Ghi nhận chuỗi, Nhà đóng băng?

Ngân hàng trung ương mạnh nhất thế giới vừa mất cuộc thi nhìn chằm chằm kéo dài 62 tháng với mục tiêu của chính mình — và thị trường nhà ở bên cạnh đang âm thầm viết lại sách chơi khả năng chi trả trong khi không ai để ý. Hai lực lượng này đang kéo mọi tài sản rủi ro từ cổ phiếu đến tiền điện tử, và mối liên hệ còn chặt chẽ hơn nhiều so với nhận thức của phần lớn nhà giao dịch.

🔹 #PCE lạm phát đã vượt qua mức 2% của Cục Dự trữ Liên bang kể từ tháng 4 năm 2021 — 62 tháng liên tiếp và vẫn đang tiếp tục, đây là mức vượt quá dài nhất kể từ khi mục tiêu này chính thức được thông qua vào năm 2012. Chỉ số PCE chính thức đạt 3,5% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 3, trong khi PCE lõi duy trì ở mức 3,2%. Mô hình dự báo hiện tại của Cục Dự trữ Cleveland dự đoán PCE tháng 4 sẽ tăng lên khoảng 3,83%, với tháng 5 có thể đạt 4,06% — một quỹ đạo mà cựu Chủ tịch Fed New York Bill Dudley đã công khai cảnh báo rằng ngân hàng trung ương có nguy cơ mất hết uy tín trong vai trò chống lạm phát. Người tiêu dùng cảm nhận rõ ràng qua từng giao dịch: #CPI lạm phát đã tăng lên 3,8% trong tháng 4, mức cao nhất kể từ năm 2023.

🔹 Thị trường trái phiếu đã tiếp nhận thông điệp này một cách kỷ luật. Các bàn giao dịch lớn nhất của Phố Wall — Morgan Stanley, Goldman Sachs, và Bank of America — đã collectively đẩy kỳ vọng cắt lãi suất đến năm 2027. Thời kỳ chờ đợi sự chuyển hướng chính thức đã kết thúc. Việc duy trì lãi suất cao hơn trong thời gian dài đã chuyển từ một cụm từ cảnh báo thành nền tảng cấu trúc cho mọi quyết định phân bổ danh mục đầu tư. Đối với các tài sản rủi ro, điều này có nghĩa là thanh khoản vẫn đắt đỏ và mức ngưỡng cho vốn đầu cơ vẫn cao.

🔹 Khoảng không nhà ở đã chuyển từ khủng hoảng sang phục hồi thận trọng. Tổng tồn kho nhà đã qua sử dụng đạt 1,47 triệu căn vào tháng 4, tương đương 4,3 tháng cung — tăng từ 4,2 tháng một năm trước. Tồn kho nhà đơn lập tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái, một sự thay đổi rõ rệt so với các mức âm sâu đã định hình tình trạng thiếu hụt trầm trọng của năm 2022. Thời gian cung ứng hiện tại là 5,10 tháng trong phân khúc nhà đơn lập, gần như phù hợp với người mua lần đầu trong nhiều năm. Thị trường chưa rơi vào trạng thái dư thừa — 4,4 tháng vẫn thấp hơn nhiều so với mức trên 8 tháng đã từng gây ra đợt điều chỉnh năm 2008 — nhưng hướng đi rõ ràng không thể phủ nhận.

🔹 Cổ phiếu các nhà xây dựng nhà ở đang hấp thụ sự thay đổi này với độ bền đáng ngạc nhiên. Chỉ số SPDR S&P Nhà xây dựng #ETF tăng hơn 11% từ đầu năm trong khi S&P 500 chỉ tăng nhẹ, phản ánh một cược ngược lại rằng việc điều chỉnh tồn kho sẽ hỗ trợ khối lượng giao dịch ngay cả khi lãi suất vay thế chấp gần 6,4%. Tâm lý nhà xây dựng, theo chỉ số NAHB, đã tăng ba điểm trong tháng 5 lên 37. Các nhà xây dựng đang tích cực đưa ra các ưu đãi — 61% cung cấp các phần thưởng bán hàng bao gồm giảm lãi suất vay thế chấp — và khả năng hỗ trợ tài chính của họ mang lại lợi thế cấu trúc so với các chủ nhà hiện tại bị khóa trong các khoản vay dưới 3%. Hiệu ứng khóa sổ tiếp tục kìm hãm tồn kho bán lại, chính điều này giữ cho các nhà xây dựng còn trong cuộc chơi.

🔹 Đường dây chính của macro là một nồi áp suất cháy chậm. Lạm phát dai dẳng trên mục tiêu buộc Fed phải giữ lãi suất cao, điều này duy trì chi phí vay thế chấp trên 6%, khiến các chủ nhà bị khóa chặt, hạn chế nguồn cung bán lại, đẩy giá lên, và làm cho chi phí nhà ở — thành phần lớn nhất trong rổ CPI — duy trì ở mức cao, điều này lại thúc đẩy lạm phát trở lại. Thị trường nhà ở không còn là người ngoài cuộc trong câu chuyện lạm phát nữa; nó là một cơ chế truyền dẫn.

Ngân hàng trung ương đang theo đuổi một mục tiêu mà đã năm năm chưa chạm tới, và thị trường nhà ở bị đóng băng chính xác vì lãi suất không thể giảm cho đến khi mục tiêu đó được đạt tới. Một mâu thuẫn được bao bọc trong thế bế tắc — và mọi loại tài sản đều đang ở trong vị trí nào đó trong căng thẳng đó. Bạn đang điều hướng như thế nào trước sự dai dẳng của lạm phát cố hữu và thị trường nhà ở từ chối phá vỡ theo chiều hướng cao hơn hoặc thấp hơn?