Нещодавно Китайський центральний банк оголосив про зниження на 25 базових пунктів (BP) 21 жовтня 2024 року, що вже на 60BP менше за цей рік, відкривши нову хвилю зниження ставок. Протягом цього періоду зниження ставок інвестиційний дохід від комерційної нерухомості для проживання може покращитися.

Даний документ буде головним чином аналізувати галузеві тенденції, політику випуску, політику центрального та місцевого рівнів, порівняльний аналіз внутрішніх та зовнішніх інвестиційних доходів та інші аспекти.

Поточний стан галузі
У містах, таких як Гуанчжоу, Шеньчжень, Пекін, Ченду та інші, інвестори загалом можуть придбати квартири з високим співвідношенням оренди до продажу, звичайно, Рентабельність інвестицій становить 5%-6% (включаючи витрати на утримання). Ця цифра значно вища, ніж приблизно 1.5% для звичайного житла. Тому які наслідки це може мати для цієї галузі після послідовного зниження процентної ставки в Китаї?

Фактична дохідність може бути отримана шляхом віднімання відношення орендної плати до продажної ціни від 5-річного депозиту з фіксованою Процентна ставка в Банку Китаю 1,8%, що дає премію за ризик:
Премія за ризик = Співвідношення орендної плати до продажу - 5-річна процентна ставка РБО = 5% - 1,8% = 3,2%

політика випуску
Політика зниження відсоткових ставок та резервних вимог в Китаї суттєво впливає на витрати на фінансування. Зазвичай доходність інвестицій включає в себе безризикову процентну ставку та премію за ризик. У випадку зниження безризикової процентної ставки безризикова доходність інвестицій (відношення оренди до вартості) теоретично також повинна знизитися. Однак через складність зміни доходності інвестицій, що складається з орендної плати, важко очікувати значної зміни.
Можна передбачити, що:
Припустимо, що майбутні витрати на фінансування знизяться до 0, якщо Китай увійде в еру нульових або навіть від'ємних процентних ставок, і якщо ризикова надбавка залишиться на рівні 3,2%, це означає, що рентабельність житлової комерційної нерухомості становитиме лише 3,2%. У такому випадку орендна плата повинна зменшитися на 36% порівняно з поточним рівнем, що практично неможливо. Це свідчить про те, що навіть при значному зниженні витрат на фінансування, важко суттєво позитивно вплинути на співвідношення орендної плати до продажу житлової комерційної нерухомості. Навпаки, відсутність інших вигідних інвестиційних активів на ринку може призвести до підвищення цін на житлову комерційну нерухомість.

Політика Центру і Місцевої влади
На даний момент уряд посилює дворівневу систему житлового фонду. Завдяки майже завершеному процесу урбанізації Китаю, роль місцевих урядів поступово переходить від збільшення інфраструктурних об'єктів до використання наявних активів. У великих містах-мегаполісах частка житла забезпечення житлом у 2025 році в рамках дворівневої системи житлового фонду збільшилася приблизно на 50% від загальної кількості нового житла.
Ці соціальні житла не походять від нового будівництва, а є результатом другорядного оновлення та оренди житла, яке уряду вдалося придбати. Наприклад, "Guangzhou Anju Group", створена у Гуанчжоу. Витрати на функціонування цих підприємств безпосередньо впливають на те, чи будуть особисті орендарі, які купують квартири, піддаватися впливам.
Згідно з даними багатьох довгострокових орендних квартир на ринку, «вартість здачі в оренду» становить 50% рівноваги для прибутковості довгострокових орендних квартир. Це означає, що навіть якщо уряд впроваджує соціальне житло, вартість оренди таких квартир буде трохи вищою або збіжною зі сучасною ринковою ціною.

Проблема старіння будинків
Судячи про майбутнє за нинішнім співвідношенням орендної плати до продажу, насправді існує певна ірраціональність, особливо проблема старіння будинків. Скільки має становити вартість ремонту будинку за розумних обставин? Що стосується Японії, то плата за ремонт і плата за управління зазвичай не перевищують 5%-10% від орендної плати.

Підводячи підсумок, можна сказати, що в наступаючу епоху низьких процентних ставок в поєднанні із загальною відсутністю високоприбуткових продуктів в Китаї бізнес з довгострокової оренди комерційної нерухомості може стати хорошим бізнесом.
‍#中国央行 #降息