Thượng Hải mở màn cho việc nới lỏng hạn chế mua nhà tại các thành phố hàng đầu vào năm 2026, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ "tăng lượng, giữ giá"

Sau ngày thứ hai bắt đầu làm việc sau Tết Mậu Tuất, Thượng Hải đã tung ra một loạt “chiến dịch” thị trường bất động sản, tối ưu hóa chính sách liên quan đến nhiều mặt.

Ngày 25 tháng 2, Ủy ban Quản lý Nhà ở và Xây dựng Thượng Hải cùng năm bộ ngành đã ban hành Thông báo “Về việc tiếp tục tối ưu điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố” (gọi tắt là “Bảy điều mới”), liên quan đến giảm hạn chế mua nhà, tối ưu hóa quỹ tiết kiệm nhà ở, hoàn thiện thuế nhà đất và các nội dung khác.

“‘Bảy điều mới của Thượng Hải’ đánh dấu việc nâng cấp lần nữa trong điều chỉnh và tối ưu hóa kiểm soát thị trường bất động sản tại Thượng Hải.” Giám đốc Tổng hợp dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, Trương Văn Tĩnh cho biết, chính sách mới qua việc giảm ngưỡng mua nhà đối với người không có hộ khẩu tại Thượng Hải, mở rộng điều kiện mua nhà cho nhóm có thẻ cư trú, nới lỏng hạn chế mua nhà trong vòng ngoại ô, từ chính sách giảm ngưỡng nhập thị trường, những biện pháp này sẽ giúp phục hồi niềm tin thị trường, đảo ngược xu hướng kỳ vọng thị trường yếu đi.

Trong thời điểm nền tảng thị trường nhà đất toàn quốc đang phục hồi, Thượng Hải bắt đầu ổn định từ đầu năm, chính sách mới này với đặc điểm nới lỏng từng bước, phân khu, kết hợp nhiều biện pháp, cân nhắc giữ vững kỳ vọng, bảo vệ đời sống dân sinh, thúc đẩy vòng quay, được ngành công nghiệp xem là ví dụ điển hình trong tối ưu điều chỉnh kiểm soát của các thành phố hàng đầu.

Nới lỏng hạn chế mua nhà theo cấp độ

Về chính sách mới này, trưởng Viện Nghiên cứu Liên kết Thượng Hải, Lý Căn cho rằng, cốt lõi của chính sách là nới lỏng theo cấp độ, phân khu, tạo thành sự kết hợp “đủ điều kiện + vốn + chi phí”, có thể tóm gọn là “chính xác, hệ thống, cân nhắc ổn định thị trường và đời sống dân sinh.”

Về việc nới lỏng hạn chế mua nhà, chính sách mới rõ ràng, gia đình hoặc người độc thân không có hộ khẩu tại Thượng Hải mua nhà trong vòng ngoại ô, thời gian đóng bảo hiểm xã hội liên tục giảm từ 3 năm xuống còn 1 năm, được mua 1 căn; gia đình không có hộ khẩu tại Thượng Hải đã đóng bảo hiểm xã hội đủ 3 năm, được phép mua thêm 1 căn trong vòng ngoại ô; thẻ cư trú đủ 5 năm có thể mua 1 căn toàn thành phố.

“Chiến lược nới lỏng theo cấp độ này chính xác phù hợp với cấu trúc khách hàng và nhu cầu mua nhà của Thượng Hải, hiệu quả tiếp nhận nhu cầu cốt lõi và nâng cao, mở rộng phạm vi nhóm khách hàng, đảm bảo nhu cầu mới có thể truyền dẫn đến thị trường sơ cấp và thứ cấp.” Chủ tịch Viện Nghiên cứu An Ju Ke, Trương Bột nói.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Tùng Cách, Song Hồng Vệ cho rằng, hạn mức mua nhà trong vòng ngoại ô đối với người không có hộ khẩu giảm từ 3 năm bảo hiểm xã hội xuống còn 1 năm, ước tính ít nhất có thể tăng khả năng mua nhà của khoảng 90.000 người, nhóm này thuộc nhóm nhu cầu thiết yếu, có tác dụng rõ rệt trong thúc đẩy thị trường nhà đất trong vòng ngoại ô.

Cùng lúc, người không có hộ khẩu trên 3 năm còn được cấp thêm một “vé nhà” để nâng cao khả năng mua nhà, điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải phóng nhu cầu nâng cấp. Theo hành vi mua nhà của người ngoại tỉnh trong hai năm gần đây, khi số lượng con cái trong gia đình tăng lên, nhu cầu về căn hộ thứ hai của nhóm này cũng tăng. Ngoài ra, nhóm người ngoại tỉnh trên 40 tuổi về mặt chất lượng sống và các tiện ích cũng đang ngày càng nâng cao, tiềm năng nhu cầu cải thiện lớn, chính sách mới này cũng có tác dụng kích thích nhu cầu nâng cấp của người ngoại tỉnh.

“Chỉ cần giữ thẻ cư trú đủ 5 năm là có thể đủ điều kiện mua nhà, vượt qua giới hạn trước đây chỉ dựa vào tiêu chuẩn bảo hiểm xã hội, mở rộng phạm vi đối tượng ổn định công việc và sinh sống tại Thượng Hải.” Trương Văn Tĩnh nói.

Tăng mạnh hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà ở

“Chính sách tối ưu hóa vay quỹ tiết kiệm nhà ở là điểm mấu chốt trong việc nâng cao khả năng thanh toán, mở khóa chuỗi thay thế, trực tiếp giải quyết các điểm đau trong nâng cấp nhà ở, phù hợp với nhu cầu chính của thị trường mua bán cũ mới.” Trương Bột cho biết.

Về việc tối ưu hóa chính sách quỹ tiết kiệm nhà ở, chính sách mới quy định, hạn mức vay tối đa cho gia đình mua nhà lần đầu từ 1,6 triệu lên 2,4 triệu nhân dân tệ, cộng thêm chính sách tăng hạn mức vay tối đa cho gia đình nhiều con và mua nhà xây dựng xanh (tăng tối đa 35%), hạn mức vay tối đa cho gia đình có quỹ tiết kiệm có thể lên tới 3,24 triệu nhân dân tệ. Hạn mức vay tối đa cho mua nhà thứ hai cũng được nâng lên tương ứng.

Ngoài ra, thực hiện chính sách “không công nhận vay dựa trên giấy tờ nhà” của quỹ tiết kiệm. Mở rộng hỗ trợ mua nhà cho gia đình nhiều con, đối với mua nhà thứ hai của gia đình nhiều con, hạn mức vay tối đa dựa trên hạn mức vay cao nhất của thành phố sẽ tăng thêm 20%.

“Thượng Hải lần này nâng hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà cho lần đầu lên 2,4 triệu, cộng thêm chính sách tăng hạn mức vay cho gia đình nhiều con và xây dựng xanh, tối đa đạt 3,24 triệu, phù hợp với đặc điểm giá nhà cao của Thượng Hải, có thể giảm áp lực trả góp và tiền đặt cọc của các gia đình nhu cầu thiết yếu và nâng cấp.” Trương Bột nói.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Yêu Cư, Yên Dược Tiến chỉ ra, chính sách “không công nhận vay dựa trên giấy tờ nhà” giúp nhiều gia đình thay thế nhà ở có thể nhận được hỗ trợ vay quỹ tiết kiệm, thúc đẩy giải phóng nhu cầu nâng cấp. Chính sách tăng hạn mức vay 20% cho gia đình nhiều con sẽ mở rộng phạm vi hỗ trợ từ lần đầu sang lần hai, phù hợp chính xác với nhu cầu nâng cấp nhà của các gia đình này, đồng thời phù hợp với xu hướng thay đổi cấu trúc dân số.

Tối ưu hóa chính sách thuế nhà đất

Chương trình “Bảy điều mới” còn điều chỉnh nhẹ các chi tiết liên quan đến thuế nhà đất, tối ưu hóa các quy định liên quan.

Theo chính sách mới nhất, đối với gia đình có hộ khẩu tại Thượng Hải, con trưởng thành sau khi mua hoặc thay thế nhà, chỉ cần căn nhà đó là nhà duy nhất của gia đình con trưởng thành, sẽ tạm thời miễn thu thuế nhà đất.

“Trước chính sách mới, đối với gia đình có hộ khẩu tại Thượng Hải, con trưởng thành sau khi mua nhà lần đầu sẽ không bị đánh thuế nhà đất, nhưng trong quá trình thay thế sẽ có liên quan đến thuế này. Sau chính sách mới, nếu sau khi thay thế căn nhà là nhà duy nhất, sẽ không còn bị đánh thuế nhà đất nữa, thể hiện sự hỗ trợ đối với nhu cầu cải thiện nhà ở.” Yên Dược Tiến nói.

Các nhà phân tích cho rằng, hoàn thiện chính sách thuế nhà đất cá nhân là một bước nới lỏng thực chất đối với nhu cầu nâng cấp và thay thế nhà của các gia đình có hộ khẩu tại Thượng Hải, giúp giảm thiểu lo lắng về thuế phí, phù hợp với đặc điểm thị trường thứ cấp hiện nay còn hạn chế luân chuyển.

Các chuyên gia trong ngành nhận định, chính sách mới của Thượng Hải về “lượng tăng, giá ổn định” dự kiến sẽ khả thi.

Trương Bột tổng kết, các nhu cầu chính được kích hoạt bởi chính sách này gồm: một là nhu cầu mua nhà lần đầu của người dân mới, nhân tài mới trong vòng ngoại ô; hai là nhu cầu nâng cấp, mua thêm của nhóm người lâu dài sinh sống tại Thượng Hải trong vòng ngoại ô; ba là nhu cầu nâng cấp, thay thế của các gia đình có hộ khẩu tại Thượng Hải. Ba nhóm này đều là những nhu cầu hợp lý cốt lõi của thị trường, việc giải phóng nhu cầu này sẽ kích hoạt hiệu quả hoạt động giao dịch của thị trường nhà mới và thứ cấp tại Thượng Hải.

Hồng Vệ nhấn mạnh, tác động của chính sách mới đối với thị trường nhà thứ cấp có thể lớn hơn so với nhà mới. Hiện tại, thị trường nhà đất Thượng Hải đã bước vào thị trường tồn kho, tỷ lệ giao dịch nhà mới và thứ cấp đạt 1:5. Việc tăng hoạt động giao dịch nhà thứ cấp không chỉ giúp giảm bớt tình trạng thanh khoản yếu hiện nay, mà còn thúc đẩy nhu cầu nâng cấp nhà mới qua việc “bán cũ mua mới”, tạo ra sự hỗ trợ lẫn nhau giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo dữ liệu theo dõi của 58 An Ju Ke, số người tìm nhà thứ cấp tại Thượng Hải năm 2025 tăng 4,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ, số lượng đăng tin chỉ tăng nhẹ 1,72%. Trương Bột cho biết, điều này phản ánh nhiều nhu cầu mua nhà lần đầu còn lớn, nhưng do hạn chế về ngưỡng mua nhà nên chưa thể chuyển thành nhu cầu thực tế, chính sách mới này đúng lúc lấp đầy khoảng trống đó.

Lý Căn cũng dự đoán, thị trường sẽ đón nhận thời kỳ phục hồi với lượng tăng, giá ổn định và cấu trúc tối ưu, lợi ích đồng bộ cho nhu cầu cốt lõi và nâng cấp.

Các chuyên gia phân tích cho rằng, với vai trò là “đầu tàu” của các thành phố hàng đầu, sự ổn định của thị trường nhà đất Thượng Hải sẽ truyền cảm hứng và tạo thêm niềm tin cho toàn quốc.

“Việc tối ưu hóa hạn chế mua nhà và hỗ trợ quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ tạo ra sức mạnh chính sách, giải phóng nhu cầu hợp lý đang bị kìm nén, thúc đẩy thị trường nhà mới và thứ cấp cùng khởi sắc.” Giản Đăng Tĩnh nhận định, sự tăng hoạt động của thị trường sẽ giúp giảm áp lực tiêu thụ của các doanh nghiệp bất động sản, cải thiện dòng tiền, ổn định thị trường đất đai và tài chính địa phương, hình thành một hệ sinh thái phát triển lành mạnh của thị trường nhà đất.

(Nguồn: Tài Liên Xã)