REITs向商業不動產擴容

本文轉自：經濟日報

本記者 趙東宇

近期，首批商業不動產REITs（不動產投資信託基金）項目已正式提交申報，並獲中國證監會及交易所受理，標誌著我國REITs市場資產類型正式拓展至商業不動產領域。

商業不動產REITs，是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流並向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產是REITs重要的底層資產。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs盤活並拓寬權益融資渠道的內在需求。在相關政策推動下，目前REITs多層次市場正在加速成型，供給端已形成基礎設施REITs、機構間REITs、商業不動產REITs等多元產品體系。

東源投資首席分析師劉祥東表示，首批商業不動產REITs項目申報落地，標誌著我國REITs市場實現了從基礎設施領域向商業不動產領域的關鍵擴容，是落實“盤活存量資產、擴大有效投資”政策思路的重要舉措。通過將購物中心、寫字樓、酒店等商業不動產證券化，既可為企業提供新的權益型融資渠道，又能引導社會資本參與實體經濟，從而優化資源配置。

具體來看，首批申報的10單商業不動產REITs有9單登陸上交所、1單登陸深交所，包括保利發展、錦江國際集團、上海地產、陸家嘴集團、凱德、唯品會、砂之船、銀泰百貨等項目，參與主體匯聚了央企、地方國有龍頭企業、優質民營企業、外資企業等。項目底層資產涵蓋商業綜合體、商業零售、辦公、酒店等業態，均位於上海、廣州、深圳、武漢、合肥、西安、鄭州等城市的核心區域。

從募資規模來看，首批申報的10單商業不動產REITs合計擬募資377億元。其中，中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金擬募資74.7億元，國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金擬募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業不動產證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產封閉式商業不動產證券投資基金擬募資40.02億元。

從財務顧問機構來看，首批申報的商業不動產REITs的合作機構包括中信證券、國泰海通、華泰聯合、中金公司、申萬宏源承銷保薦，均為頭部券商。

“與基礎設施REITs相比，商業不動產REITs具有更加市場化的租金收益和資產增值邏輯，其現金流受經濟周期、消費趨勢、區域競爭等因素的影響更為直接，對管理人的資產運營能力和市場判斷力提出更高要求，投資者需關注資產區位質量、租戶結構穩定性及租賃合同期限等核心風險指標。”劉祥東說。

去年年底，證監會發布《關於推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，同時出台《中華人民共和國證券監督管理委員會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》。滬深交易所同步修訂發布公募REITs業務規則，護航REITs市場高質量發展。前不久，證監會在2026年系統工作會議上再次強調，要“抓好商業不動產REITs試點平穩落地”。

證監會表示，要深刻認識發展商業不動產REITs的重要意義。推動商業不動產REITs市場發展，是通過市場化機制支持構建房地產發展新模式的有效手段，對於推動REITs市場健康發展、促進REITs功能發揮、不断提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。