当租金吞噬经济：拉各斯与无法负担住房的宏观经济成本

拉各斯已成为非洲住房市场如何悄然演变为宏观经济风险的最清晰例证之一。

当工作和中等收入家庭常常将50%到70%的收入用于支付房租时，损害远远超出“住房压力”。

这表现为消费者需求减弱、生产力下降，以及增长轨迹变得缓慢且更脆弱。

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这是结构性失调，不应被视为短暂的负担能力紧缩。

拉各斯的住房状况既是社会危机，也是经济紧急情况。

扭曲的规模和持续性令人担忧。当一个家庭的收入一半以上每月都用在住房上时，经济就会失去两次：一次是因放弃消费，另一次是因生产力下降。

拉各斯不仅生活成本高昂，运营成本也在不断上升，而且这种成本在不断累积。

密度、需求与赤字

推动拉各斯租金危机的力量并不神秘。拉各斯是尼日利亚人口最密集的州，也是迁徙和求职的磁石，其大部分人口居住和工作在大都市区内。

世界银行的评估指出，该市的异常密度约为每平方公里8000人，远高于全国平均水平。人口和经济活动高度集中在城市核心，而快速、无序的空间扩张则将增长推向郊区。

密度、迁入、有限的有基础设施的土地以及基础设施瓶颈的结合，导致了一个可预见的结果：住房需求超过供应，租金上涨速度快于工资增长，城市的劳动力市场在住房成本方面悄然承压。

租金数据本身就讲述了这个故事。由《卫报》引用的2025年拉各斯住宅市场报告显示，Eko Atlantic一居室公寓的年租金高达2090万奈拉，其他优质社区如香蕉岛、Ikoyi和维多利亚岛的平均租金也达到了数百万奈拉。即使远离最豪华的区域，部分内陆地区的一居室公寓年租金也达数百万奈拉。

很容易将此归咎于“岛屿问题”。但事实并非如此。我们正经历一场全市范围的负担能力紧缩，且在不同地点的程度各异。

《拉各斯住房市场状况报告（第3卷）》估算住房赤字约为340万套，并指出超过70%的居民仍为租房者。因此，租金负担问题并非少数人的边缘问题，而是大多数拉各斯人生活的核心特征。

需求崩溃：租金如何挤压消费

一旦租金占据收入的50%到70%，经济机制就变得简单明了。家庭需求下降，因为租金优先占用收入。对于大量工人来说，租金挤压了维持本地商业和就业的日常消费。

最直接的受害者是经济上至关重要的支出：房屋维修、更好的食品选择、预防性医疗、数字服务以及经常用于资助微型企业的小额储蓄。结果是小企业的周转减少，扩张计划变弱，新的就业岗位也减少。这在拉各斯尤为重要，因为这里的经济很大程度上依赖服务和贸易，数千家小企业依赖工资工人和非正式收入者的每周购买力。

尼日利亚官方的支出端GDP数据显示，2024年家庭消费在实际方面急剧减弱，第一季度和第二季度的同比下降尤为明显。许多因素导致消费压力，但住房是最大的固定支出之一，尤其是在拉各斯。当家庭的住房成本增长快于收入时，调整通常发生在其他消费项目上。

如果这种状况成为大多数城市工人的常态，需求收缩就不再是周期性的，而是结构性的。

生产力惩罚：通勤作为隐藏的税收

拉各斯的租金危机还通过生产力损失影响经济供给端。长时间通勤是未能负担得起的住房带来的隐形税。当就业密集区的租金上涨时，工人被推向边缘地区，通勤时间也随之增加。

随着时间推移，这会减少有效劳动时间，增加压力和健康成本，提高缺勤率，并削弱人力资本的形成。在人口和就业高度集中的都市核心区，以及快速扩张的郊区，通勤惩罚是租金通胀的可预见副产品，也是产出的一种可衡量的拖累。

通胀陷阱：价格相互追逐

通胀无情地加剧这些压力。尼日利亚的消费者价格指数（CPI）显示价格环境持续高企，整体通胀率居高不下，价格水平不断上升。在这种情况下，房东通常会为了保护实际收益而调整租金，而租户则面临食品、交通和公共事业等方面的成本上升。

当整体通胀和租金通胀都跑赢工资增长时，实际可支配收入的紧缩变得严重且持续。拉各斯因此出现一种悖论：城市看似经济“繁忙”，但家庭实际福利却在恶化，需求变得脆弱。

国际基准：50–70%的比例到底有多糟？

比较分析显示，拉各斯的租金收入比异常严重。在国际上，研究和官方统计中常用的负担能力基准大约是收入的30%，更高的比例被视为“成本负担过重”。

哈佛住房研究中心的评论指出，30%的标准被广泛用作衡量负担能力压力的参考点。

例如，英国官方调查显示，2024年私营租房者平均在租金上的支出约占总收入的36%，伦敦更高，达41.6%。

这些数字在高收入经济体中被视为严重的负担能力问题。在这样的背景下，拉各斯家庭在租金上的支出占比50%到70%，不仅超过了警戒线，更处于需求持续抑制和经济脆弱的区域。

恶性循环：从租金负担到就业稀缺

当需求被大规模挤压时，就业也会受到影响。企业为了应对疲软的需求，会缩短工时、推迟招聘、减少库存。在拉各斯，非正式和服务行业的就业非常普遍，劳动力市场对需求冲击反应迅速。

因此，租金驱动的需求紧缩直接导致失业和就业不足，即使官方劳动力统计数据滞后于实际情况。结果形成一个恶性循环：租金上涨减少需求；需求减弱抑制就业；就业减少削弱议价能力和工资增长；而收入停滞又使租金变得更加难以负担。

政策启示：应以供给为核心，而非空洞口号

因此，拉各斯的住房负担能力问题应被视为经济改革问题，而非福利口号。一个城市不可能实现包容性增长，当其劳动力被逐出稳定的价格范围。

关于高租金负担、大规模住房赤字和以租房者为主的人口结构的发现，应被视为宏观经济信号：拉各斯的消费、生产力和劳动力流动性正受到重大结构性拖累。如果拉各斯希望实现更快的增长和更好的就业结果，就不能让租金无限制上涨，而收入停滞不前。

政策的核心不是简单地呼吁全面租金管制，而是要大规模扩大负担得起的供应，减少推高实际住房成本的交易摩擦，并协调规划、基础设施和交通投资，让工人能够无 proximity premium 地获得工作。

从实际操作来看，经济会在更多家庭将支出从50–70%的租金比例转向一个允许正常消费和储蓄的负担范围时得到改善。在此之前，拉各斯将继续面临一个可以避免的增长惩罚：一个租金账单悄然吞噬企业扩张和居民生存所需需求的超级城市。

• Ayodele Adio是公平住房的创始人兼媒体高管

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