常识的重要性

今年以来，我在好些文章中都分享过在投资中尊重常识的重要性。

这样的案例在各个商业领域都能经常见到，并且这些案例中不少都是我们这一代人亲身经历且感同身受的------只不过，至少对于我自己而言，在它们发生时，还涉世未深，对这些发生在同时代的案例根本就没有感知和触觉。

比如我在前面的文章中就分享过一本反面教材投资恒大地产的案例。

这几天，我看到三则潘石屹过往的访谈。在访谈中他提及的几个观点再次点明了常识在商业投资中的重要性。

尊重常识不仅是保证投资成功的关键，有时候更可能是保住身家性命的关键。

第一则视频是他早年接受第一财经专访时的视频。

在访谈中，他表示（大意是）：

作为商人，最大的风险是来自政治的风险。来自经济的风险他可以算得出来，而一旦陷入政治风险，逃都逃不掉。

因此，他一开始选择房地产行业就选择了商业地产，因为这个行业是最市场化，受政治因素干扰最小的，不会一年出一个政策引发商业地产巨大的不确定性。

另外，为了规避经济运行不确定的风险，他选择了死守北京、上海这两地中央商务区的商业地产。这样，即使全国的经济下行，受影响最小的也是北京、上海；即使北京、上海的经济下行，受影响最小的也是中央商务区。

第二则视频是他2018年接受吴晓波专访时的视频。

在这个访谈中，他提到了和“老任”的一个分歧：

对2018年以后中国房地产的价格走势，“老任”根据手中掌握的数据认为未来房地产还会继续走高。

他则不太确定，并开始担忧其中的风险。原因有二：

一是当时住建部的一位副部长提到中国的人均住房面积已经达到35平米，已经达到/超过发达国家的水平。

二是当时银行的贷款利率是4.9%，而他自己所持有的商业地产，租金回报率则只有2%。

仅就商业地产来说，房地产商如果从银行贷款建商业地产，拿到的租金回报是根本不足以偿还贷款的。当时有人说，中国地产的租金回报率一直都不高，他在视频中直接反驳了这个观点--------自他开始自持商业地产收租以来，他亲眼见证自己手中地产的回报率是从最开始的20%~30%一路下滑，滑到当时的2%。绝不是一开始回报率都这么低。

之所以，当时还有大量的商业地产在建，是因为地产商憧憬价格继续上涨。

因此，他觉得状况不对劲了，所以不敢再赌未来房价继续上涨。

第三则视频是他2018年接受长盛采访时的视频。

在这个视频中，他特别提到过去一段时间在持续抛售自己持有的商业地产。在采访时，已经做到了持有一半现金，另外一半依旧是商业地产。并谈到对剩下的一半商业地产他不急于抛售。

看完这三个视频，潘石屹给我的感受有三点：保守、谨慎、动作异常迅速。

对于保守，他和老任的观点对比是一个典型。

老任的观点现在看来毫无疑问是对的，因为中国房地产价格的峰值大概在2021年~2022年，确实在2018年以后继续上涨了。

但即使是这样，恐怕没有几个人能做到在峰值时全身而退。

潘石屹不求在峰值离场而选择在自己能力所及的范围内提前规避风险已经相当成功了。

他选择只做商业地产并且选择自营这种方式是另一个保守的典型。这一点和绝大多数已经事实上破产的住宅地产商们形成了鲜明的对比。

他的谨慎体现在他选择的投资领域和财务方面。

他选择只做受政治风险干扰最小的商业地产，并且只守住北京、上海。

这一点让我想起万达，商业模式和SOHO非常类似，但万达的面铺得太大，哪怕是二线、三线城市都是万达广场。

现在看来，在当下以及接下来的若干年，在这样经济环境下，那么多二线、三线城市的万达广场靠收租恐怕猴年马月才能付得起当时建房时的贷款。

他在访谈中经常提到各种财务数据、各种营收数据、各种回报数据，不像很多“大佬”满嘴只画大饼、只讲远景。

其实，潘石屹不过是守住了常识，回归了商业的本源。

更重要的是，他在2018年就已经把手里的一半资产变现成了现金资产。在当年那个环境下，恐怕被不少同行“大佬”笑话得够呛。不过潘石屹在访谈中倒是对这一点毫不在乎，每每提及别人对他的“编排”、嘲笑，从来都是满脸笑容、欣然接受的样子。

恐怕这就是成语“大智若愚”所讲的人吧。

其实我最佩服的是，好像在我所有看过的各种“大佬”的访谈中，他是第一个在那么早也是迄今为止谈及“政治”风险的人。

我估计在我们这个特殊的环境中，很多“大佬”恐怕不会视此为风险，反而会视此为商业成功的“捷径”。

然而最后的结局，我们都看到了，他带着他的那一半现金已经异常迅速地远走他乡，再也没有出现在任何访谈中了。

在中国大陆过去30年的房地产行业中，恐怕他是唯一一个经常出镜但最终能够平安离境的商人。

其实这三个视频中有两个我以前都看过，但当时都没有耐心地看完过，更没有记住视频中哪怕任何一个今天给我留下了深刻印象的这些观点。

潘石屹早年打的这些牌都是明牌，当年就通过访谈传遍了千家万户，但这些明牌当时打出来时，有多少人会在意呢？

我们都是这个时代的见证者。但都是同路人的我们，有多少在这些亲身经历并且见证的事件中能够看穿泡沫、谨守常识呢？