Property Play：資料中心擴展達到「轉折點」

這篇文章的版本最早出現在 CNBC Property Play 通訊，由 Diana Olick 撰寫。Property Play 內容涵蓋房地產投資者的新興與演變機會，範圍從個人投資者到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者以及大型上市公司。訂閱即可直接收到未來的內容。數據中心建設在北美的擴展速度如此之快，以至於該行業的大部分新建項目已經超越了傳統的成熟市場。根據 JLL 的最新報告，德州即將取代維吉尼亞，成為全球最大的數據市場，該報告稱這是一個「轉折點」。目前約有 64% 的 35 吉瓦建設管道已經擴展到所謂的成熟市場之外，例如長期以來一直是最大數據中心市場的維吉尼亞。到 2025 年底，數據中心的空置率仍維持在歷史低點的 1%，連續第二年如此。JLL 的美國數據中心市場聯合主管兼執行董事 Andy Cvengros 表示：「數據中心行業已正式進入超速運轉階段。連續兩年的空置率創下新低，充分證明不存在泡沫的擔憂，尤其是我們幾乎所有龐大的建設管道都已被投資級租戶預先承諾。」根據 JLL 的數據，目前在建的容量中，92% 已經預先承租，這表明空置率至少在 2030 年之前將保持相當低的水平。需求主要由超大規模運營商和人工智慧推動，但新建設的阻力也使得建設速度不如理想。JLL 亦指出，前五大超大規模運營商在 2026 年計劃投入 7100 億美元用於建設必要的基礎設施。貸款機構似乎也熱衷於參與，去年總融資額創下 750 億美元的紀錄。全球房地產開發公司 Nuveen 採取短期策略，利用當前強勁的需求，採用建造後出售的模式來降低風險。Nuveen 全球房地產主管 Chad Phillips 表示：「需求確實相當旺盛，我們認為未來五年內不會出現供過於求的情況，但長期來看則較難預測。」「行業將迅速演變，因此我們正著眼於較短期的建設與出售。」當然，基礎設施限制，尤其是電力方面，存在相當的風險。電網連接的平均時間約為四年甚至更長，因此主要租戶需要提前多年確保容量。這推動了向擁有更多電力資源的新市場擴展。JLL 全球數據中心研究主管 Andrew Batson 表示：「許多公司正在考慮建設現場發電設施，這可以降低風險，但最終大多數運營商仍希望長期連接電網。」