Shanghai schlägt die erste Runde für die Lockerung der Kaufbeschränkungen in Erststadt im Jahr 2026 ein. Es wird erwartet, dass der Immobilienmarkt „Mengenerhöhung, stabile Preise“ erreicht.

Nach dem zweiten Tag der Arbeit nach dem Frühlingsfest im Jahr des Pferdes hat Shanghai eine Reihe von Maßnahmen im Immobilienmarkt ergriffen und die Immobilienpolitik in mehreren Bereichen optimiert.

Am 25. Februar veröffentlichten das Shanghai Municipal Housing and Urban-Rural Development Management Committee und vier weitere Abteilungen gemeinsam die Mitteilung „Zur weiteren Optimierung und Anpassung der Immobilienpolitik in der Stadt“ (Kurzbezeichnung „Neue Sieben Regeln“), die sieben Punkte umfasst, darunter Einschränkungen beim Kauf, Optimierung der Hypothekendarlehen, Verbesserung der Immobiliensteuer.

„Die ‚Sieben Regeln von Shanghai‘ markieren eine erneute Aufwertung der Immobilienmarktsteuerung in Shanghai.“ sagte Zhang Wenjing, General Manager der Shanghai-Datenabteilung des China Index Research Institute, gegenüber Reportern. Die neuen Maßnahmen senken die Hürden für den Immobilienkauf für Nicht-Hu-Kinder, erweitern die Qualifikationen für den Kauf mit Aufenthaltstitel, lockern die Beschränkungen innerhalb des äußeren Rings moderat. Auf politischer Ebene senken diese Maßnahmen die Einstiegshürden, was das Marktvertrauen effektiv wiederherstellen und die Marktpreiserwartungen umkehren wird.

In einer entscheidenden Phase, in der der Immobilienmarkt landesweit sich stabilisiert und Shanghai zu Beginn des Jahres eine moderate Erholung erlebt, zeichnen sich die neuen Maßnahmen durch abgestufte Lockerungen, zonenbasierte Strategien und eine kombinierte Kraftanwendung aus. Sie zielen auf die Stabilisierung der Erwartungen, den Schutz des Lebensunterhalts und die Förderung des Kreislaufs ab und werden in der Branche als beispielhafte Steuerungsmaßnahmen für Erststädte angesehen.

Stufenweise Lockerung der Kaufbeschränkungen

Laut Li Gen, Leiter des Shanghai Lianjia Research Institute, basiert die Kernlogik der neuen Maßnahmen auf abgestuften Lockerungen und zonenbasierten Strategien, die eine Kombination aus „Qualifikation + Kapital + Kosten“ bilden. Diese kann man zusammenfassen als „präzise, systematisch, ausgewogen zwischen Marktstabilisierung und Lebensunterhalt“.

Bezüglich der Lockerung der Kaufbeschränkungen ist in der neuen Politik festgelegt, dass Familien oder Einzelpersonen ohne Hu-Registrierung, die innerhalb des äußeren Rings Immobilien kaufen, die Dauer der kontinuierlichen Sozialversicherungsbeiträge von 3 auf 1 Jahr reduzieren können, sodass sie eine Immobilie erwerben dürfen; Familien ohne Hu-Registrierung, die seit mindestens 3 Jahren Beiträge leisten, dürfen eine zusätzliche Immobilie innerhalb des äußeren Rings kaufen; mit einer Aufenthaltserlaubnis, die seit 5 Jahren besteht, kann eine Immobilie in der ganzen Stadt erworben werden.

„Diese abgestufte Lockerungsstrategie passt präzise zur Struktur der Zielgruppen in Shanghai und deren Immobilienbedarf. Sie trägt dazu bei, die Nachfrage nach Erst- und Verbesserungsimmobilien zu decken, und ermöglicht eine umfassendere Abdeckung der potenziellen Käufergruppen. Damit wird sichergestellt, dass die neu entstehende Nachfrage sowohl den Primär- als auch den Sekundärmarkt erreicht.“ sagte Zhang Bo, Präsident des 58 Anjuke Research Institute.

Song Hongwei, Co-Direktor des Ce策 Research Institute, schätzt, dass die Reduzierung der Sozialversicherungsdauer für Nicht-Hu-Kinder, die innerhalb des äußeren Rings Immobilien kaufen, von 3 auf 1 Jahr, mindestens 90.000 potenzielle Käufer zusätzlich anziehen könnte. Diese Gruppe gehört zur dringend benötigten Nachfrage, was die Entwicklung des Immobilienmarktes innerhalb des äußeren Rings deutlich fördern wird.

Gleichzeitig wird die Vergabe einer „Immobilienkarte“ an Nicht-Hu-Kinder, die seit mehr als drei Jahren in Shanghai leben, als direkte Maßnahme zur Freisetzung von Verbesserungsbedarf gesehen. Mit zunehmender Familiengröße steigt die Nachfrage nach Zweitwohnungen. Zudem steigen die Ansprüche der über 40-jährigen Zuwanderer an Wohnqualität und Infrastruktur, was das Potenzial für Verbesserungsbedarf erhöht. Diese Maßnahmen werden die Nachfrage nach Verbesserungen durch Zuwanderer erheblich anregen.

„Wer seit 5 Jahren eine Aufenthaltserlaubnis besitzt, kann eine Immobilie erwerben. Damit wird die bisherige Beschränkung, die nur auf die Sozialversicherungsdauer abstellte, überwunden und eine breitere Zielgruppe in Shanghai abgedeckt.“ sagte Zhang Wenjing.

Deutliche Erhöhung der Hypothekendarlehenshöchstbeträge

„Die Optimierung der Hypothekendarlehenspolitik ist der Kernansatz dieser Maßnahmen, um die Zahlungsfähigkeit zu erhöhen und die Austauschkette zu öffnen. Sie zielt direkt auf die Verbesserung der Umtauschprobleme ab und entspricht den Kernbedürfnissen des Marktes nach Alt-gegen-Neu.“ sagte Zhang Bo.

Zur Verbesserung der Hypothekendarlehenspolitik wurde festgelegt, dass die maximale Hypothek für Familien, die ihre erste Immobilie kaufen, von 1,6 auf 2,4 Millionen Yuan erhöht wird. Zusätzlich werden die Höchstbeträge für Familien mit mehreren Kindern und den Kauf grüner Gebäude (mit bis zu 35% Aufschlag) angehoben, sodass das maximale Hypothekendarlehen für Familien bis zu 3,24 Millionen Yuan betragen kann. Auch die Höchstbeträge für den Kauf einer zweiten Immobilie werden entsprechend erhöht.

Außerdem gilt künftig die Regel „Nur Eigentum, kein Kredit“ bei der Hypothek. Die Unterstützung für Familien mit mehreren Kindern beim Kauf einer zweiten Immobilie wird ausgeweitet, wobei der Höchstbetrag für Zweitwohnungen um 20% über den Höchstbetrag für Erstwohnungen hinaus erhöht wird.

„Shanghai erhöht den Höchstbetrag für Ersthypotheken auf 2,4 Millionen Yuan. Mit den Aufschlägen für Mehrkindfamilien und grüne Gebäude kann dieser Wert bis zu 3,24 Millionen Yuan erreichen. Das passt gut zu den hohen Immobilienpreisen in Shanghai und kann die Anzahlung und monatliche Belastung für Familien mit dringendem Bedarf sowie Verbesserungsbedarf deutlich senken.“ sagte Zhang Bo.

Yanjue Research Institute-Vizepräsident Yan Yuejin weist darauf hin, dass die Regel „Nur Eigentum, kein Kredit“ mehr Familien bei der Umwandlung ihrer Immobilien Hypothekendarlehen ermöglicht und so die Freisetzung von Verbesserungsbedarf fördert. Die Erhöhung des Höchstbetrags für Zweitwohnungen um 20% unterstützt gezielt Familien, die ihre Wohnsituation verbessern möchten, und passt sich den demografischen Veränderungen an.

Optimierung der Immobiliensteuerpolitik

Die „Neuen Sieben Regeln“ enthalten auch kleinere Anpassungen bei der Immobiliensteuer, um die operativen Vorgaben zu optimieren.

Laut aktueller Politik sind für Hu-Registrierte Familien, deren Kinder volljährig sind, bei Kauf oder Austausch einer Immobilie nur dann Immobiliensteuer zu zahlen, wenn die Immobilie nicht die einzige im Haushalt ist. Nach der neuen Regelung ist bei einem Austausch, bei dem die Immobilie die einzige im Haushalt bleibt, keine Steuer mehr zu entrichten.

„Vor der neuen Politik war die Immobiliensteuer für volljährige Kinder in Hu-Familien bei Erstkauf steuerfrei, bei Austausch wurde sie jedoch fällig. Nach der neuen Regelung entfällt die Steuer, wenn die Immobilie die einzige im Haushalt bleibt. Das unterstützt die Nachfrage nach verbesserten Wohnformen.“ sagte Yan Yuejin.

Experten sehen in der Feinabstimmung der Immobiliensteuerpolitik eine substantielle Lockerung für Hu-Familien bei der Verbesserung und dem Austausch ihrer Immobilien, die gezielt Steuer- und Gebühreneinsparungen ermöglicht und die aktuelle geringe Liquidität auf dem Zweitwohnungsmarkt ausgleicht.

Brancheninsider sind optimistisch, dass die Immobilienpreise in Shanghai „stabil bleiben und das Volumen steigen“ werden.

Zhang Bo fasst die drei wichtigsten Nachfragegruppen zusammen: Erstens, neue Bürger und Fachkräfte, die innerhalb des äußeren Rings ihre erste Immobilie erwerben; zweitens, langjährige Einwohner Shanghais, die innerhalb des äußeren Rings ihre Verbesserungs- und Aufrüstungsmaßnahmen durchführen; und drittens, Hu-Familien, die ihre Immobilien austauschen und aufwerten möchten. Diese drei Gruppen stellen die Kernbedürfnisse des Marktes dar. Ihre Freisetzung wird die Transaktionsaktivität bei Neubauten und Zweitwohnungen in Shanghai deutlich anregen.

Song Hongwei betont, dass die Auswirkungen der neuen Maßnahmen auf den Sekundärmarkt möglicherweise größer sind als auf den Primärmarkt. Derzeit liegt das Verhältnis von Neubau- zu Gebrauchtimmobilienverkäufen in Shanghai bei 1:5. Eine erhöhte Aktivität bei Gebrauchtimmobilien kann die aktuelle schwache Liquidität verbessern und durch „Alt gegen Neu“-Transaktionen die Nachfrage nach Verbesserungsimmobilien im Neubausegment anregen, was eine doppelte Belebung des Primär- und Sekundärmarktes bewirkt.

Laut Daten von 58 Anjuke steigt die Zahl der Suchanfragen nach Zweitwohnungen in Shanghai bis 2025 um 4,7 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr, während die Anzahl der gelisteten Objekte nur um 1,72 Prozent zunimmt. Zhang Bo erklärt, dass dies zeigt, dass noch viel ungenutztes Potenzial bei Erstkäufern besteht, das durch die neuen Maßnahmen besser aktiviert werden kann.

Li Gen erwartet, dass der Markt eine Phase der Volumensteigerung bei stabilen Preisen und einer verbesserten Struktur durchläuft, wobei sowohl Erst- als auch Verbesserungsnachfrage profitieren.

Experten sind der Ansicht, dass die stabile Entwicklung des Immobilienmarktes in Shanghai, einer wichtigen Trendsetter-Stadt, auch das Vertrauen im nationalen Markt stärken wird.

„Die Kombination aus optimierten Kaufbeschränkungen und Hypothekenunterstützung wird die aufgestaute Nachfrage freisetzen und die Märkte für Neubauten und Gebrauchtimmobilien gleichzeitig wiederbeleben.“ sagte Zhang Wenjing. „Eine erhöhte Marktaktivität wird den Druck auf die Immobilienunternehmen bei der Abwicklung verringern, die Liquidität verbessern, den Landmarkt und die kommunalen Finanzen stabilisieren und eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes fördern.“