新政帶來哪些購房利好？對市場走勢有何影響？專家解讀上海樓市“新七條”

2月25日，上海市住建委、市房管局等五部门联合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），包括調減住房限購、優化公積金貸款、完善個人房產稅等三方面共七條政策。

此次“新七條”的出台，對購房者有哪些利好？對上海樓市的未來走勢有哪些影響？2月25日，針對市民關注的這些問題，澎湃新聞記者採訪了多位業內專家，對新政進行解讀，並對其影響和未來市場走向進行了分析和預判。

降低購房門檻，支持穩定居住群體購房需求

為服務宜居安居，促進職住平衡，聚焦滿足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調減住房限購政策：一是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限；二是符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房；三是持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照新政，非滬籍居民自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房；連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市範圍內限購1套住房。

“從調減住房限購政策分析，此次新政降低了購房門檻，增加了購房套數。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次政策對非滬籍居民購置外環內住房的社保繳納年限縮短為1年，而對於滿3年社保的非滬籍家庭，在外環內可認購兩套住房，這說明非滬籍居民在上海購房的門檻進一步降低，或等待成本在下降。

同時，新政還支持了穩定居住群體的購房需求。政策調整前，對於從事城市基礎服務、或企業總部設在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩定居住群體購房需求導向，允許持有滿五年的居住證即有購房資格。“換句話說，過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。”嚴躍進表示。

上海中原地產分析師盧文曦認為，此次新政對限購的優化，進一步擴大了覆蓋面，可以滿足多樣化的剛性和改善需求。**“現在只要有1年社保，就能至少買1套房子，不再做內外環線區分。”**他告訴記者，當前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房或比較講究地段的，政策精準釋放這些買家的需求。而對於社保滿3年的非滬籍居民，此前想改善住房條件通常是置換，先賣後買，現在則可以先買後賣，甚至直接購買第二套房子了。

公積金貸款落實“認房不認貸”，降低貸款成本

為進一步發揮公積金支持住房消費作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》還優化了住房公積金政策**：一是適度提高住房公積金最高貸款額度；二是優化貸款套數認定；三是擴大多子女家庭購房支持範圍。**

在貸款額度方面，新政明確，將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，叠加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

盧文曦对此分析认为，提高公積金貸款額度，可以享受更低的貸款利率，降低貸款成本。“當前公積金利率遠低於商業貸款，多貸公積金有利於減輕貸款壓力。”他說，尤其是剛需買家，多購買總價300萬以內的“上車房”，現在公積金貸款額度上限增至240萬，可充分滿足剛需買家的貸款需求。叠加此前就公布的多子女、綠色建築等優惠舉措，最高貸款額度可達324萬，能大幅減輕月供壓力以及總的利息支出。不過需要說明的是，購房者最終的公積金貸款額度，要視其公積金帳戶餘額等情況而定。

優化貸款套數認定方面，新政明確，對於已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

“這說明上海公積金貸款的條件進一步放寬，即落實‘認房不認貸’。”嚴躍進認為，新政前，若公積金貸款次數滿兩次，後續購房將不予辦理公積金貸款。新政後，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結清，則繼續享有公積金貸款權利。“這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。”他說。

新政還將公積金貸款支持多子女家庭的適用範圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房，即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。“二套向首套看齊，公積金貸款新政將覆蓋更多改善型家庭群體，進一步釋放多樣化需求。”盧文曦表示。

個人房產稅政策更人性化，減少相關群體持有成本

為支持居民置換改善需求，《通知》規定自2026年1月1日起，**對本市戶籍居民家庭中的子女成年後，購買住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收個人住房房產稅。**即對購房人於未成年時（或於本市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房後，該住房仍屬於成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免徵收個人住房房產稅。

“個人住房房產稅執行內容更人性化。”盧文曦認為，此前，有部分買家是因為子女成年後新購住房，雖然屬於家庭唯一住房，但也要繳納房產稅，對釋放新的需求有一定影響。此次政策對現實中遇到的客觀問題進行了優化完善，減少了相關群體的置業顧慮和持有成本。

將進一步釋放合理需求，鞏固樓市穩中向好態勢

此次新政的出台，對後續市場走向有何影響？

嚴躍進認為，此次“新七條”政策充分體現上海綜合施策、因城施策、發揮好存量和增量政策集成效應的導向，具有惠及面廣、精准施策的特點。綜合來看，其體現了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度，在持續降低購房成本的同時，也將進一步促進住房消費需求積極釋放和供求關係平衡，鞏固當前樓市穩中向好的態勢。

“結合當前市場調整基本到位、房價趨穩預期逐漸增強、各項利好政策疊加等因素，我們認為，在促進各子市場交易活躍的同時，此次新政也將促進各市場之間的循環健康發展，尤其是帶動置換鏈條的暢通。”嚴躍進舉例說，如非滬籍居民現在僅需滿足1年社保即可購買外環內住房，入市節奏有望加快。“其若認購一套二手房，則將帶動房東的房源掛牌出售和置換，並帶動包括新房市場的去庫存。據此，各市場之間將形成更為良性和互動的循環機制，有力促進房地產市場的平穩健康發展。”

在盧文曦看来，此次新政的出台，能進一步釋放合理購房需求，將促進上海樓市的全年走向更加穩健。“我認為，上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動遷安置房票試點、國企收購二手房等諸多舉措，後續走向會更踏實。成交量穩步釋放的背後，房價有望盡快走出底部。”他說，政策推進有序、落地平穩，有望進一步夯實市場向好趨勢，助力樓市加快實現平穩健康發展。

本文來源：澎湃新聞

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