Gần đây tôi đã xem xét một số cổ phiếu bất động sản để mua, và hai cái tên cứ xuất hiện trong nguồn tin của tôi: Realty Income và NNN REIT. Cả hai đều là máy tạo cổ tức trong lĩnh vực REIT bán lẻ, điều này thật sự khiến tôi ngạc nhiên vì tất cả các câu chuyện bi quan về bất động sản bán lẻ trong những năm qua.

Hãy để tôi phân tích những gì tôi đang thấy. Realty Income là ông lớn ở đây—chúng ta đang nói về hơn 15.500 bất động sản với khoảng 80% tiền thuê đến từ các khách thuê bán lẻ. Dollar General, Walgreens, Home Depot, Walmart—đây là những trụ cột vững chắc. Tỷ lệ lấp đầy đạt 98,7%, khá ấn tượng, và họ đã gia hạn hợp đồng thuê với mức tăng 3,5%. AFFO của họ đạt 1,09 đô la mỗi cổ phiếu so với cùng kỳ năm ngoái, và hội đồng quản trị đã tăng cổ tức hàng quý hơn 30 năm liên tiếp. Đó không chỉ là lời nói; họ đang thực sự bỏ tiền ra. Tỷ suất cổ tức hiện tại là 5,7%.

Trong khi đó, NNN REIT nhỏ hơn—khoảng 3.700 bất động sản—nhưng điều đó thực sự thú vị đối với tôi. Nhỏ hơn nghĩa là họ vẫn có thể tạo ra ảnh hưởng với các khoản mua mới. Tỷ lệ lấp đầy của họ là 97,5%, và AFFO tăng từ 0,84 đô la lên 0,86 đô la. Họ đã có 36 năm liên tiếp tăng cổ tức, vừa tăng khoản chi trả thêm 3,4%, và tỷ suất cổ tức là 5,9%. Danh mục của họ tập trung nhiều hơn vào các cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô và nhà hàng.

Điều tôi luôn quay trở lại là: lĩnh vực REIT bán lẻ thực sự đã giữ vững tốt hơn nhiều so với dự đoán của mọi người. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ trung bình đạt lợi nhuận 6,9%. Đó không phải là con số nhỏ. Cả hai công ty này đều đầu tư vào các bất động sản cho các doanh nghiệp không bị phá hủy bởi biến động kinh tế—cửa hàng tạp hóa, chuỗi tiện lợi, nhà hàng dịch vụ nhanh. Đó chính là lý do các cổ phiếu bất động sản để mua đang hoạt động tốt hiện nay.

Thỏa thuận đổi lại khá rõ ràng. Realty Income mang lại sự ổn định và đa dạng hóa quy mô lớn, nhưng quy mô đó khiến tăng trưởng bùng nổ khó hơn. NNN REIT có nhiều dư địa để phát triển hơn, nhưng ít đa dạng hơn. Nếu tôi thành thật, tôi sẽ nghiêng về NNN REIT để có tiềm năng tăng trưởng, dù đi kèm ít sự đệm hơn. Nhưng nếu bạn muốn dòng thu nhập an toàn, dễ dự đoán hơn, Realty Income làm tốt việc đó.

Cả hai đều có tỷ suất cổ tức tương tự và kỷ luật cổ tức đã được chứng minh. Thật sự tùy thuộc vào việc bạn muốn gã khổng lồ đã thành lập hay người chơi linh hoạt hơn. Dù sao đi nữa, nếu bạn đang săn lùng các cổ phiếu bất động sản để mua với thu nhập ổn định, hai cái tên này xứng đáng để nghiên cứu sâu hơn.