Chính sách mới mang lại lợi ích gì cho việc mua nhà? Nó ảnh hưởng như thế nào đến xu hướng thị trường? Các chuyên gia phân tích về "7 điều mới" của thị trường bất động sản Thượng Hải

Vào ngày 25 tháng 2, Ủy ban Xây dựng và Đô thị thành phố Thượng Hải, Cục Quản lý Nhà ở thành phố cùng với năm cơ quan liên quan đã phối hợp ban hành Thông báo về việc tiếp tục tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố (gọi tắt là “Thông báo”), trong đó bao gồm ba lĩnh vực chính: giảm hạn chế mua nhà, tối ưu hóa khoản vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở, hoàn thiện chính sách thuế nhà cá nhân, tổng cộng có bảy chính sách.

Việc ban hành “Bảy chính sách mới” này mang lại lợi ích gì cho người mua nhà? Nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến xu hướng thị trường bất động sản Thượng Hải trong tương lai? Vào ngày 25 tháng 2, nhằm trả lời các câu hỏi được người dân quan tâm, phóng viên của Tân Trào đã phỏng vấn nhiều chuyên gia trong ngành để phân tích và dự đoán tác động cũng như xu hướng thị trường trong thời gian tới.

Hạ thấp rào cản mua nhà, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của nhóm cư dân ổn định

Nhằm phục vụ mục tiêu sống phù hợp, thúc đẩy cân bằng giữa công việc và sinh hoạt, tập trung đáp ứng nhu cầu hợp lý về nhà ở của cư dân, “Thông báo” đã xác định rõ việc tiếp tục giảm các hạn chế mua nhà: Thứ nhất, rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân cần thiết đối với cư dân không có hộ khẩu tại Thượng Hải để mua nhà trong vòng ngoại thành; thứ hai, cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải đủ điều kiện có thể mua thêm một căn nhà trong vòng ngoại thành; thứ ba, cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải đã có thẻ cư trú tại thành phố từ 5 năm trở lên, có thể mua một căn nhà trong thành phố mà không cần phải cung cấp giấy chứng nhận đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân.

Theo chính sách mới, cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải, trước ngày mua nhà, liên tục đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân trong thành phố từ 1 năm trở lên, thì khi mua nhà ngoài vòng ngoại thành không giới hạn số lượng, trong khi trong vòng nội thành chỉ được mua 1 căn; nếu liên tục đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân từ 3 năm trở lên, thì trong nội thành chỉ được mua tối đa 2 căn. Cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải, có thẻ cư trú từ 5 năm trở lên, sẽ bị giới hạn mua 1 căn trong toàn thành phố.

“Phân tích từ việc giảm hạn chế mua nhà, chính sách mới này đã hạ thấp rào cản mua nhà và tăng số lượng căn mua,” ông Yan Yuejin, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, nhận định. Chính sách lần này rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội để mua nhà trong ngoại thành xuống còn 1 năm, còn đối với các gia đình không có hộ khẩu, đã đóng bảo hiểm xã hội 3 năm, trong nội thành có thể mua tới hai căn nhà. Điều này cho thấy rào cản mua nhà của cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải đã được giảm đáng kể, chi phí chờ đợi cũng giảm.

Ngoài ra, chính sách mới còn hỗ trợ nhu cầu mua nhà của nhóm cư dân ổn định. Trước đây, đối với những người làm dịch vụ đô thị hoặc có trụ sở doanh nghiệp đặt ở nơi khác, do chưa đóng bảo hiểm xã hội tại Thượng Hải nên không đủ điều kiện mua nhà. Chính sách “Bảy chính sách mới” này hướng tới hỗ trợ nhóm cư dân này, cho phép những người có thẻ cư trú đã đủ 5 năm trở lên đủ điều kiện mua nhà. “Nói cách khác, trước đây, hạn chế mua nhà chủ yếu dựa vào thời gian đóng bảo hiểm xã hội, nhưng giờ đây, có thể liên kết với thời gian có thẻ cư trú,” ông Yan Yuejin nói.

Chuyên gia của Trung nguyên bất động sản Thượng Hải, ông Lu Wenxi, cho rằng việc tối ưu hóa hạn chế mua nhà lần này mở rộng phạm vi hơn nữa, có thể đáp ứng đa dạng các nhu cầu cưỡng chế và cải thiện. “Chỉ cần có 1 năm đóng bảo hiểm xã hội, người mua đã có thể mua ít nhất một căn nhà, không còn phân biệt nội thành hay ngoại thành nữa.” Ông cho biết, hiện nay nhu cầu cải thiện nhà ở trung cao cấp khá rõ rệt, đặc biệt là các căn nhà mới hoặc vị trí đắc địa, chính sách này chính xác đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng này. Đối với các cư dân không có hộ khẩu, đã đóng bảo hiểm 3 năm, trước đây thường chỉ mua để thay thế, bán rồi mua, còn giờ đây có thể mua trước rồi bán sau, thậm chí mua căn thứ hai luôn.

Về khoản vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở, thực hiện chính sách “Không xét đến việc cho vay, chỉ xét đến việc sở hữu nhà”, giảm chi phí vay

Nhằm phát huy hơn nữa vai trò của quỹ tiết kiệm nhà ở trong hỗ trợ tiêu dùng nhà ở, đáp ứng nhu cầu cư trú phù hợp của người gửi tiền trong các giai đoạn khác nhau, “Thông báo” còn tối ưu hóa chính sách vay từ quỹ này: Thứ nhất, tăng hạn mức vay tối đa từ quỹ tiết kiệm nhà ở; thứ hai, tối ưu hóa việc xác định số lượng khoản vay; thứ ba, mở rộng phạm vi hỗ trợ mua nhà cho các gia đình nhiều con.

Về hạn mức vay, chính sách mới xác định, hạn mức vay tối đa cho vay mua nhà lần đầu của gia đình người gửi tiền từ 1,6 triệu nhân dân tệ lên 2,4 triệu nhân dân tệ, cộng thêm các chính sách tăng hạn mức vay tối đa cho các gia đình nhiều con và mua nhà xây dựng xanh (tối đa tăng 35%), hạn mức vay tối đa cho các gia đình quỹ tại thành phố có thể lên tới 3,24 triệu nhân dân tệ. Hạn mức vay tối đa cho căn thứ hai cũng được nâng lên tương ứng.

Ông Lu Wenxi phân tích rằng, việc nâng hạn mức vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở giúp người vay có thể hưởng lãi suất thấp hơn, giảm chi phí vay. “Hiện nay, lãi suất quỹ tiết kiệm nhà ở thấp hơn nhiều so với vay thương mại, vay nhiều hơn từ quỹ này sẽ giúp giảm áp lực trả nợ,” ông nói. Đặc biệt, đối với nhóm mua nhà cần thiết, mua các căn nhà có tổng giá trị dưới 3 triệu nhân dân tệ, hạn mức vay tối đa đã tăng lên 2,4 triệu, đủ để đáp ứng nhu cầu vay của nhóm này. Kết hợp các chính sách ưu đãi trước đó như hỗ trợ nhiều con, xây dựng xanh, hạn mức vay tối đa có thể lên tới 3,24 triệu, giúp giảm đáng kể gánh nặng trả góp hàng tháng và tổng chi phí lãi vay. Tuy nhiên, hạn mức vay cuối cùng của người mua sẽ phụ thuộc vào số dư tài khoản quỹ tiết kiệm nhà của họ.

Về xác định số lượng khoản vay, chính sách mới rõ ràng, đối với các gia đình đã từng sử dụng khoản vay quỹ tiết kiệm nhà tại thành phố, nếu chưa có nhà hoặc chỉ có 1 căn nhà, và đã thanh toán xong khoản vay quỹ, thì khi mua nhà lần nữa trong thành phố có thể đăng ký vay quỹ.

“Điều này cho thấy điều kiện vay quỹ tiết kiệm nhà tại Thượng Hải đã được nới lỏng hơn nữa, thực hiện nguyên tắc ‘Không xét đến việc sở hữu nhà, chỉ xét đến việc vay’,” ông Yan Yuejin nhận định. Trước đây, nếu đã vay quỹ hai lần, các lần sau sẽ không được vay nữa. Sau chính sách mới, chỉ cần chưa có nhà hoặc chỉ có 1 căn nhà, và đã thanh toán xong khoản vay, vẫn tiếp tục được vay quỹ. “Điều này giúp nhiều gia đình thay thế nhà ở có thể nhận được hỗ trợ vay quỹ, thúc đẩy nhu cầu cải thiện nhà ở,” ông nói.

Chính sách mới còn mở rộng phạm vi hỗ trợ vay quỹ cho các gia đình nhiều con mua nhà thứ hai, dựa trên hạn mức vay tối đa của thành phố, tăng thêm 20%. “Hai căn so với căn đầu tiên, chính sách vay quỹ mới sẽ bao phủ nhiều hơn các gia đình có nhu cầu cải thiện, thúc đẩy đa dạng hóa nhu cầu,” ông Lu Wenxi nhận xét.

Chính sách thuế nhà cá nhân trở nên nhân đạo hơn, giảm chi phí sở hữu cho các nhóm liên quan

Nhằm hỗ trợ nhu cầu thay thế, cải thiện nhà ở của cư dân, “Thông báo” quy định từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, đối với các gia đình có con trưởng thành trong hộ khẩu thành phố, nếu căn nhà mua thuộc sở hữu duy nhất của con trưởng thành trong gia đình, thì tạm thời miễn thu thuế nhà cá nhân. Cụ thể, đối với người mua nhà đã cùng cha mẹ hoặc ông bà ngoại trong thời chưa thành niên (hoặc trước khi áp dụng thử nghiệm thuế nhà cá nhân tại thành phố), và sau khi mua hoặc thay thế nhà mới trong thành phố, căn nhà vẫn thuộc sở hữu duy nhất của con trưởng thành trong gia đình (ngoại trừ các căn nhà chung sở hữu nêu trên), thì tạm thời không phải nộp thuế nhà cá nhân.

“Chính sách thu thuế nhà cá nhân đã trở nên nhân đạo hơn,” ông Lu Wenxi nhận xét. Trước đây, một số người mua nhà vì con trưởng thành mua nhà mới, dù đó là nhà duy nhất của gia đình, vẫn phải nộp thuế, gây ảnh hưởng đến việc kích thích nhu cầu mới. Chính sách lần này đã điều chỉnh, khắc phục các vấn đề thực tế, giảm bớt lo lắng và chi phí sở hữu nhà của các nhóm này.

Chính sách này sẽ tiếp tục kích thích nhu cầu hợp lý, củng cố xu hướng thị trường bất động sản ổn định và tích cực

Việc ban hành chính sách mới này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến xu hướng thị trường trong thời gian tới?

Ông Yan Yuejin cho rằng, “Bảy chính sách mới” thể hiện rõ xu hướng của Thượng Hải trong việc thực hiện các biện pháp tổng hợp, điều chỉnh theo từng thành phố, phát huy hiệu quả của cả chính sách tồn kho và chính sách mới, có đặc điểm là phạm vi hỗ trợ rộng, chính sách chính xác. Tổng thể, chính sách này thể hiện sự tiếp tục hỗ trợ các nhu cầu nhà ở đa dạng, đặc biệt là các nhu cầu cân bằng giữa công việc và sinh hoạt, phù hợp, cải thiện và cần thiết, đồng thời giảm chi phí mua nhà, thúc đẩy tích cực nhu cầu tiêu dùng nhà ở và cân bằng cung cầu, củng cố xu hướng thị trường bất động sản hiện tại đang ổn định và tích cực.

“Kết hợp với việc thị trường hiện tại đã điều chỉnh cơ bản, dự kiến giá nhà sẽ ổn định hơn, các chính sách tích cực đã tích tụ, chúng tôi cho rằng, chính sách này không chỉ thúc đẩy các giao dịch trong các phân khúc thị trường khác nhau mà còn thúc đẩy sự phát triển vòng tuần hoàn lành mạnh giữa các thị trường, đặc biệt là thúc đẩy chuỗi thay thế nhà ở trôi chảy,” ông Yan nói. Ví dụ, cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải hiện chỉ cần đáp ứng 1 năm đóng bảo hiểm xã hội để mua nhà trong nội thành, tốc độ tham gia thị trường dự kiến sẽ nhanh hơn. “Nếu họ mua một căn nhà thứ hai, sẽ thúc đẩy chủ nhà đăng bán và thay thế, đồng thời thúc đẩy giảm tồn kho ở thị trường nhà mới. Như vậy, các thị trường sẽ hình thành một cơ chế vòng tuần hoàn tích cực và tương tác tốt hơn, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh.”

Theo ông Lu Wenxi, việc ban hành chính sách mới này sẽ giúp giải phóng nhu cầu mua nhà hợp lý hơn nữa, thúc đẩy thị trường bất động sản Thượng Hải trong năm nay phát triển ổn định hơn. “Tôi cho rằng, thị trường nhà Thượng Hải năm nay sẽ có khởi đầu tốt, phối hợp với các chính sách như thí điểm phiếu chuyển nhà di dời, mua lại nhà cũ của doanh nghiệp nhà nước, các biện pháp khác, xu hướng phát triển sẽ còn vững chắc hơn. Khối lượng giao dịch tăng đều đặn sẽ giúp giá nhà sớm thoát đáy,” ông nói. “Chính sách được thực hiện có trật tự, ổn định, dự kiến sẽ củng cố xu hướng tích cực của thị trường, giúp thị trường nhanh chóng đạt được sự phát triển ổn định và lành mạnh hơn.”