上海打響2026年一線城市放寬限購第一槍 樓市“量升價穩”可期

馬年春節後開工第二日，上海便打出一套樓市「組合拳」，在多個方面對房地產政策進行了優化。

2月25日，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》（簡稱「新七條」），涉及限購調減、公積金優化、房產稅完善等七項內容。

「‘滬七條’標誌著上海房地產調控優化再次升級。」中指研究院上海數據總經理張文靜告訴記者，新政通過降低非滬籍購房門檻、擴大居住證人群購房資格、適度放寬外環內限購，從政策層面降低入市門檻，這些措施將有效修復市場信心，扭轉市場預期偏弱格局。

在全國樓市筑底修復、上海年初市場穩步回暖的關鍵節點，此次新政以梯度放寬、分區施策、組合發力為特徵，兼顧穩預期、保民生、促循環，被業內視為一線城市優化調控的標杆性操作。

限購階梯式放寬

對於此次新政，上海鏈家研究院負責人李根認為其核心邏輯是以梯度放寬、分區施策為核心，形成「資格+資金+成本」的組合發力，可用「精准、系統、兼顧穩市與民生」來概括。

限購放寬方面，新政明確，非滬籍家庭或單身人士購買外環內住房，社保連續繳納年限由3年降至1年，可購1套；連續繳納社保滿3年的非滬籍家庭，允許在外環內增1套；居住證滿5年可全市購1套。

「本次階梯式放寬策略精准契合上海客群結構與置業需求，有效承接市場剛需與改善增量，可覆蓋更為全面的置業群體，確保了新增需求能分別傳導至一二手市場。」58安居客研究院院長張波表示。

同策研究院聯席院長宋紅衛認為，非滬籍人群在外環內購房門檻從3年社保降低到1年，粗略估算至少可增加購房潛力人群9萬人，這部分人群屬於剛需群體，對於帶動外環內樓市具有明顯提升作用。

同時，非滬籍三年以上再予一張「房票」資格，這對於釋放改善型需求具有直接影響，從近兩年外地人購房行為來看，隨著家庭子女人數增加，這部分人群對於二套房的需求也在上升。另外，40歲以上中年外地人群對於居住品質及配套要求也在不斷提升，改善需求潛力較大，此次新政對於激發外地人改善需求釋放也有較大影響。

「持有居住證滿5年即可獲得購房資格，突破以往僅以社保為認定標準的限制，進一步覆蓋在滬穩定就業生活人群。」張文靜稱。

大幅提高公積金貸款額度

「公積金貸款政策的優化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊改善置換痛點，與市場賣舊買新的核心需求高度契合。」張波向記者表示。

優化公積金政策方面，新政規定，將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，叠加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

此外，執行公積金「認房不認貸」。擴大多子女家庭購房支持範圍，對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

「上海此次將首套公積金貸款額度提升至240萬，叠加多子女、綠色建築上浮政策後最高達324萬，適配上海住房高總價的特徵，能有效降低剛需與改善家庭首付和月供壓力。」張波稱。

易居研究院副院長嚴躍進指出，公積金「認房不認貸」，讓更多住房置換家庭可獲得公積金貸款支持，可促進改善型需求釋放。而多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，將支持範圍從首套拓展至二套，精准匹配這類家庭居住升級需求，也貼合人口結構變化趨勢。

優化房產稅政策

此次「新七條」還對房產稅相關細節做了微調，盡可能優化了有關操作口徑。

按最新政策，對於滬籍家庭子女成年後，新購或置換住房後，只要該住房屬於成年子女家庭唯一住房，暫免徵收房產稅。

「新政前，對於滬籍家庭子女而言，其成年後首次購置住房不徵房產稅，但置換階段會涉及該稅種。新政後，若置換後屬於唯一住房，則不再徵收房產稅，其體現對改善型住房需求的支持。」嚴躍進稱。

分析人士認為，個人住房房產稅政策的完善，是對滬籍家庭改善置換需求的實質性放寬，精准緩解置業稅費顧慮，與當前二手房流通性不足的特徵形成呼應。

對於上海最新政策，業內人士認為滬樓市「量升價穩」可期。

張波將此次政策激活的需求歸納為三類：一是新市民、新人才的外環內首置需求；二是長期在滬人群的外環內改善增購需求；三是滬籍家庭的置換升級需求。這三類需求均為市場最核心的合理需求，這部分需求的釋放將有效激活上海新房、二手房的交易活力。

宋紅衛強調，本次新政對二手房市場的影響可能大於新房。當前上海樓市已步入存量市場，新房與二手房成交比例達到1:5。二手房交易活躍度的提升，不僅能緩解當前市場流動性偏弱的問題，還可通過「賣舊買新」帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場的雙向賦能。

而據58安居客監測數據，上海2025年二手房找房人數占比同比提升4.7個百分點，掛牌量同比僅微增1.72%。張波表示，這反映出不少剛需首置需求存在較大釋放空間，但受限於購房門檻難以轉化為有效需求，新政恰好填補了這一缺口。

李根也預計，市場將迎來量升價穩、結構優化的修復窗口，剛需與改善同步受益。

分析人士表示，作為一線城市重要風向標，上海樓市的穩定表現，將為全國市場注入更多信心。

「限購優化與公積金支持形成政策合力，將有效釋放積壓合理需求，帶動新房、二手房市場同步回暖。」張文靜認為，市場活躍度提升有利於改善房企去化壓力與現金流狀況，穩定土地市場和地方財政，形成樓市良性發展生態。

（資料來源：財聯社）