REITs mở rộng sang lĩnh vực bất động sản thương mại

Bài viết được chuyển từ: Báo cáo Kinh tế

Phóng viên Zhao Dongyu

Gần đây, các dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên đã chính thức nộp hồ sơ và được Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc cùng Sở Giao dịch chấp thuận, đánh dấu sự mở rộng loại tài sản của thị trường REITs của Trung Quốc chính thức sang lĩnh vực bất động sản thương mại.

REITs bất động sản thương mại là quỹ đầu tư chứng khoán mở, huy động vốn qua phát hành công khai, bằng cách sở hữu bất động sản thương mại để thu lợi nhuận ổn định và phân phối cho các chủ sở hữu quỹ. Theo kinh nghiệm phát triển từ các thị trường trưởng thành trên thế giới, các tài sản nền tảng quan trọng của REITs gồm các tổ hợp thương mại, bán lẻ, văn phòng, khách sạn. Trung Quốc có quy mô tồn kho bất động sản thương mại lớn, có nhu cầu nội tại thúc đẩy REITs kích hoạt và mở rộng kênh huy động vốn quyền lợi. Dưới sự thúc đẩy của chính sách liên quan, thị trường REITs đa cấp hiện đang hình thành nhanh chóng, cung cấp đa dạng sản phẩm như REITs hạ tầng, REITs liên doanh, REITs bất động sản thương mại.

Chuyên gia phân tích trưởng của Đông Dương Investment, Liu Xiangdong, cho biết việc dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên nộp hồ sơ là dấu hiệu quan trọng cho thấy thị trường REITs của Trung Quốc đã mở rộng từ lĩnh vực hạ tầng sang lĩnh vực bất động sản thương mại, là một bước quan trọng trong việc thực hiện chính sách “kích hoạt tài sản tồn kho, mở rộng đầu tư hiệu quả”. Thông qua việc chứng khoán hóa các bất động sản thương mại như trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng, khách sạn, không chỉ cung cấp kênh huy động vốn mới dựa trên quyền lợi cho doanh nghiệp mà còn dẫn dắt vốn xã hội tham gia vào nền kinh tế thực, từ đó tối ưu hóa phân bổ nguồn lực.

Cụ thể, 10 dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên nộp hồ sơ có 9 dự án niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải, 1 dự án tại Sở Giao dịch Chiết Giang, bao gồm các dự án của Poly Development, Jinjiang International Group, Shanghai Real Estate, Lujiazui Group, CapitaLand, Vipshop, Shazhi Chuan, Yintai Department Store. Các chủ thể tham gia gồm doanh nghiệp nhà nước trung ương, doanh nghiệp nhà nước địa phương hàng đầu, doanh nghiệp tư nhân chất lượng cao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tài sản nền tảng của các dự án bao gồm tổ hợp thương mại, bán lẻ, văn phòng, khách sạn, đều nằm tại các trung tâm của các thành phố như Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Vũ Hán, Hợp Phì, Tây An, Trịnh Châu.

Về quy mô huy động vốn, 10 dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên dự kiến huy động tổng cộng 37,7 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thương mại Đóng của CICC Vipshop dự kiến huy động 7,47 tỷ nhân dân tệ; Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thương mại Đóng của Guotai Haitong Shazhi Chuan huy động 5,064 tỷ nhân dân tệ; Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thương mại Đóng của Huaxia Yintai Department Store huy động 4,2785 tỷ nhân dân tệ; Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thượng Hải của Huixianfu huy động 4,002 tỷ nhân dân tệ.

Về phía các tổ chức tư vấn tài chính, các đối tác của các dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên gồm CITIC Securities, Guotai Haitong, Huatai United, CICC, Shenwan Hongyuan, đều là các công ty chứng khoán hàng đầu.

“So với REITs hạ tầng, REITs bất động sản thương mại có lợi nhuận cho thuê và khả năng tăng giá tài sản dựa trên thị trường rõ ràng hơn, dòng tiền của nó bị ảnh hưởng trực tiếp bởi chu kỳ kinh tế, xu hướng tiêu dùng, cạnh tranh khu vực. Điều này đòi hỏi nhà quản lý phải có năng lực vận hành tài sản và khả năng đánh giá thị trường cao hơn. Nhà đầu tư cần chú ý đến các chỉ số rủi ro cốt lõi như chất lượng vị trí tài sản, tính ổn định của cấu trúc thuê, thời hạn hợp đồng thuê.” Liu Xiangdong nói.

Cuối năm ngoái, Ủy ban Chứng khoán ban hành Thông báo về thúc đẩy phát triển chất lượng cao của thị trường REITs, đồng thời công bố Thông báo về thí điểm phát hành REITs bất động sản thương mại của Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc. Sở Giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến đã đồng thời sửa đổi và ban hành quy định về hoạt động REITs công khai, nhằm hỗ trợ sự phát triển chất lượng cao của thị trường REITs. Gần đây, Ủy ban Chứng khoán một lần nữa nhấn mạnh tại Hội nghị công tác hệ thống năm 2026 rằng cần “đảm bảo việc triển khai thí điểm REITs bất động sản thương mại diễn ra ổn định”.

Ủy ban Chứng khoán cho biết, cần nhận thức sâu sắc ý nghĩa quan trọng của việc phát triển REITs bất động sản thương mại. Thúc đẩy thị trường REITs bất động sản thương mại là biện pháp hiệu quả hỗ trợ xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới thông qua cơ chế thị trường, có ý nghĩa quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường REITs, phát huy chức năng của REITs, liên tục nâng cao tính bao dung và thích ứng của hệ thống thị trường vốn.