REITs расширяют портфель коммерческой недвижимости

Статья взята из: Экономическая газета

Корреспондент: Чжао Дуньюй

В последнее время первые проекты коммерческих недвижимости REITs (фонды инвестиционных доверительных активов недвижимости) были официально поданы на регистрацию и приняты Комиссией по ценным бумагам Китая и биржами, что означает расширение ассортимента активов на рынке REITs Китая в область коммерческой недвижимости.

Коммерческие REITs — это закрытые публичные инвестиционные фонды, которые приобретают коммерческую недвижимость для получения стабильного денежного потока и распределения доходов между держателями паев. Исходя из опыта развитых мировых рынков, важными базовыми активами для REITs являются торгово-развлекательные комплексы, розничные магазины, офисные здания, отели и т.д. В Китае объем коммерческой недвижимости огромен, существует внутренняя потребность в активизации и расширении каналов финансирования через REITs. Под воздействием соответствующей политики, многоуровневый рынок REITs в настоящее время формируется ускоренными темпами, на рынке уже представлены инфраструктурные REITs, межорганизационные REITs и коммерческие REITs.

Главный аналитик компании Dongyuan Investment Лю Сяндунь отметил, что подача первых проектов коммерческих недвижимости REITs свидетельствует о важном расширении рынка REITs в Китае — от инфраструктурных активов к коммерческой недвижимости, что является важным шагом в реализации политики «активизация существующих активов и расширение эффективных инвестиций». Секьюритизация таких объектов, как торговые центры, офисные здания и отели, не только предоставляет компаниям новые каналы финансирования на основе прав собственности, но и привлекает социальный капитал в реальную экономику, что способствует оптимизации распределения ресурсов.

Конкретно, из 10 заявленных проектов коммерческих недвижимости REITs, 9 зарегистрированы на Шанхайской фондовой бирже, 1 — на Шэньчжэньской. В числе участников — Poly Developments, Jinjiang International Group, Shanghai Real Estate, Lujiazui Group, CapitaLand, Vipshop, Shazhi Chuan, Intime Department Store и другие. В проектах задействованы государственные предприятия, ведущие региональные государственные компании, крупные частные и иностранные компании. Базовые активы включают торгово-развлекательные центры, розничные магазины, офисы и отели, расположенные в ключевых районах таких городов, как Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ухань, Хэфэй, Сиань и Чжэнчжоу.

По объему привлеченных средств, сумма заявленных 10 проектов коммерческих недвижимости REITs составляет 37,7 млрд юаней. Среди них — закрытые фонды секьюритизации недвижимости Vipshop (74,7 млрд юаней), Sand Ship (50,64 млрд юаней), Huaxia Intime (42,785 млрд юаней), Shanghai Real Estate (40,02 млрд юаней).

Что касается финансовых консультантов, то в числе партнеров первых проектов — CITIC Securities, Guotai Haitong, Huatai United, CICC и Shenwan Hongyuan, являющиеся ведущими брокерскими компаниями.

«По сравнению с инфраструктурными REITs, коммерческие REITs обладают более рыночной логикой доходности от аренды и прироста активов, их денежные потоки более напрямую зависят от экономического цикла, потребительских трендов и региональной конкуренции. Это предъявляет более высокие требования к управленческим способностям и рыночному суждению управляющих активами. Инвесторам следует обращать внимание на качество расположения активов, стабильность структуры арендаторов и срок аренды», — отметил Лю Сяндунь.

В конце прошлого года Комиссия по ценным бумагам опубликовала уведомление о содействии высококачественному развитию рынка REITs и объявила о пилотной программе коммерческих недвижимости REITs. В то же время биржи Шанхая и Шэньчжэня обновили правила публичных REITs, чтобы обеспечить высокое качество развития рынка. Недавно на системной рабочей встрече в 2026 году ЦБК вновь подчеркнула необходимость «успешного внедрения пилотных проектов коммерческих недвижимости REITs».

Комиссия по ценным бумагам заявила, что необходимо глубоко осознать важность развития коммерческих REITs. Продвижение рынка коммерческих недвижимости REITs — это эффективный способ поддержки формирования новой модели развития недвижимости через рыночные механизмы, что важно для здорового развития рынка REITs, повышения его функций и повышения инклюзивности и адаптивности системы капитального рынка.