Kinh tế công nghệ và kinh tế bất động sản: Có điểm gì khác biệt?

Kết luận nghiên cứu

Chuyển từ kinh tế bất động sản sang kinh tế công nghệ, đằng sau đó là những biến đổi lớn về ba chiều: điều chỉnh cơ cấu ngành, đổi mới mô hình phát triển và cải cách thể chế, cơ chế. Những thay đổi này sẽ tác động rõ rệt đến năm biến số chính của kinh tế vĩ mô, bao gồm sản xuất, lạm phát, việc làm, tài chính và tiền tệ.

Xét từ góc độ cơ cấu ngành:

• Cơ cấu ngành dựa trên chuỗi xây dựng bất động sản (tức chuỗi xây dựng) đã chuyển đổi thành cơ cấu dựa trên năng lực sản xuất mới (công nghiệp chế tạo mới và một số dịch vụ)；
• Về mặt sản xuất, do năng lực sản xuất mới có khả năng kéo các ngành khác mạnh hơn chuỗi xây dựng bất động sản, đến năm 2025, các ngành chính của năng lực sản xuất mới đã ảnh hưởng lớn hơn tổng sản lượng so với chuỗi xây dựng bất động sản；
• Về lạm phát, do ngành công nghiệp mới nằm ở trung và hạ nguồn, trọng số không nhỏ nhưng biến động giá thấp hơn nhiều so với nguồn trên, ảnh hưởng của chúng đến PPI rõ ràng yếu hơn các yếu tố đầu vào (đồng màu, dầu khí) và chuỗi xây dựng bất động sản (sắt thép, vật liệu xây dựng). Điều này cũng có nghĩa là xuất khẩu về mặt cấu trúc thống kê và đặc điểm ngành không thể thúc đẩy PPI tăng rõ rệt；
• Về việc làm, đặc điểm ngành của ngành công nghiệp mới là thu nhập tạo ra trên mỗi đơn vị giá trị sản xuất thấp hơn ngành truyền thống, có thể gây áp lực về thu nhập và việc làm, trong khi khuyến khích tiêu dùng dịch vụ có thể giúp giảm thiểu tác động này.

Xét từ góc độ mô hình phát triển:

• Mô hình phát triển truyền thống thúc đẩy kinh tế bất động sản dựa trên động lực là đô thị hóa và tăng trưởng dân số；
• Trong thời đại kinh tế công nghệ, đô thị hóa chậm lại, không gian mở rộng đầu tư xây dựng hạ tầng và bất động sản thu hẹp, trọng tâm là tối ưu hóa tồn kho, nâng cao chất lượng và hiệu quả của đô thị. Do đó, thứ nhất, khả năng cập nhật đô thị quy mô lớn dựa trên mở rộng là thấp；thứ hai, chú trọng cơ hội tiềm năng từ việc nâng cao tỷ lệ đô thị hóa của dân cư đăng ký hộ khẩu；thứ ba, tập trung vào tập trung nguồn lực trong chiến lược các nhóm đô thị.
• Trong thời đại kinh tế công nghệ, số lượng lao động Trung Quốc có thể sắp đạt đỉnh và giảm. Tuy nhiên, do số lượng sinh viên tốt nghiệp có trình độ cao vẫn tiếp tục tăng mạnh, năng suất sản xuất của toàn xã hội vẫn có khả năng duy trì tăng trưởng, mức lương bình quân cũng có khả năng tăng dài hạn dưới sự hỗ trợ của giảm số lượng lao động và nâng cao năng suất.

Xét từ góc độ cơ chế điều tiết vĩ mô:

• Mô hình phát triển đằng sau kinh tế bất động sản về bản chất là trong bối cảnh đô thị hóa, sự di chuyển dân cư giữa thành phố và nông thôn cung cấp nhu cầu nhà ở đô thị và lực lượng lao động, chính quyền địa phương dựa trên chế độ phân thuế, tài chính đất đai và mô hình thi đấu của chính quyền địa phương để cung cấp đất xây dựng và nhà ở, hệ thống tài chính chủ yếu dựa trên huy động vốn gián tiếp；
• Cơ chế điều tiết vĩ mô thời đại kinh tế công nghệ, về mặt hệ thống tài chính tiền tệ, thứ nhất, phương thức tạo tiền cần dần thoát khỏi bất động sản, việc Ngân hàng trung ương mua trái phiếu chính phủ có thể trở thành công cụ chính trong quá trình chuyển đổi; thứ hai, hệ thống huy động vốn trực tiếp cần phát huy vai trò quan trọng hơn；về mặt hệ thống thuế tài chính, thứ nhất, trung ương cần đảm nhận nhiều quyền hơn, thứ hai, xây dựng hệ thống thuế phù hợp với các hình thái và mô hình mới；về quản lý hành chính, từ việc chỉ chú trọng GDP sang chú trọng quản lý dân sinh, từ cơ chế đua tranh sang thị trường lớn thống nhất toàn quốc；đồng thời, cần chú trọng tới hệ thống ngoại giao kinh tế, đặc biệt là nâng cao ảnh hưởng quốc tế. Nếu quá trình chuyển đổi kinh tế dẫn đến tỷ lệ phụ thuộc vào nhu cầu bên ngoài tăng lên, thì việc nâng cao ảnh hưởng quốc tế qua hệ thống ngoại giao kinh tế sẽ trở thành biện pháp quan trọng của chính phủ để điều chỉnh và bảo đảm sự phát triển của các ngành công nghiệp mới.

Đến năm 2025, các ngành liên quan năng lực sản xuất mới đã ảnh hưởng lớn hơn chuỗi xây dựng bất động sản (mục 1.1), điều này cho thấy việc mô tả kinh tế truyền thống đã không còn phù hợp với yêu cầu nghiên cứu hiện tại. Các nghiên cứu vĩ mô hiện nay cần chú trọng hơn vị trí của năng lực sản xuất mới, đồng thời quan tâm đến những đặc điểm biến đổi của kinh tế vĩ mô trong quá trình chuyển đổi từ cũ sang mới.

Chuyển đổi kinh tế thể hiện qua nâng cấp cơ cấu ngành, đổi mới mô hình phát triển và cải cách thể chế, cơ chế. Ba yếu tố này bổ sung cho nhau, không thể thiếu. Bài viết từ ba góc độ này, so sánh phân tích kinh tế công nghệ và kinh tế bất động sản.

1. Cơ cấu ngành và đặc điểm vĩ mô

Nâng cấp cơ cấu ngành, tức là cơ cấu dựa trên chuỗi xây dựng bất động sản đã chuyển sang dựa trên năng lực sản xuất mới, sẽ tác động rõ rệt đến sản xuất, lạm phát và việc làm.

1.1 Năng lực mới đã vượt qua chuỗi xây dựng bất động sản

Chúng tôi dựa trên bảng đầu tư – sản xuất năm 2023 để phản ánh các ngành kinh tế quốc dân của các quốc gia, sử dụng hệ số cầu hoàn chỉnh để chọn ngành trong chuỗi xây dựng bất động sản, đại diện cho ngành truyền thống; dựa trên 11 lần họp tập thể Ban Chấp hành Trung ương Đảng về các định nghĩa chính của năng lực sản xuất mới như “Công nghệ cao”, “Hiệu quả cao” và “Thoát khỏi phương thức tăng trưởng kinh tế truyền thống”, chọn ra các ngành chính liên quan đến năng lực sản xuất mới:

• Chuỗi xây dựng bất động sản gồm: Bất động sản, Sắt thép, Vật liệu xây dựng, Xây dựng nhà ở, Công trình dân dụng, Nội thất, Xây dựng và trang trí.
• Các ngành chính của năng lực sản xuất mới gồm: Ô tô, Thiết bị vận tải, Cơ khí điện, Kinh tế số, Thiết bị đo lường. Trong đó, ngành Kinh tế số dựa theo “Phân loại ngành công nghiệp số và ngành chủ chốt của nó (2021)” để hợp nhất ngành sản xuất số (máy tính, viễn thông, điện tử) và dịch vụ số (viễn thông, internet, phần mềm dịch vụ).

So sánh cho thấy có các kết luận cơ bản sau:

1. Năng lực mới tăng trưởng nhanh hơn chuỗi xây dựng bất động sản, ngành dưới của chuỗi xây dựng phát triển tốt hơn ngành trên. Điều này phản ánh quá trình chuyển đổi kinh tế nhanh chóng và sự hình thành các mô hình phát triển mới trong ngành xây dựng.

2. Xét theo tỷ trọng giá trị gia tăng trong GDP, từ năm 2020 trở đi, tỷ lệ năng lực mới tăng lên, chuỗi xây dựng bất động sản giảm xuống, hiện tại các ngành chính của năng lực mới vẫn chưa vượt quá tỷ trọng của chuỗi xây dựng bất động sản trong GDP. Điều này phản ánh rằng, xét riêng từng ngành, các ngành truyền thống vẫn là trụ cột quan trọng của kinh tế quốc dân.

3. Xét theo tác động đến tổng sản lượng, đến năm 2025, các ngành chính của năng lực sản xuất mới đã vượt qua chuỗi xây dựng bất động sản. Xem xét tác động của các ngành phát triển đến các ngành khác, ngành công nghiệp mới có đặc điểm “Hiệu quả cao”, khả năng kéo các ngành liên quan như kim loại màu rõ rệt hơn. Để đánh giá ảnh hưởng của quá trình chuyển đổi đến toàn cục kinh tế vĩ mô, dựa trên hệ số tác động tính từ bảng đầu tư – sản xuất, có thể tính toán ra rằng đến năm 2025, các ngành chính của năng lực sản xuất mới đã tác động lớn hơn chuỗi xây dựng bất động sản.

1.2 Lạm phát: Yếu tố đầu vào và chuỗi xây dựng vẫn là chìa khóa

Phần lớn các ngành liên quan năng lực sản xuất mới thuộc lĩnh vực chế tạo trung gian, trong khi chuỗi xây dựng bất động sản chủ yếu nằm ở các ngành trên nguồn. Các ngành khác nhau có khả năng ảnh hưởng đến PPI khác nhau, do đó, điều chỉnh cơ cấu ngành sẽ dẫn đến đặc điểm của PPI khác với trước.

Khi phân tích so sánh PPI theo từng ngành, PPI gần như phản ánh giá của các ngành chu kỳ trên nguồn, do đó, từ đầu năm 2023, PPI thấp chủ yếu do giá của các ngành trên nguồn như than, dầu khí, chuỗi xây dựng (sắt thép + vật liệu xây dựng) giảm; thứ hai là do dư thừa công suất trung gian hoặc nhu cầu tiêu dùng dưới nguồn.

Nguyên nhân chính khiến các ngành công nghiệp mới không thể thúc đẩy rõ rệt PPI tăng so với cùng kỳ không phải do trọng số trung và hạ nguồn thấp (thực tế, các ngành trung và hạ nguồn vẫn chiếm 2/3 trọng số trong PPI), mà do biến động giá của các ngành này vốn dĩ thấp. Do đó, có thể suy ra, nếu không ảnh hưởng đến nguồn trên, chỉ dựa vào xuất khẩu cũng không thể thực sự kéo PPI tăng rõ rệt.

1.3 Việc làm: Cần phát triển tiêu dùng dịch vụ

Thu nhập tạo ra trên mỗi đơn vị giá trị sản xuất của ngành công nghiệp mới thấp hơn chuỗi xây dựng bất động sản, cho thấy quá trình chuyển đổi kinh tế sẽ gây ra những điều chỉnh về cấu trúc và tổng thể của thị trường lao động.

Điều này có nghĩa là, tiến bộ công nghệ thúc đẩy điều chỉnh cơ cấu ngành thường làm giảm các ngành lao động chân tay truyền thống, tăng các ngành mới dựa trên vốn và công nghệ, dẫn đến giảm thu nhập của người lao động trên đơn vị sản lượng, từ đó có thể gây ra khó khăn về giữ mức lương và việc làm.

Để đối phó với giảm tỷ lệ thu nhập lao động toàn xã hội do tiến bộ công nghệ, phát triển dịch vụ có thể đóng vai trò quan trọng. Dịch vụ vốn có hiện tượng “bệnh Bômơ” (Baumol’s cost disease), tức là, do tiến bộ công nghệ nâng cao năng suất trong sản xuất hàng hóa (gọi là tăng tỷ lệ cấu thành vốn), làm giảm tỷ lệ thu nhập của lao động, nhưng dịch vụ thường khó giảm chi phí nhân lực do tiến bộ công nghệ.

Vì vậy, phát triển dịch vụ lâu dài là ngành có tỷ lệ thu nhập cao và ổn định trong thời kỳ tiến bộ công nghệ. Phát triển dịch vụ sẽ giúp mở rộng tổng thu nhập của người lao động toàn xã hội, từ đó giúp giải quyết các vấn đề việc làm ngắn hạn do tiến bộ công nghệ mang lại.

Do đó, chúng ta cũng có thể suy luận rằng, phát triển tiêu dùng dịch vụ cũng có thể trở thành một trong những trọng điểm trong cải cách và hoàn thiện hệ thống phân phối xã hội chủ nghĩa, thúc đẩy tiêu dùng và phát triển kinh tế.

2. Mô hình phát triển và bối cảnh vĩ mô

Sau khi điều chỉnh cơ cấu ngành, lực lượng chủ đạo là sự thay đổi mô hình phát triển. Loại bỏ tư duy quy mô, nhấn mạnh phát triển chất lượng cao là chủ đề chính của quá trình chuyển đổi mô hình phát triển, cụ thể là chuyển từ mô hình phát triển dựa vào mở rộng quy mô đô thị và hiệu ứng quy mô dân số, sang mô hình phát triển dựa trên tối ưu hóa tồn kho đô thị và nâng cao năng suất.

2.1 Đô thị hóa từ mở rộng quy mô sang tối ưu hóa tồn kho

Mô hình phát triển dựa trên xây dựng bất động sản là trung tâm trong quá khứ, đô thị hóa là động lực chính. Đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu xây dựng hạ tầng và bất động sản, đồng thời tạo ra lực lượng lao động xây dựng. Trong giai đoạn này, quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng, dẫn đến cấu trúc hai thành phần nông thôn – thành phố, trong đó lực lượng lao động dư thừa ở nông thôn chuyển dịch mạnh mẽ về đô thị, mở rộng quy mô đô thị, công nhân nông thôn đi làm công nhân đô thị, đầu tư bất động sản tăng nhanh, ba yếu tố này hỗ trợ lẫn nhau.

Trong mô hình phát triển này, do trước điểm “Lewis turning point” chi phí lao động dài hạn thấp, ngành chế tạo lao động chân tay phát triển, nhu cầu chính đến từ nâng cấp tiêu dùng của cư dân đô thị trong quá trình đô thị hóa và xuất khẩu trong bối cảnh toàn cầu hóa. Mô hình phát triển cũ dựa trên đó để thúc đẩy đầu tư, xuất khẩu và tiêu dùng.

Khi đô thị hóa chậm lại, không gian mở rộng đầu tư xây dựng hạ tầng và bất động sản thu hẹp, trọng tâm là tối ưu hóa tồn kho, nâng cao chất lượng và hiệu quả của đô thị. Năm 2025, Hội nghị công tác đô thị trung ương chỉ rõ, quá trình đô thị hóa của Trung Quốc đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang giai đoạn ổn định, phát triển đô thị chuyển từ mở rộng quy mô lớn sang nâng cao chất lượng tồn kho. Năm 2024, tỷ lệ đô thị hóa dân cư thường trú đã vượt quá 65%, bước vào giai đoạn kinh nghiệm lịch sử quốc tế, tốc độ đô thị hóa trong những năm gần đây cũng chậm lại.

Trong xu hướng này, có thể rút ra hai nhận thức:

• Thứ nhất, trong bối cảnh tối ưu hóa tồn kho, khả năng mở rộng quy mô lớn dựa trên phá dỡ và xây mới sẽ ít hơn, xu hướng phát triển đô thị mới là sửa chữa, cải tạo；
• Thứ hai, trong bối cảnh tỷ lệ đô thị hóa dân cư đăng ký hộ khẩu khó tăng, vẫn còn nhiều dư địa để thúc đẩy tỷ lệ đô thị hóa của dân cư đăng ký hộ khẩu, nâng cao trình độ quản lý đô thị và mức độ đồng đều của dịch vụ công cơ bản, từ đó khai thác tiềm năng tiêu dùng của cư dân mới đăng ký hộ khẩu；
• Thứ ba, chiến lược vùng đô thị, trung tâm đô thị, thúc đẩy tập trung nguồn lực, có khả năng nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và tăng cường quy mô trong bối cảnh đô thị hóa chậm lại.

2.2 Dư địa dân số chuyển từ lợi thế về chi phí sang lợi thế về chất lượng

Trước đây, lợi thế dựa vào quy mô dân số và ngành chế tạo trung và thấp cấp gọi là “dư địa dân số”. Hiện nay, tốc độ tăng dân số của Trung Quốc giảm, bước vào thời kỳ già hóa, số lượng lực lượng lao động có thể đạt đỉnh và giảm, chi phí lao động đối mặt với xu hướng tăng liên tục. Tuy nhiên, do năng suất lao động của Trung Quốc cũng không ngừng nâng cao, về dài hạn, có khả năng theo kịp tốc độ tăng chi phí lao động, từ năm 2020 trở đi, quá trình chuyển đổi kinh tế đã thúc đẩy năng suất lao động tăng nhanh hơn tốc độ tăng chi phí lao động, nghĩa là lợi thế quy mô dân số đang chuyển thành lợi thế về chất lượng.

Dựa trên điểm này, do số lượng sinh viên tốt nghiệp có trình độ cao, đặc biệt là các ngành khoa học kỹ thuật, ngày càng chiếm tỷ lệ cao trong thị trường lao động, năng suất sản xuất của toàn xã hội vẫn có khả năng duy trì tăng trưởng, qua đó chuyển đổi lợi thế dân số dựa trên quy mô sang lợi thế dựa trên chất lượng nhân lực của các ngành công nghiệp mới dựa trên công nghệ cao.

3. Cải cách thể chế và điều tiết vĩ mô

Dù là điều chỉnh cơ cấu ngành hay đổi mới mô hình phát triển, đều không thể thiếu sự cải cách hệ thống điều tiết vĩ mô. Về lý thuyết, xây dựng các quan hệ sản xuất phù hợp với năng lực sản xuất mới là chìa khóa thúc đẩy chuyển đổi kinh tế, trong đó, xây dựng cơ chế điều tiết vĩ mô thúc đẩy phát triển chất lượng cao phù hợp với đổi mới sáng tạo trong khoa học công nghệ là một phần quan trọng.

3.1 Quá trình xây dựng thể chế sau mô hình kinh tế truyền thống

Lịch sử cho thấy, việc xây dựng thể chế phù hợp để phát triển xây dựng bất động sản và một số ngành chế tạo trung và thấp cấp, thúc đẩy đô thị hóa và di chuyển dân cư giữa thành phố và nông thôn, đã trải qua nhiều kỳ Đại hội Đảng.

Đại hội lần thứ 14 năm 1993 thông qua “Quyết định của Ban Chấp hành Trung ương về xây dựng thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa”, bắt đầu giai đoạn phát triển kinh tế rực rỡ của Trung Quốc trong 30 năm sau đó. Các biện pháp chính gồm:

Thứ nhất, cải cách thể chế thị trường, thúc đẩy cải cách doanh nghiệp nhà nước và phát triển kinh tế phi nhà nước；

Thứ hai, cải cách hệ thống tài chính, xác lập hệ thống tài chính dựa trên huy động vốn gián tiếp, thiết lập chế độ tỷ giá linh hoạt có quản lý để thúc đẩy xuất khẩu；

Thứ ba, cải cách hệ thống thuế, tài chính, xây dựng chế độ phân thuế nhằm nâng cao tính chủ động thu hút đầu tư của địa phương, đồng thời thúc đẩy mô hình thi đấu của chính quyền địa phương；

Thứ tư, cải cách hệ thống đất đai, thực hiện chế độ cho thuê quyền sử dụng đất có trả phí có thời hạn, đẩy nhanh cải cách hệ thống nhà ở đô thị, thúc đẩy phát triển ngành bất động sản.

Tổng thể, đã xây dựng khung thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, thúc đẩy phát triển nhanh các ngành phi nhà nước, đưa xuất khẩu và bất động sản trở thành động lực chính của nền kinh tế. Trung Quốc hình thành mô hình phát triển dựa trên doanh nghiệp tư nhân làm lực lượng chủ đạo, hướng tới xuất khẩu, dựa trên hệ thống tiền tệ dựa trên giao dịch ngoại tệ và neo vào đô la Mỹ, đồng thời lấy bất động sản làm phương tiện huy động vốn nội địa.

Đại hội lần thứ 16 năm 2003 thông qua “Quyết định của Ban Chấp hành Trung ương về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa”, vừa tiếp tục mở rộng các biện pháp cải cách của Đại hội lần thứ 14, vừa bổ sung các yêu cầu về đô thị hóa, pháp chế và an sinh xã hội.

Cụ thể, thứ nhất, thúc đẩy chuyển đổi cấu trúc hai thành phần giữa thành phố và nông thôn, cải cách hệ thống hộ khẩu để thúc đẩy đô thị hóa；thứ hai, đẩy mạnh cải cách quản lý hành chính và hoàn thiện pháp luật kinh tế, thúc đẩy quản lý theo pháp luật và pháp trị；thứ ba, cải cách hệ thống việc làm, phân phối và an sinh xã hội để điều hòa các mâu thuẫn xã hội tích tụ trong quá trình phát triển thô sơ.

Tổng thể, các biện pháp cải cách của Đại hội lần thứ 16 tiếp nối khung thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa của Đại hội lần thứ 14, giảm thiểu xung đột xã hội do đô thị hóa nhanh, đồng thời quy chuẩn hóa hệ thống ngân sách, giảm mạnh các khoản thu phí trái quy định, đồng thời tăng cường phụ thuộc của chính quyền địa phương vào tài chính đất đai, từ đó củng cố mô hình phát triển truyền thống dựa trên bất động sản + xây dựng + xuất khẩu.

Đại hội lần thứ 18 năm 2013 thông qua “Quyết định của Ban Chấp hành Trung ương về thúc đẩy toàn diện cải cách một số vấn đề trọng yếu”, đẩy mạnh cải cách đa chiều, đa cấp để ứng phó với thách thức của mô hình kinh tế truyền thống trong “trạng thái mới”.** Tập trung vào hai mặt thị trường và chính quyền, một là thúc đẩy thị trường hóa sâu hơn của hệ thống kinh tế, hai là hiện đại hóa hệ thống quản trị quốc gia và năng lực quản trị. Nhìn khách quan, để đối phó với thách thức của mô hình kinh tế cũ trong “trạng thái mới”, cụ thể là, thứ nhất, lợi thế chi phí thấp của lao động trong lĩnh vực ngoại thương bắt đầu giảm; thứ hai, quá trình đô thị hóa nhanh làm giảm nhu cầu bất động sản trong nội thành; các biện pháp đối phó của thể chế, thứ nhất, thúc đẩy kinh tế phi nhà nước phát triển hơn nữa, khuyến khích đổi mới tài chính, tiếp tục mô hình phát triển kinh tế truyền thống; thứ hai, nhấn mạnh nâng cấp ngành và đổi mới công nghệ, mở ra chương mới cho các ngành công nghiệp mới.

3.2 Đặc điểm thể chế sau mô hình kinh tế truyền thống

Tổng kết lại, chúng ta nhận thấy, trong mô hình phát triển dựa trên bất động sản, xây dựng hạ tầng và chế tạo công nghiệp trung và thấp cấp theo kiểu thô sơ, các thể chế điều tiết vĩ mô chủ yếu thể hiện qua ba lĩnh vực: hệ thống tiền tệ – tài chính, hệ thống thuế – tài chính và hệ thống quản lý hành chính:

1. Trong lĩnh vực hệ thống tiền tệ – tài chính, việc tạo ra tiền tệ cơ bản và hệ số nhân tiền tệ đều dựa vào bất động sản, trải qua ba giai đoạn:

• Giai đoạn 1, chủ yếu dựa vào tín dụng bất động sản để mở rộng hệ số nhân tiền tệ. Sau khi Đại hội lần thứ 14 xác lập chế độ giao đất có thời hạn, hệ thống tài chính dựa trên tín dụng gián tiếp, bất động sản có thể dùng làm tài sản thế chấp để thúc đẩy tín dụng, mở rộng hệ số nhân tiền tệ. Thêm vào đó, chế độ tỷ giá linh hoạt có quản lý và chế độ bắt buộc chuyển đổi ngoại tệ, tạo ra mô hình xuất khẩu ngoại tệ – bắt buộc chuyển đổi ngoại tệ – phát hành cơ bản tiền tệ – dòng chảy vào bất động sản, thể hiện qua việc xuất khẩu, M1 và đầu tư bất động sản tăng cùng tần số, bất động sản chủ yếu là phương tiện tín dụng để mở rộng hệ số nhân tiền tệ, quá trình này kéo dài đến năm 2008；
• Giai đoạn 2, bất động sản tạm thời nhường chỗ cho xây dựng hạ tầng. Năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến tốc độ xuất khẩu giảm, theo đó, tốc độ tăng bất động sản cũng giảm, giai đoạn 2009-2010, chính sách nới lỏng tiền tệ và tăng ngân sách như “tổng bốn nghìn tỷ” đã thúc đẩy xây dựng hạ tầng trong thời gian ngắn, đồng thời kéo theo sự phục hồi của đầu tư bất động sản；
• Giai đoạn 3, bất động sản vừa hỗ trợ phát hành tiền cơ bản, vừa là công cụ điều chỉnh chính sách tiền tệ. Tốc độ tăng xuất khẩu liên tục giảm gây áp lực lên M1 và bất động sản, dưới yêu cầu của Đại hội lần thứ 18 về “khuyến khích đổi mới tài chính” và “hiện đại hóa hệ thống quản trị quốc gia”, Ngân hàng trung ương đã ra mắt các công cụ như MLF vào năm 2014, và khi hoạt động vay mượn của người dân chậm lại, gây ra thị trường bất động sản trầm lắng, đã có các chính sách như cho vay cải tạo nhà cũ (PSL cũng là một phương thức phát hành tiền cơ bản), hệ thống tiền tệ đã thoát khỏi ảnh hưởng của xuất khẩu, cộng thêm việc ra đời của LPR năm 2013, chính sách tiền tệ đã hình thành khả năng điều chỉnh toàn diện đối với ngành bất động sản.

2. Trong lĩnh vực thuế – tài chính, chế độ phân thuế và tài chính đất đai là nền tảng của mô hình kinh tế bất động sản. Sau khi Đại hội lần thứ 14 chuyển từ chế độ bao cấp sang chế độ phân thuế, quyền tài chính của trung ương mở rộng, chính quyền địa phương đảm nhận nhiều quyền hơn, cùng với chế độ cho thuê quyền sử dụng đất có trả phí có thời hạn, nguồn thu từ bán đất trở thành nguồn thu chính của ngân sách địa phương, chiếm hơn 90% tổng thu ngân sách các quỹ của chính quyền địa phương trong những năm gần đây.

3. Trong lĩnh vực quản lý hành chính, cấu trúc quản lý theo ngành, theo khu vực, cùng hệ thống thi đua “chạy đua thành tích” của chính quyền địa phương là cơ chế quan trọng khác của mô hình phát triển dựa trên hai chân chính là bất động sản và xây dựng – xây dựng. Các chính quyền địa phương dựa trên các chỉ tiêu tăng trưởng GDP, thúc đẩy đầu tư xây dựng, trong đó, phần lớn nguồn vốn từ ngân sách địa phương chiếm hơn 70%, vẫn còn tăng dần.

Tổng thể, mô hình phát triển dựa trên bất động sản là trong bối cảnh đô thị hóa, dân số đô thị tăng nhanh, chính quyền địa phương dựa trên chế độ phân thuế, tài chính đất đai và mô hình thi đấu của chính quyền địa phương để cung cấp đất xây dựng và nhà ở, hệ thống huy động vốn gián tiếp cung cấp vốn tiền tệ. Các tài sản chủ chốt dựa trên mô hình này là giá bất động sản. Sau khi năm 2021 xác lập “ba đường lối đỏ” khiến giá nhà giảm, mô hình này đã dừng lại.

3.3 Cơ chế điều tiết vĩ mô của kinh tế công nghệ

Đại hội lần thứ 20 nhấn mạnh vấn đề hiệu quả của điều tiết vĩ mô. Hiện nay, hiệu quả của chính sách tiền tệ trong việc duy trì tăng trưởng giảm, không gian chính sách tài chính hạn chế, nguyên nhân thực ra là chưa xây dựng được cơ chế điều tiết phù hợp với sự phát triển của kinh tế công nghệ. So sánh đặc điểm ngành công nghệ và mô hình bất động sản truyền thống, các cơ chế điều tiết vĩ mô truyền thống cũng cần có sự điều chỉnh.

Về hệ thống tiền tệ – tài chính: Thứ nhất, phương thức tạo tiền cần dần thoát khỏi bất động sản; thứ hai, hệ thống huy động vốn trực tiếp cần phát huy vai trò quan trọng hơn.

Trong giai đoạn phát hành tiền cơ bản, thời kỳ mở rộng quy mô xây dựng là quá khứ, trong giai đoạn chuyển đổi năng lượng, động lực chính của tăng trưởng là dựa trên hỗ trợ tài chính, Ngân hàng trung ương có thể trở thành công cụ chính trong phát hành tiền trong giai đoạn quá độ này;

Về phát sinh tiền tệ, do chuỗi liên quan đến bất động sản tăng trưởng thấp, phương thức phát sinh tiền tệ bị động, liên quan đến thế chấp và cho vay phát triển bất động sản đã tạo thành tác động tiêu cực đến tổng dư nợ cho vay, trong giai đoạn chuyển đổi năng lượng và công nghệ, các khoản vay xanh liên quan đến công nghệ cao trở thành công cụ chống đỡ chính.

So sánh phân tích, đặc điểm đòn bẩy cao của ngành bất động sản vốn có lợi cho mở rộng quy mô tín dụng, trong khi ngành công nghiệp công nghệ dựa nhiều hơn vào hệ thống huy động vốn trực tiếp. Do đó, phát triển thị trường vốn hỗ trợ đổi mới sáng tạo là một trong những công cụ quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế công nghệ. Trong trung và dài hạn, khi kinh tế truyền thống ổn định trở lại, khả năng điều chỉnh của chính sách tiền tệ đối với các ngành truyền thống vẫn mạnh, nhưng không nên kỳ vọng quá nhiều vào tốc độ mở rộng tín dụng, sự phát triển của ngành công nghệ liên quan nhiều hơn đến thị trường vốn.

Về hệ thống thuế – tài chính: Thứ nhất, cần tiếp tục tối ưu hóa chế độ phân thuế, trung ương đảm nhận nhiều quyền hơn; thứ hai, xây dựng hệ thống thuế phù hợp với các hình thái và mô hình mới. Trong bối cảnh mô hình kinh tế bất động sản suy yếu, tài chính đất đai giảm sút, đồng thời, do tỷ lệ nợ của chính quyền địa phương cao, nhiệm vụ giải nợ nần nặng nề, khả năng chi tiêu của chính quyền địa phương giảm, trung ương cần đảm nhận nhiều quyền hơn.

Tuy nhiên, thực tế, ngân sách chung của trung ương cũng khá hạn chế: thu ngân sách của ngân sách chung trung ương có thể xem là toàn bộ để chuyển cho các địa phương, dựa trên tỷ lệ nợ tương đối thấp, chính phủ trung ương có thể phát hành trái phiếu quốc gia để chi tiêu.

Vì vậy, để thực sự mở rộng không gian tài chính, thúc đẩy sự tham gia của tài chính vào phát triển kinh tế công nghệ, cần dựa vào “mở rộng nguồn thu địa phương” do Đại hội lần thứ 20 đề xuất, và “nghiên cứu chế độ thuế phù hợp với các hình thái mới”. Các ví dụ của địa phương như đầu tư cổ phần để hỗ trợ phát triển ngành mới, đưa hạ tầng ngành mới vào phạm vi trái phiếu đặc biệt để làm vốn cho dự án, v.v., đều có thể trở thành bổ sung cho hệ thống thuế hiện tại.

Về hệ thống quản lý hành chính: Từ việc chỉ chú trọng GDP sang chú trọng quản lý dân sinh, từ cơ chế đua tranh sang thị trường lớn thống nhất toàn quốc.

Trong quá trình chuyển đổi từ mô hình phát triển thô sơ sang mô hình phát triển chất lượng cao, cần chính quyền địa phương chú trọng hơn đến đổi mới công nghệ, quản lý dân sinh. Đại hội lần thứ 18 xác định rõ, cần sửa đổi cách đánh giá thành tích dựa trên GDP, đưa các chỉ tiêu về môi trường, dân sinh vào hệ thống đánh giá, chuyển từ đánh giá dựa trên các chỉ số kinh tế đơn thuần sang đánh giá toàn diện. Hội nghị công tác đô thị trung ương năm 2025 cũng đề xuất “phát triển đô thị từ giai đoạn mở rộng quy mô lớn sang nâng cao chất lượng tồn kho”, yêu cầu quản lý đô thị “đầy sức sống”, “tiện nghi, xanh sạch đẹp”, “an toàn, đáng tin cậy”, “đạo đức, hướng thiện”, “tiện lợi, hiệu quả”.

Ngoài ra, trong bối cảnh các trung tâm đô thị tập trung thay thế quá trình đô thị hóa cũ, các mô hình thi đua cạnh tranh của các địa phương, không phù hợp với việc phân bổ nguồn lực hợp lý theo địa phương, cần xây dựng thị trường thống nhất toàn quốc để chuẩn hóa và tối ưu hóa.

Thêm nữa, cần chú trọng hệ thống ngoại giao kinh tế – đối ngoại, đặc biệt là nâng cao ảnh hưởng quốc tế. So với quá khứ, nhu cầu xây dựng ngành công nghiệp cao cấp chủ yếu dựa vào thị trường bên ngoài, điều này đồng nghĩa với việc xuất khẩu đối với các ngành công nghiệp mới có ý nghĩa quan trọng hơn.

Ví dụ về xuất khẩu năm 2025, đầu tư vào các khu vực “Vành đai và Con đường” trở thành lực kéo chính cho xuất khẩu, như sau Hội nghị hợp tác Trung Phi năm 2024, xuất khẩu của Trung Quốc sang châu Phi năm 2025 tăng 24%, chủ yếu do tàu thủy, máy móc và ô tô, phản ánh nhu cầu đầu tư địa phương. Nếu quá trình chuyển đổi kinh tế dẫn đến tỷ lệ phụ thuộc vào nhu cầu bên ngoài tăng, thì việc nâng cao ảnh hưởng quốc tế qua hệ thống ngoại giao kinh tế sẽ trở thành biện pháp quan trọng của chính phủ để điều chỉnh và bảo đảm sự phát triển của các ngành công nghiệp mới.

Nguồn bài viết: Báo cáo nghiên cứu của Chứng khoán Đông Phương

Rủi ro và điều khoản miễn trách nhiệm

Thị trường có rủi ro, đầu tư cần thận trọng. Bài viết này không phải là đề xuất đầu tư cá nhân, cũng chưa xem xét các mục tiêu, tình hình tài chính hoặc nhu cầu đặc thù của từng người dùng. Người dùng cần tự xem xét xem các ý kiến, quan điểm hoặc kết luận trong bài phù hợp với tình hình của mình hay không. Đầu tư theo đó, tự chịu trách nhiệm.