Property Play: Mở rộng trung tâm dữ liệu đạt đến 'điểm biến đổi'

Phiên bản của bài viết này lần đầu tiên xuất hiện trong bản tin CNBC Property Play cùng Diana Olick. Property Play đề cập đến các cơ hội mới và đang phát triển cho nhà đầu tư bất động sản, từ cá nhân đến các nhà đầu tư mạo hiểm, quỹ tư nhân, văn phòng gia đình, nhà đầu tư tổ chức và các công ty công cộng lớn. Đăng ký để nhận các bản tin trong tương lai, gửi trực tiếp đến hộp thư của bạn. Việc xây dựng trung tâm dữ liệu đang mở rộng với tốc độ nhanh đến mức phần lớn các dự án mới trong lĩnh vực này hiện đang mở rộng ra ngoài các thị trường truyền thống ban đầu. Texas sắp vượt qua Virginia để trở thành thị trường dữ liệu lớn nhất thế giới, theo một báo cáo mới từ JLL, gọi đây là “điểm biến đổi”. Khoảng 64% trong số 35 gigawatt dự án xây dựng hiện tại đã mở rộng ra ngoài các thị trường trưởng thành như Virginia, vốn lâu nay là thị trường trung tâm dữ liệu lớn nhất. Tỷ lệ trống của trung tâm dữ liệu vào cuối năm 2025 vẫn duy trì ở mức thấp kỷ lục 1% trong hai năm liên tiếp. “Ngành trung tâm dữ liệu chính thức đã bước vào giai đoạn tăng tốc cực đại,” ông Andy Cvengros, giám đốc điều hành và đồng trưởng nhóm thị trường trung tâm dữ liệu tại Mỹ của JLL, cho biết. “Tỷ lệ trống thấp kỷ lục duy trì trong hai năm liên tiếp là bằng chứng thuyết phục chống lại các lo ngại về bong bóng, đặc biệt khi hầu hết các dự án xây dựng lớn của chúng tôi đã được cam kết trước bởi các khách thuê có xếp hạng đầu tư.” Gần như tất cả, 92%, công suất hiện đang xây dựng đã được cam kết trước, điều này cho thấy tỷ lệ trống có khả năng sẽ duy trì khá thấp ít nhất đến năm 2030, theo JLL. Nhu cầu hiện nay được thúc đẩy bởi các nhà siêu mở rộng và trí tuệ nhân tạo, và các trở ngại đối với phát triển mới đang khiến hoạt động xây dựng ít sôi động hơn mức có thể. JLL cũng lưu ý rằng năm nhà siêu mở rộng hàng đầu có kế hoạch chi tiêu vốn 710 tỷ USD vào năm 2026 để xây dựng hạ tầng cần thiết. Các nhà cho vay dường như rất háo hức tham gia, với tổng số tài trợ kỷ lục 75 tỷ USD trong năm ngoái. Nuveen, một công ty phát triển bất động sản toàn cầu, đang áp dụng chiến lược ngắn hạn trong lĩnh vực này, tận dụng nhu cầu mạnh mẽ hiện tại nhưng theo mô hình xây dựng và bán để giảm thiểu rủi ro. “Thật sự có rất nhiều nhu cầu, và chúng tôi nghĩ rằng trong năm năm tới sẽ không xảy ra tình trạng cung vượt cầu,” ông Chad Phillips, trưởng bộ phận bất động sản của Nuveen toàn cầu, nói thêm rằng dài hạn ít dự đoán hơn. “Sẽ có sự tiến hóa khá nhanh, vì vậy chúng tôi đang xem xét các dự án xây dựng ngắn hạn rồi bán.” Tất nhiên, còn tồn tại rủi ro đáng kể liên quan đến hạn chế về hạ tầng, đặc biệt là nguồn điện. Thời gian kết nối lưới trung bình khoảng bốn năm hoặc lâu hơn. Do đó, các khách thuê lớn cần đảm bảo công suất nhiều năm trước đó. Điều này thúc đẩy việc mở rộng vào các thị trường mới có nhiều nguồn điện hơn. “Nhiều công ty đang xem xét xây dựng hệ thống phát điện tại chỗ,” ông Andrew Batson, trưởng bộ phận nghiên cứu trung tâm dữ liệu toàn cầu của JLL, cho biết. “Điều này giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, phần lớn các nhà vận hành cuối cùng đều muốn kết nối lưới điện lâu dài.”