнительный директор и со-руководитель рынка дата-центров в США в JLL. «Запасы свободных мощностей на рекордно низком уровне, поддерживаемые уже два подряд года, являются убедительным доказательством отсутствия пузыря, особенно учитывая, что почти весь наш крупный строительный план уже предварительно закреплен за арендаторами инвестиционного уровня». Почти вся, 92%, текущих строящихся мощностей предварительно закреплены, что говорит о том, что уровень свободных мощностей, вероятно, останется очень низким как минимум до 2030 года, по данным JLL. Спрос сейчас стимулируют гиперскейлеры и искусственный интеллект, а препятствия для нового строительства делают его менее масштабным, чем могло бы быть. JLL также отметила, что пять крупнейших гиперскейлеров планируют в 2026 году капитальные затраты в размере 710 миллиардов долларов на развитие необходимой инфраструктуры. Кредиторы, похоже, стремятся присоединиться к этому, что подтверждается рекордным объемом финансирования в 75 миллиардов долларов за прошлый год. Nuveen, глобальная компания по развитию недвижимости, придерживается краткосрочного подхода к сектору, используя текущий высокий спрос и следуя модели «строить и продавать», чтобы снизить риски. «Действительно, спрос довольно высок, и мы считаем, что в ближайшие пять лет не будет избытка предложения», — сказал Чад Филлипс, глобальный руководитель Nuveen Real Estate, добавив, что долгосрочная перспектива менее предсказуема. «Произойдет быстрое развитие, и поэтому мы рассматриваем более короткие сроки строительства и последующую продажу». Конечно, существует значительный риск, связанный с инфраструктурными ограничениями, особенно с электроснабжением. Время подключения к электросетям в среднем составляет около четырех лет или даже больше. В результате крупные арендаторы должны обеспечивать мощность за многие годы вперед. Это стимулирует расширение в новые рынки, где доступна большая часть электроэнергии. «Многие компании рассматривают возможность строительства собственных электростанций», — сказал Эндрю Батсон, глобальный руководитель исследований дата-центров в JLL. «Это снижает риски. В конечном итоге, большинство операторов хотят долгосрочной связи с электросетями».