Khi tiền thuê nhà làm suy yếu nền kinh tế: Lagos và chi phí vĩ mô của nhà ở không thể chi trả

Lagos đã trở thành một trong những ví dụ rõ ràng nhất ở châu Phi về cách thị trường nhà ở có thể âm thầm biến thành rủi ro vĩ mô.

Khi các hộ gia đình làm việc và trung lưu thường chi tiêu 50–70% thu nhập của họ cho tiền thuê nhà, thiệt hại vượt xa khỏi “áp lực về nhà ở”.

Nó thể hiện qua nhu cầu tiêu dùng yếu hơn, năng suất giảm sút và một quỹ đạo tăng trưởng chậm hơn, dễ bị tổn thương hơn.

ThêmCác câu chuyện

Dừng hoạt động của Zichs Agro đặt ra vấn đề quản trị của NGX

Ngày 23 tháng 2 năm 2026

Ikeja Hotels vs. Transcorp Hotels: Ai đã hoạt động tốt hơn năm 2025

Ngày 23 tháng 2 năm 2026

Đây là sự rối loạn cấu trúc và không nên xem là một áp lực tạm thời về khả năng chi trả.

Tình hình nhà ở ở Lagos vừa là một cuộc khủng hoảng xã hội, vừa là một tình trạng khẩn cấp về kinh tế.

Quy mô và tính dai dẳng của sự biến dạng này đáng báo động. Khi một nửa thu nhập của hộ gia đình biến mất vào chi phí nhà ở hàng tháng, nền kinh tế mất gấp đôi: một lần vì tiêu dùng bị bỏ lỡ, và lần nữa vì năng suất giảm sút.

Lagos không chỉ đắt đỏ để sinh sống. Nó còn đắt đỏ để vận hành, và chi phí đó đang cộng dồn.

Mật độ, cầu, và thiếu hụt

Các lực lượng thúc đẩy cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà ở Lagos không phải là bí ẩn. Lagos là bang đông dân nhất Nigeria và là điểm thu hút di cư và tìm kiếm việc làm, với phần lớn dân số sinh sống và làm việc trong khu vực đô thị.

Một đánh giá của Ngân hàng Thế giới ghi nhận mật độ đặc biệt của thành phố khoảng 8.000 người trên mỗi km2, cao hơn nhiều so với trung bình quốc gia. Dân số và hoạt động kinh tế tập trung mạnh vào trung tâm đô thị, trong khi sự mở rộng không kiểm soát đẩy tăng trưởng ra các khu vực ngoại ô.

Sự kết hợp giữa mật độ, di cư vào, đất đai có dịch vụ hạn chế, và các nút thắt hạ tầng tạo ra kết quả dự đoán được: cầu về nhà ở vượt quá cung, giá thuê tăng nhanh hơn lương, và thị trường lao động của thành phố âm thầm bị áp lực bởi chi phí nhà ở.

Các số liệu về tiền thuê nhà tự nó đã kể câu chuyện. Một báo cáo thị trường nhà ở Lagos năm 2025 do The Guardian trích dẫn cho thấy mức thuê hàng năm cho căn hộ một phòng ngủ đạt tới NGN20,9 triệu tại Eko Atlantic, với các khu vực đắc địa khác như Banana Island, Ikoyi, và Victoria Island cũng có mức trung bình nhiều triệu naira. Ngay cả ở những khu vực không cao cấp nhất, căn hộ một phòng ngủ ở một số khu vực trên đất liền cũng phải trả hàng triệu naira mỗi năm.

Dễ dàng liên hệ điều này chỉ là một “vấn đề đảo”. Tuy nhiên, điều đó không đúng. Chúng ta đang trải qua một áp lực khả năng chi trả toàn thành phố với cường độ khác nhau tùy theo vị trí.

Báo cáo “Tình hình thị trường nhà ở Lagos (Tập 3)” ước tính thiếu hụt nhà ở khoảng 3,4 triệu căn và ghi nhận hơn 70% cư dân vẫn là người thuê nhà. Gánh nặng thuê nhà, do đó, không phải là vấn đề nhỏ ảnh hưởng đến một số ít người. Nó là đặc điểm trung tâm trong cách mà phần lớn người Lagos sống.

Sự sụp đổ của cầu: Làm thế nào thuê nhà đẩy lùi tiêu dùng

Khi thuê nhà chiếm 50–70% thu nhập, cơ chế kinh tế rất đơn giản. Nhu cầu của hộ gia đình giảm vì tiền thuê nhà chiếm phần lớn thu nhập trước tiên. Đối với phần lớn người lao động, tiền thuê nhà đẩy lùi các khoản tiêu dùng thường xuyên duy trì thương mại và việc làm địa phương.

Những thiệt hại trực tiếp nhất là các khoản chi tiêu quan trọng về kinh tế: sửa chữa nhà, lựa chọn thực phẩm tốt hơn, chăm sóc sức khỏe phòng ngừa, dịch vụ kỹ thuật số, và tiết kiệm nhỏ thường để tài trợ cho các doanh nghiệp nhỏ. Kết quả là doanh thu của các doanh nghiệp nhỏ giảm, kế hoạch mở rộng yếu hơn, và ít việc làm mới hơn. Điều này đặc biệt quan trọng ở Lagos, nơi phần lớn nền kinh tế dựa vào dịch vụ và thương mại, và hàng nghìn doanh nghiệp nhỏ phụ thuộc vào sức mua hàng tuần của người có lương và người làm việc không chính thức.

Dữ liệu GDP chính thức của Nigeria cho thấy tiêu dùng hộ gia đình giảm mạnh về thực tế trong năm 2024, với các giảm lớn theo năm trong quý 1 và quý 2. Nhiều yếu tố góp phần vào áp lực tiêu dùng, nhưng nhà ở là một trong những nguyên nhân lớn nhất, đặc biệt ở Lagos. Khi chi phí nhà ở của một hộ gia đình tăng nhanh hơn thu nhập, sự điều chỉnh xảy ra ở các khoản tiêu dùng khác.

Nếu điều kiện đó trở thành bình thường đối với đa số người lao động thành phố, thì sự co lại của cầu không còn là chu kỳ nữa mà trở thành cấu trúc.

Hệ quả về năng suất: Đi lại như một loại thuế ẩn

Khủng hoảng thuê nhà ở Lagos cũng gây tổn hại đến phía cung của nền kinh tế thông qua năng suất. Những chuyến đi dài là loại thuế ẩn theo sau nhà ở không thể chi trả gần trung tâm công việc. Khi giá thuê ở các khu vực tập trung nhiều việc làm tăng, người lao động bị đẩy ra ngoại ô, và thời gian đi lại tăng lên.

Theo thời gian, điều đó giảm số giờ lao động hiệu quả, tăng chi phí căng thẳng và sức khỏe, làm tăng vắng mặt và làm yếu đi sự hình thành vốn con người. Trong một thành phố nơi dân số và việc làm tập trung cao vào trung tâm đô thị, và nơi mở rộng ngoại ô diễn ra nhanh chóng, hình phạt đi lại là một hậu quả dự đoán được của lạm phát thuê nhà và là một lực kéo rõ ràng gây giảm năng suất.

Bẫy lạm phát: Khi giá cả đuổi theo nhau

Lạm phát liên tục gia tăng các áp lực này. Báo cáo CPI của Nigeria cho thấy môi trường giá cả cao, với các mức lạm phát cao và tiếp tục tăng trong mức giá chung. Trong bối cảnh đó, chủ nhà thường điều chỉnh giá thuê để bảo vệ lợi nhuận thực, trong khi người thuê phải đối mặt với chi phí tăng trong thực phẩm, vận chuyển và tiện ích.

Khi cả lạm phát chung và lạm phát thuê nhà đều vượt qua mức tăng lương, áp lực lên thu nhập khả dụng thực tế trở nên nghiêm trọng và kéo dài. Lagos sau đó trải qua một nghịch lý: thành phố có thể trông có vẻ “bận rộn” về kinh tế, nhưng phúc lợi thực của các hộ gia đình lại xấu đi và cầu giảm trở nên dễ vỡ.

Tiêu chuẩn quốc tế: 50–70% thực sự tệ đến mức nào?

Phân tích so sánh cho thấy mức thuê so với thu nhập của Lagos rất bất thường. Trên thế giới, một tiêu chuẩn khả năng chi trả phổ biến trong nghiên cứu và số liệu chính thức là khoảng 30% thu nhập, với tỷ lệ cao hơn được xem là “gánh nặng chi phí”.

Một đánh giá của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard cho biết tiêu chuẩn 30% được sử dụng rộng rãi như một điểm tham chiếu về áp lực khả năng chi trả.

Ví dụ, ở Anh, các báo cáo khảo sát chính thức cho thấy người thuê nhà tư nhân chi trung bình khoảng 36% tổng thu nhập trước thuế cho tiền thuê nhà năm 2024, trong đó London cao hơn với khoảng 41,6%.

Những con số này được xem là vấn đề khả năng chi trả nghiêm trọng trong một nền kinh tế thu nhập cao. Trước bối cảnh đó, các hộ gia đình Lagos chi 50–70% cho thuê nhà không chỉ vượt qua ngưỡng cảnh báo mà còn sống trong vùng suy giảm cầu liên tục và dễ bị tổn thương kinh tế cao hơn.

Vòng luẩn quẩn: Từ gánh nặng thuê nhà đến thiếu việc làm

Khi cầu bị thu hẹp quy mô, việc làm bị ảnh hưởng. Các doanh nghiệp phản ứng với nhu cầu yếu bằng cách giảm giờ làm, hoãn tuyển dụng và giảm tồn kho. Ở Lagos, nơi thị trường lao động phi chính thức và dịch vụ rất lớn, thị trường lao động phản ứng nhanh với các cú sốc về cầu.

Do đó, áp lực cầu do thuê nhà gây ra có mối liên hệ trực tiếp với thất nghiệp và thiếu việc làm, ngay cả khi số liệu lao động chính thức chưa phản ánh hết thực tế. Kết quả là một vòng luẩn quẩn: giá thuê tăng làm giảm cầu; cầu yếu hơn làm chậm tạo việc làm; tạo việc làm yếu hơn làm giảm sức mạnh thương lượng và tăng trưởng lương; và thu nhập trì trệ khiến gánh nặng thuê nhà càng trở nên khó khăn hơn.

Hệ quả chính sách: Cung chứ không phải khẩu hiệu

Đây là lý do tại sao khả năng chi trả nhà ở ở Lagos cần được xem như một vấn đề cải cách kinh tế, chứ không chỉ là một chủ đề phúc lợi. Một thành phố không thể phát triển bao trùm khi lực lượng lao động của nó bị đẩy ra khỏi khả năng ổn định.

Các phát hiện về gánh nặng thuê nhà cao, thiếu hụt nhà lớn và dân số thuê nhà chiếm đa số cần được hiểu như các tín hiệu vĩ mô: Lagos đang hoạt động với một lực kéo cấu trúc lớn ảnh hưởng đến tiêu dùng, năng suất và di động lao động. Nếu Lagos muốn tăng trưởng nhanh hơn và có kết quả việc làm tốt hơn, không thể để giá thuê tăng không kiểm soát trong khi thu nhập trì trệ.

Hệ quả chính sách không phải là kêu gọi kiểm soát giá thuê một cách đơn giản ở mọi nơi. Đó là Lagos cần mở rộng nguồn cung khả năng chi trả quy mô lớn, giảm các rào cản giao dịch làm tăng chi phí nhà ở thực tế, và phối hợp quy hoạch, hạ tầng, đầu tư giao thông để người lao động có thể tiếp cận việc làm mà không phải trả phí cao về gần trung tâm.

Về mặt thực tế, nền kinh tế sẽ tốt hơn khi nhiều hộ gia đình chuyển từ chi 50–70% thu nhập cho thuê nhà sang phạm vi khả năng chi trả cho phép tiêu dùng và tiết kiệm bình thường. Cho đến khi điều đó xảy ra, Lagos sẽ tiếp tục đối mặt với một hình phạt tăng trưởng có thể tránh khỏi: một siêu đô thị nơi hóa đơn thuê nhà âm thầm nuốt chửng cầu mà các doanh nghiệp cần để mở rộng và việc làm mà cư dân cần để tồn tại.

• Ayodele Adio là nhà sáng lập của lĩnh vực nhà ở công bằng và là một nhà điều hành truyền thông