当租金吞噬经济：拉各斯与无法负担住房的宏观经济成本

拉各斯已成为非洲一个最清晰的例子，展示了住房市场如何悄然演变成宏观经济风险。

当工作和中等收入家庭常常将50%到70%的收入用于租房时，损害远远超出“住房压力”。

这表现为消费者需求减弱、生产力下降，以及增长轨迹变得缓慢且更脆弱。

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这是结构性失调，不应被视为短暂的负担能力紧缩。

拉各斯的住房状况既是社会危机，也是经济紧急情况。

扭曲的规模和持续性令人担忧。当一个家庭的收入一半以上每月都用在住房上时，经济就会失去两次：一次是因放弃消费，另一次是因生产力下降。

拉各斯不仅生活成本高昂，运营成本也在不断上升，而且这种成本正在叠加。

密度、需求与赤字

推动拉各斯租金危机的力量并不神秘。拉各斯是尼日利亚人口最密集的州，也是迁徙和求职的磁石，其大部分人口居住和工作在大都市区内。

世界银行的评估指出，该市的密度约为每平方公里8000人，远高于全国平均水平。人口和经济活动高度集中在城市核心，而快速、无序的空间扩张则将增长推向郊区。

密度、迁入、有限的有基础设施的土地以及基础设施瓶颈的结合，导致了一个可预见的结果：住房需求超过供应，租金上涨速度快于工资增长，城市的劳动力市场在住房成本上悄然承压。

租金数字本身讲述了这个故事。由《卫报》引用的2025年拉各斯住宅市场报告显示，Eko Atlantic一居室公寓的年租金高达2090万奈拉，其他优质社区如香蕉岛、伊科伊和维多利亚岛的平均租金也达到了数百万奈拉。即使远离最豪华的区域，部分内陆地区的一居室公寓年租金也达数百万奈拉。

很容易将此归咎于“岛屿问题”。然而，这并不真实。我们正经历一场全市范围的负担能力紧缩，且在不同地点表现出不同的强度。

《拉各斯住房市场状况报告（第3卷）》估算住房赤字约为340万套，并指出超过70%的居民仍为租户。因此，租金负担问题并非少数人的边缘问题，而是大多数拉各斯人生活的核心特征。

需求崩溃：租金如何挤压消费

一旦租金占据收入的50%到70%，经济机制就变得简单明了。家庭需求下降，因为租金优先索取收入。对于大量工人来说，租金挤压了维持本地商业和就业的日常消费。

最直接的受害者是经济上至关重要的支出：房屋维修、更好的食品选择、预防性医疗、数字服务以及经常用于微型企业的小额储蓄。结果是小企业的周转减少，扩张计划变弱，新的就业岗位也减少。这在拉各斯尤为重要，因为这里的经济很大程度上依赖服务和贸易，成千上万的小企业依赖于工资工人和非正式收入者的每周购买力。

尼日利亚官方的支出端GDP数据显示，2024年家庭消费在实际方面急剧减弱，第一季度和第二季度的同比下降尤为明显。许多因素导致消费压力，但住房是最大的固定支出之一，尤其是在拉各斯。当家庭的住房成本增长快于收入时，调整会在其他消费项目中发生。

如果这种情况成为大多数城市工人的常态，需求压缩就不再是周期性的，而是结构性的。

生产力惩罚：通勤作为隐藏的税收

拉各斯的租金危机还通过生产力损失影响经济供给端。长时间通勤是未能负担得起的住房带来的隐藏税。当就业密集区的租金上涨时，工人被推向边缘地区，通勤时间也随之增加。

随着时间推移，这会减少有效劳动时间，增加压力和健康成本，提高缺勤率，削弱人力资本的形成。在人口和就业高度集中的都市核心，以及快速扩张的郊区中，通勤惩罚是租金通胀的可预见副产品，也是产出的一种可衡量的拖累。

通胀陷阱：价格相互追逐

通胀无情地加剧这些压力。尼日利亚的消费者价格指数（CPI）显示出高企的价格环境，整体通胀率居高不下，价格水平持续上升。在这种情况下，房东通常会为了保护实际收益而调整租金，而租户则面临食品、交通和公共事业等方面的成本上升。

当整体通胀和租金通胀都跑赢工资增长时，实际可支配收入的紧缩变得严重且持续。拉各斯因此出现一种悖论：城市看似经济“繁忙”，但家庭实际福利却在恶化，需求变得脆弱。

国际基准：50–70%的租金收入到底有多糟？

比较分析显示，拉各斯的租金收入比异常严重。在国际上，研究和官方统计中常用的负担能力基准大约是收入的30%，更高的比例被视为“成本负担”。

哈佛住房研究中心的评论指出，30%的标准被广泛用作衡量负担能力压力的参考点。

例如，英国官方调查显示，2024年私营租户平均在租金上的支出约占总收入的36%，伦敦更高，达41.6%。

这些数字在高收入经济体中被视为严重的负担能力问题。在这样的背景下，拉各斯家庭将近一半的收入用于租金，不仅超过警戒线，还处于持续需求抑制和经济脆弱的区域。

恶性循环：从租金负担到就业稀缺

当需求被大规模挤压时，就业也会受到影响。企业通过缩短工时、推迟招聘和减少库存来应对需求疲软。在拉各斯，非正式和服务业就业广泛，劳动力市场对需求冲击反应迅速。

因此，租金驱动的需求紧缩直接导致失业和就业不足，即使官方劳动力统计数据滞后于实际情况。结果形成一个恶性循环：租金上涨减少需求；需求减弱抑制就业；就业减少削弱议价能力和工资增长；而收入停滞又使租金变得更加难以负担。

政策启示：供给，而非口号

这就是为什么应将拉各斯的住房负担能力问题视为经济改革问题，而非福利话题。一个城市不可能实现包容性增长，当其劳动力被逐出稳定的价格范围。

关于高租金负担、大规模住房赤字和以租户为主的人口结构的发现，应被视为宏观经济信号：拉各斯的消费、生产力和劳动力流动性正受到重大结构性拖累。如果拉各斯想实现更快的增长和更好的就业结果，就不能让租金无限制上涨，而收入停滞不前。

政策的含义不是简单地呼吁全面租金管制，而是拉各斯必须大规模扩大负担得起的供应，减少推高实际住房成本的交易摩擦，并协调规划、基础设施和交通投资，让工人能够无 proximity premium（距离溢价）地获得工作。

从实际操作来看，经济会在更多家庭将50–70%的收入用于租金，逐步转向允许正常消费和储蓄的负担能力范围时得到改善。在此之前，拉各斯将继续面临一个可以避免的增长惩罚：一个租金账单悄然吞噬企业扩张和居民生存所需需求的超级城市。

• 阿约德莱·阿迪奥（Ayodele Adio）是公平住房的创始人兼媒体高管

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