當租金吞噬經濟：拉各斯與負擔不起住房的宏觀經濟代價

拉各斯已成為非洲一個最清楚的例子，展示住房市場如何悄然演變成宏觀經濟風險。

當工作和中等收入家庭常常將50–70%的收入用於租金時，損害遠不止“住房壓力”。

這表現為消費需求減弱、生產力下降，以及增長速度放緩、更脆弱的經濟成長軌跡。

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這是結構性失調，不應被視為短暫的負擔能力緊縮。

拉各斯的住房狀況既是社會危機，也是經濟緊急情況。

扭曲的規模和持續性令人震驚。當一個家庭一半的收入每月都用於住房開支時，經濟就會失去兩次：一次是因為消費的損失，另一次是因為生產力的下降。

拉各斯不僅生活成本高昂，運營成本也高昂，且這些成本正在累積。

密度、需求與赤字

推動拉各斯租金危機的力量並不神祕。拉各斯是尼日利亞人口最密集的州，也是移民和求職的磁石，其大部分人口居住和工作在都會區內。

世界銀行的評估指出，該市的密度約為每平方公里8000人，遠高於全國平均水平。人口和經濟活動高度集中在城市核心，而快速且無控制的空間擴張則將增長推向郊區。

密度、外來移民、有限的有配套土地和基礎設施瓶頸的結合，產生了可預見的結果：住房需求超過供應，租金漲得比工資快，城市的勞動市場悄然受到住房成本的壓力。

租金數據本身就說明了一切。由《衛報》引用的2025年拉各斯住宅市場報告顯示，Eko Atlantic的一臥室公寓年租金高達2090萬奈拉，其他高端地區如Banana Island、Ikoyi和Victoria Island的平均租金也達到數百萬奈拉。即使遠離最豪華的區域，內陸部分的一臥室公寓年租金也達到數百萬奈拉。

很容易將這歸咎於“島上問題”。然而，這並不完全正確。我們正經歷一個全市範圍的負擔能力緊縮，且在不同地點的嚴重程度各異。

《拉各斯住房市場狀況報告（第3卷）》估計住房赤字約為340萬套，並指出超過70%的居民仍為租戶。因此，租金負擔並非少數人的邊緣問題，而是大多數拉各斯人生活的核心特徵。

需求崩潰：租金如何擠壓消費

一旦租金佔據收入的50–70%，經濟機制就變得簡單明瞭。家庭需求下降，因為租金首先佔用收入。對於大量工人來說，租金擠壓了支撐本地商業和就業的日常消費。

最直接的受害者是經濟上重要的支出：房屋修繕、更好的食品選擇、預防性醫療、數字服務，以及經常用於資助微型企業的小額儲蓄。結果是小企業的營業額減少、擴張計劃受挫，以及新工作的減少。這在拉各斯尤為重要，因為經濟很大程度上依賴服務和貿易，數千家小企業依賴工資收入和非正式收入者的每週購買力。

尼日利亞官方的支出端GDP數據顯示，2024年家庭消費在實質上急劇減弱，第一季度和第二季度的同比下降尤為顯著。多種因素導致消費壓力，但住房是其中最大的一個固定負擔，尤其是在拉各斯。當家庭的住房成本增長速度超過收入時，調整通常會在其他消費項目中進行。

如果這種情況成為大多數城市工人的常態，需求壓縮就不再是循環性問題，而是結構性問題。

生產力懲罰：通勤作為隱形稅

拉各斯的租金危機還通過生產力損失影響經濟供給端。長時間通勤是無法負擔得起的住房帶來的隱形稅。隨著就業密集區域的租金上升，工人被推向郊區，通勤時間也隨之增加。

長期來看，這會降低有效勞動時間，增加壓力和健康成本，提高缺勤率，並削弱人力資本的形成。在人口和就業高度集中的都市核心，以及快速擴張的郊區中，通勤懲罰是租金通脹的可預見副產品，也是產出的一個可衡量的拖累。

通脹陷阱：價格相互追逐

通脹無情地加劇這些壓力。尼日利亞的消費者物價指數（CPI）顯示，物價環境持續高企，整體通脹率居高不下，價格水平持續上升。在這種情況下，房東常常為了保護實質回報而調整租金，而租戶則面臨食品、交通和公共事業費用的上升。

當整體通脹和租金通脹都跑贏工資增長時，實際可支配收入的緊縮變得嚴重且持續。拉各斯因此出現一個矛盾：城市看似經濟“繁忙”，但實際家庭福利卻在惡化，需求變得脆弱。

國際標準：50–70%的比例究竟有多糟？

比較分析顯示，拉各斯的租金收入比結果異常。國際上，研究和官方統計常用的負擔能力基準約為收入的30%，更高的比例則被視為“成本負擔過重”。

哈佛住房研究中心的回顧指出，30%的標準被廣泛用作衡量負擔能力壓力的參考點。

例如，在英國，官方調查顯示，2024年私營租戶平均在租金上的支出約佔毛收入的36%，倫敦則更高，約為41.6%。

這些數字在高收入經濟體中被視為嚴重的負擔能力問題。在此背景下，拉各斯家庭將50–70%的收入用於租金，不僅超過警戒線，更處於需求長期抑制和經濟脆弱的區域。

惡性循環：從租金負擔到就業稀缺

當需求被大規模擠壓時，就業也會受到影響。企業為應對需求疲軟，會縮短工時、推遲招聘、減少庫存。在拉各斯，非正式和服務業就業廣泛，勞動市場對需求衝擊反應迅速。

因此，租金驅動的需求緊縮直接導致失業和就業不足，即使官方勞動統計數據滯後於實際情況。結果形成一個惡性循環：租金上升降低需求；需求疲軟抑制就業；就業不足削弱談判力和工資增長；而收入停滯又使租金變得更難負擔。

政策啟示：供應，而非口號

因此，拉各斯的住房負擔能力問題應被視為經濟改革議題，而非福利口號。當勞動力被排除在穩定之外，城市就無法實現包容性增長。

關於高租金負擔、大規模住房赤字和以租戶為主的人口結構的研究結果，應被視為宏觀經濟信號：拉各斯的消費、生產力和勞動流動性受到重大結構性拖累。如果拉各斯想要更快的增長和更好的就業結果，就不能讓租金無限制地上升，而收入停滯不前。

政策的含義不是簡單地呼籲全面實施租金管制，而是拉各斯必須大規模擴展負擔得起的供應，降低推高實際住房成本的交易摩擦，並協調規劃、基礎設施和交通投資，使工人能在不支付接近溢價的情況下獲取工作。

實際上，當更多家庭將50–70%的收入用於租金，轉向能支持正常消費和儲蓄的負擔範圍時，經濟就會改善。在此之前，拉各斯將繼續面臨一個可避免的增長懲罰：一個租金悄然吞噬企業擴張和居民生存所需工作的超大城市。

• Ayodele Adio是公平住房的創始人兼媒體高管