Thị trường trái phiếu thế chấp là gì?

Thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) là gì?

Thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) là hệ sinh thái phát hành và giao dịch xoay quanh việc gom các khoản vay thế chấp thành các chứng khoán nợ có thể giao dịch. Thị trường này kết nối các tổ chức cho vay, bên bảo lãnh và nhà đầu tư, biến các khoản vay thế chấp nhà ở hoặc thương mại dài hạn thành tài sản thu nhập cố định có thể chuyển nhượng.

Trong thị trường này, ngân hàng hoặc tổ chức tài chính sẽ tập hợp các khoản vay thế chấp thành từng nhóm lớn và thông qua quá trình chứng khoán hóa (biến các khoản thu trả nợ trong tương lai thành chứng khoán có thể bán), phát hành trái phiếu. Một sản phẩm tiêu biểu là chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS), được bảo đảm bằng dòng tiền từ các khoản trả nợ thế chấp. Tiền gốc và lãi của các trái phiếu này đến từ nhiều người vay thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay mua nhà hoặc bất động sản thương mại. Thị trường bao gồm cả thị trường sơ cấp cho các đợt phát hành mới và thị trường thứ cấp cho giao dịch và tạo lập thị trường đối với trái phiếu hiện hữu.

Thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp vận hành như thế nào?

Hoạt động của thị trường MBS diễn ra theo chuỗi từ phát hành khoản vay đến phát hành, giao dịch và lưu ký. Quá trình cốt lõi là chuyển đổi các khoản vay rời rạc thành trái phiếu chuẩn hóa và phân phối dòng tiền liên tục cho nhà đầu tư.

1. Phát hành khoản vay: Ngân hàng hoặc công ty thế chấp cấp số lượng lớn khoản vay nhà ở hoặc thương mại, tạo thành các nhóm tài sản phù hợp để đóng gói.
2. Chứng khoán hóa và tăng cường tín dụng: Các nhóm tài sản này được chuyển sang các pháp nhân chuyên biệt (SPV), nơi thiết lập cấu trúc và cơ chế tăng cường tín dụng. Đối với “agency MBS”, các cơ quan tài chính nhà ở do chính phủ bảo trợ sẽ bảo lãnh nhằm giảm thiểu rủi ro vỡ nợ.
3. Phát hành: Trái phiếu được định giá dựa trên các thông số của nhóm tài sản như lãi suất bình quân gia quyền, kỳ hạn và phân bổ địa lý, sau đó bán cho nhà đầu tư tổ chức hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp.
4. Dịch vụ và phân phối: Đơn vị quản lý khoản vay thu các khoản thanh toán hàng tháng từ người vay, trừ phí dịch vụ và phân phối dòng tiền cho người sở hữu trái phiếu theo quy tắc đã thiết lập.
5. Giao dịch thứ cấp: Trái phiếu được giao dịch qua quầy dựa trên lợi suất và chênh lệch, cho phép nhà đầu tư mua bán linh hoạt. Giá phản ánh biến động lãi suất và kỳ vọng trả nợ trước hạn.

Mối quan hệ giữa thị trường MBS và chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là công cụ nền tảng của thị trường MBS. Nếu không có sản phẩm MBS, sẽ không tồn tại đơn vị chuẩn hóa, có thể giao dịch trong thị trường này.

Các hình thức phổ biến bao gồm MBS “pass-through”, trong đó tiền gốc và lãi được phân phối tỷ lệ cho nhà đầu tư; và các giao dịch “cấu trúc” (còn gọi là CMO/REMIC), chia dòng tiền thành nhiều lớp theo thứ tự ưu tiên và kỳ hạn để phù hợp với mức độ chịu rủi ro khác nhau. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp nhà ở (RMBS) dựa trên các khoản vay mua nhà, còn chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) được bảo đảm bằng các khoản vay bất động sản thương mại. Tất cả đều được định giá và giao dịch trong cùng một thị trường nhưng khác biệt về chất lượng tín dụng, cấu trúc kỳ hạn và thanh khoản.

Các thành phần chính tham gia thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp

Thành phần tham gia thị trường MBS gồm bên phát hành, bên bảo lãnh và tổ chức xếp hạng tín nhiệm, trung gian và nhà đầu tư cuối cùng, mỗi bên đảm nhận vai trò riêng biệt.

• Phát hành & Dịch vụ: Ngân hàng và công ty thế chấp thực hiện cho vay và thu hồi khoản vay; đơn vị dịch vụ phân phối khoản trả nợ hàng tháng cho nhà đầu tư.
• Bảo lãnh & Quản lý: Các cơ quan tài chính nhà ở cung cấp bảo lãnh cho agency MBS; cơ quan quản lý đặt ra yêu cầu vốn và quy tắc công bố thông tin.
• Cấu trúc & Xếp hạng: Ngân hàng đầu tư thiết kế các giao dịch cấu trúc; tổ chức xếp hạng tín nhiệm đánh giá mức độ tín nhiệm nhằm hỗ trợ định giá và tuân thủ quy định.
• Đầu tư & Tạo lập thị trường: Ngân hàng thương mại, công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ mở, tổ chức nhà nước và ngân hàng trung ương đầu tư vào các trái phiếu này; nhà tạo lập thị trường cung cấp thanh khoản thông qua báo giá mua-bán trên thị trường OTC.

Định giá và tính toán lợi suất trên thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp

Định giá trên thị trường MBS tập trung vào phân tích lợi suất và chênh lệch, xét đến cả lãi suất tham chiếu và các yếu tố bất định như rủi ro trả nợ trước hạn. Lãi suất coupon được cố định theo hợp đồng, nhưng giá trị thực thể hiện qua lợi suất đến ngày đáo hạn và chênh lệch so với trái phiếu chính phủ Mỹ.

Chênh lệch thường được báo giá theo điểm cơ bản (bps), trong đó 1 điểm cơ bản tương đương 0,01%. Nhiều nhà đầu tư tham chiếu chênh lệch điều chỉnh quyền chọn (OAS), có tính đến quyền trả nợ trước hạn của người vay—coi trả nợ trước hạn là một quyền chọn mua lại, ảnh hưởng đến phần bù so với lãi suất phi rủi ro.

Các chỉ số quan trọng gồm lãi suất bình quân gia quyền (WAC) cho các nhóm khoản vay và thời gian sống bình quân gia quyền (WAL) cho các giai đoạn thu dòng tiền. Việc tính lãi và chi trả thường diễn ra hàng tháng. Giá biến động để phản ánh thay đổi lãi suất và giả định trả nợ trước hạn cập nhật.

Các rủi ro chính trên thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp

Các rủi ro lớn trên thị trường MBS gồm rủi ro tín dụng, rủi ro lãi suất, rủi ro trả nợ trước hạn/kéo dài kỳ hạn và rủi ro thanh khoản. Hồ sơ rủi ro thay đổi tùy sản phẩm; agency MBS có rủi ro tín dụng tương đối thấp nhưng vẫn chịu ảnh hưởng của lãi suất và rủi ro trả nợ trước hạn.

• Rủi ro tín dụng: Khi các khoản vay không thuộc agency hoặc chất lượng thấp chiếm tỷ trọng cao trong nhóm, việc người vay vỡ nợ sẽ làm giảm dòng tiền.
• Rủi ro lãi suất: Khi lãi suất tăng, giá trái phiếu giảm; khi lãi suất giảm, giá tăng nhưng phát sinh các rủi ro khác.
• Rủi ro trả nợ trước hạn & kéo dài kỳ hạn: Khi lãi suất giảm, người vay tái cấp vốn sớm, trả nợ gốc nhanh—nhà đầu tư đối mặt với “tái đầu tư ở mức lợi suất thấp hơn”. Khi lãi suất tăng, tốc độ trả nợ trước hạn chậm lại, thời hạn kéo dài và độ nhạy giá tăng.
• Rủi ro thanh khoản: Trong giai đoạn căng thẳng thị trường, chênh lệch giá mua-bán nới rộng và chi phí giao dịch tăng cao.

Ví dụ: Trong chu kỳ tăng lãi suất 2022–2023, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ tăng từ khoảng 3% lên trên 7% (nguồn: Freddie Mac PMMS). Nhiều khoản vay hiện hữu được “khóa” ở mức lãi suất thấp, làm chậm tốc độ trả nợ trước hạn và khiến MBS thể hiện hành vi “kéo dài kỳ hạn”.

Bài học từ khủng hoảng cho vay dưới chuẩn năm 2008 đối với thị trường MBS

Khủng hoảng tài chính năm 2008 đã phơi bày các vấn đề về tiêu chuẩn thẩm định lỏng lẻo, cấu trúc sản phẩm quá phức tạp và phụ thuộc quá mức vào xếp hạng tín nhiệm trong thị trường MBS. Bài học cốt lõi là quản trị rủi ro và công bố thông tin phải bao quát nguồn gốc phát hành khoản vay và giả định mô hình.

Khi giá nhà giảm và tỷ lệ thất nghiệp tăng, tỷ lệ vỡ nợ trên các khoản vay dưới chuẩn tăng vọt. Thua lỗ nhanh chóng lan lên các lớp cấu trúc từ các tranche cấp thấp. Để ổn định thị trường, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã thực hiện nhiều đợt nới lỏng định lượng, mua vào khối lượng lớn agency MBS. Đến năm 2024, Fed vẫn nắm giữ hơn 2 nghìn tỷ USD agency MBS trên bảng cân đối kế toán (nguồn: Federal Reserve H.4.1).

Về phía quản lý, các yêu cầu vốn, tiêu chuẩn thẩm định và quy tắc công bố thông tin đã được thắt chặt. Kỳ vọng thị trường đối với chất lượng nhóm tài sản, sự ổn định của đơn vị dịch vụ và tính minh bạch của mô hình tăng lên đáng kể.

Ứng dụng của thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp trong Web3 và tài sản thực (RWA)

Thị trường MBS có thể tích hợp vào Web3 thông qua việc mã hóa tài sản thực (RWA)—biểu diễn dòng tiền và quyền sở hữu trên chuỗi nhằm cải thiện thanh khoản và hiệu quả thanh toán. Token đại diện cho quyền sở hữu từng phần đối với khoản nợ; dòng tiền có thể được phân phối định kỳ qua các stablecoin trên chuỗi.

Lợi ích tiềm năng gồm chia nhỏ quyền sở hữu linh hoạt hơn (giảm rào cản tham gia), minh bạch hóa hồ sơ sở hữu và phân phối trên chuỗi, cũng như nâng cao hiệu quả thanh toán xuyên biên giới. Mô hình này đòi hỏi oracle dữ liệu tin cậy và xác thực danh tính tuân thủ để đảm bảo nguồn thanh toán, hiệu quả của đơn vị dịch vụ và danh tính nhà đầu tư đều được xác minh.

Rủi ro bao gồm sự khác biệt về quy định giữa các khu vực pháp lý, yêu cầu phù hợp đối tượng nhà đầu tư, thách thức kỹ thuật khi đơn vị dịch vụ phân phối dòng tiền trên chuỗi, cũng như vấn đề bảo mật và độ chính xác của dữ liệu khoản vay nền tảng. Nhà đầu tư cá nhân cần kiểm tra kỹ năng lực nền tảng và phương án lưu ký—hiểu rằng token chỉ là đại diện kỹ thuật cho quyền lợi, còn rủi ro thực chất không thay đổi.

Nhà đầu tư cá nhân nên bắt đầu với thị trường MBS như thế nào?

Nhà đầu tư cá nhân nên nắm vững các khái niệm cốt lõi trước khi dần theo dõi dữ liệu và nghiên cứu trường hợp thực tế để hình thành trực giác về lãi suất và dòng tiền.

1. Nắm vững nền tảng: Tìm hiểu ý nghĩa của chứng khoán hóa, MBS, rủi ro trả nợ trước hạn, kỳ hạn và chênh lệch. Dùng ví dụ thực tế để hiểu rằng “lãi suất giảm = dễ tái cấp vốn”.
2. Đọc công bố thông tin: Xem xét chi tiết nhóm tài sản như lãi suất, phân bổ địa lý, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, kỳ hạn, thông tin đơn vị dịch vụ và cấu trúc bảo lãnh để xác thực dòng tiền.
3. Tính toán đơn giản: Ước tính biến động giá/lợi suất dưới các kịch bản lãi suất hoặc trả nợ trước hạn khác nhau—xây dựng khung tư duy liên kết điều kiện vĩ mô với biến động giá.
4. Theo dõi xu hướng vĩ mô: Theo sát chính sách ngân hàng trung ương, dữ liệu lạm phát/việc làm; cập nhật thay đổi lãi suất vay thế chấp và khối lượng giao dịch nhà ở hàng tháng.
5. Điểm gia nhập: Nếu đầu tư qua quỹ hoặc sản phẩm RWA tuân thủ, cần chú ý phí, hồ sơ kỳ hạn, quy định thanh khoản và công bố rủi ro. Sử dụng chuyên mục nghiên cứu của nền tảng được quản lý để cập nhật lãi suất vĩ mô và phân tích RWA—kiểm tra độ minh bạch dòng tiền và báo cáo kiểm toán.

Thị trường chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp đang phát triển như thế nào?

Diễn biến tương lai của thị trường MBS sẽ phụ thuộc vào xu hướng lãi suất, yếu tố cơ bản của bất động sản và khung pháp lý. Khi lãi suất duy trì ở mức cao, tốc độ trả nợ trước hạn ở mức thấp do khoản vay cũ bị “khóa” lãi suất; khi lãi suất giảm, trả nợ trước hạn tăng, kỳ hạn rút ngắn và hoạt động tái cấp vốn phục hồi.

Về cấu trúc, quy định vốn và quản lý thanh khoản sẽ ảnh hưởng đến phân bổ của ngân hàng và công ty bảo hiểm; nhu cầu có thể ngày càng dựa vào các nhà cung cấp vốn dài hạn hoặc tổ chức công. Về công nghệ, các thử nghiệm mã hóa tài sản thực (RWA) có thể thúc đẩy minh bạch và hiệu quả phân phối nhưng phụ thuộc vào tiến trình tuân thủ và tiêu chuẩn hóa.

Tính đến năm 2024, dữ liệu SIFMA cho thấy tổng giá trị agency MBS tại Mỹ đang lưu hành đạt 8–9 nghìn tỷ USD với thanh khoản giao dịch cao (nguồn: SIFMA, 2024), khẳng định lĩnh vực này vẫn là trụ cột lớn của thị trường thu nhập cố định toàn cầu. Đối với nhà đầu tư cá nhân, việc xác định quy mô vị thế hợp lý—và hiểu rõ tính phi tuyến tính của rủi ro trả nợ trước hạn và kỳ hạn—là yếu tố then chốt khi tham gia lĩnh vực này.

Câu hỏi thường gặp

Có thể bán chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bất cứ lúc nào không?

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp có thể bán được; tuy nhiên, thanh khoản không phải lúc nào cũng được đảm bảo. Tính thanh khoản phụ thuộc vào hoạt động thị trường chung và loại trái phiếu—chứng khoán phổ biến dễ bán hơn, trong khi các loại ít phổ biến có thể gặp khó khăn trong tìm kiếm người mua hoặc phải chấp nhận chiết khấu. Nên giao dịch trong giờ thị trường sôi động và theo dõi tác động của biến động lãi suất đến giá trái phiếu.

Sự khác biệt giữa thế chấp (“抵押”) và cầm cố (“质押”) là gì?

Thế chấp là việc người vay dùng bất động sản hoặc tài sản cố định làm tài sản đảm bảo—bên cho vay không sở hữu tài sản nhưng có quyền ưu tiên thu hồi khi người vay vỡ nợ. Cầm cố là chuyển giao tài sản động sản hoặc quyền tài sản vào quyền sở hữu của bên nhận cầm cố làm đảm bảo. Trong thị trường MBS, các tổ chức tài chính thường sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu—giúp các công cụ này có rủi ro thấp hơn so với trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Trái phiếu khác cổ phiếu như thế nào?

Trái phiếu thể hiện quan hệ nợ—người sở hữu nhận lãi suất cố định và hoàn trả gốc khi đáo hạn. Cổ phiếu thể hiện quyền sở hữu—người sở hữu tham gia lợi nhuận của công ty nhưng không có thu nhập đảm bảo. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là sản phẩm thu nhập cố định với rủi ro thường thấp hơn cổ phiếu nhưng lợi suất cũng thấp hơn—phù hợp với nhà đầu tư thận trọng muốn dòng tiền ổn định.

Vì sao lợi suất chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp biến động?

Lợi suất MBS chủ yếu phản ánh biến động của lãi suất thị trường, rủi ro tín dụng và điều kiện thanh khoản. Khi ngân hàng trung ương nâng lãi suất tham chiếu, các đợt phát hành trái phiếu mới có lợi suất cao hơn còn giá trái phiếu hiện hữu giảm; ngược lại khi lãi suất giảm. Ngoài ra, nếu rủi ro vỡ nợ của khoản vay cơ sở tăng, phần bù rủi ro yêu cầu sẽ tăng—làm lợi suất tăng theo.

Cần bao nhiêu tiền để bắt đầu đầu tư vào chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp?

Yêu cầu tối thiểu để đầu tư MBS phụ thuộc vào từng sản phẩm. Nhà đầu tư tổ chức thường phải đáp ứng mức tối thiểu cao (ví dụ: 1 triệu USD trở lên), còn nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận thông qua các nền tảng như Gate hoặc quỹ trái phiếu của các công ty chứng khoán truyền thống với mức đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều. Nên bắt đầu với tỷ trọng nhỏ—xây dựng kiến thức nền trước khi gia tăng quy mô đầu tư.