Останнім часом звернув увагу, що багато інвесторів обговорюють, як розподілити доходні активи до 2026 року, і REITs дійсно заслуговують на повторний перегляд. Після кількох років коливань, акції нерухомості починають знову привертати увагу, оскільки покращується економічний фон, знижується відсоткова ставка, охолоджується інфляція — усе це створює кращі умови для активів у сфері нерухомості. Я вважаю, що критерії вибору топ REITs для інвестицій мають базуватися на трьох аспектах: стабільність фундаменту, надійність грошового потоку, тенденція зростання дивідендів.

Промислова нерухомість дійсно найсильніша. Минулого року в другій половині, з урахуванням зменшення невизначеності торговельної політики, попит явно відновився. Підтримка електронної комерції, логістики та локалізації ланцюгів постачання залишається сильною, рівень вакантності тримається на низькому рівні, зростання орендної плати стабільне. Prologis, як найбільший у світі оператор логістичної нерухомості, контролює близько 1,3 мільярда квадратних футів логістичних приміщень у 20 країнах. У третьому кварталі минулого року їхня діяльність з укладання орендних угод досягла рекордних показників, зростання основного FFO перевищило очікування, і вони підвищили річний прогноз. Відсоток вакантності у портфелі тримається на рівні середини 95%, чистий операційний дохід з окремих об’єктів постійно зростає. Цікаво, що вони останнім часом розширюють потужності дата-центрів, що відкриває додаткові можливості для зростання. За останні п’ять років середній річний темп зростання дивідендів становив 12,66%, аналітики за останні два місяці послідовно підвищили очікування щодо FFO на 2025 рік до 5,80 доларів, і прогнозують зростання на 2026 рік. Такі топ REITs для інвестицій справді мають привабливий потенціал.

Історія роздрібної нерухомості останнім часом стала цікавішою. Багато хто ще вважає цей сектор проблемним, але насправді фундаментальні показники вже тихо покращуються. Simon Property Group, один із найбільших у світі REITів у сфері роздрібної нерухомості, управляє торговими центрами, преміальними аутлетами та центрами стилю життя. У третьому кварталі минулого року їхній FFO на акцію досяг 3,22 долара, що на 5,6% більше порівняно з минулим роком, рівень вакантності у американських торгових центрах і аутлетах склав 96,4%, що свідчить про сильний попит орендарів. Вони продовжують оптимізувати портфель, купуючи повністю акції Taubman Realty Group та Phillips Place у Шарлотті. Останнім часом вони підвищили квартальні дивіденди до 2,20 долара, що на 4,8% більше. Аналітики позитивно оцінюють цю компанію, і прогнози щодо FFO на 2025 і 2026 роки підвищили до 12,67 і 12,94 долара відповідно. За останні п’ять років дивіденди зросли на 11,7%, і така стабільність та тенденція зростання дуже привабливі для доходних інвесторів.

Офісна нерухомість раніше викликала у мене деякі сумніви, але тепер здається, що ситуація змінюється. Високоякісні офісні будівлі у вигідних локаціях починають приваблювати орендарів, стратегія змішаної роботи компаній поступово налагоджується. Нові пропозиції обмежені, активність у сфері оренди повільно зростає, а компанії з достатнім капіталом у сфері офісної нерухомості можуть отримати вигоду від підвищення рівня використання та вибіркового зростання орендної плати. Cousins Properties — хороший приклад: ця офісна REIT з штаб-квартирою в Атланті зосереджена на високорозвинених ринках Sun Belt і орієнтована на офісні будівлі класу А. У третьому кварталі минулого року вони уклали орендні угоди на понад 550 тисяч квадратних футів, дворазове зростання орендної плати порівняно з минулим роком (у грошовому вираженні), що свідчить про готовність орендарів платити більше за оновлені умови. Вони підвищили прогноз FFO на 2025 рік до 2,82–2,86 долара, квартальні дивіденди становлять 32 цента. Аналітики очікують, що у 2025 і 2026 роках FFO становитиме відповідно 2,84 і 2,92 долара, що на 5,58% і 2,70% більше порівняно з попередніми прогнозами. У контексті відновлення зростання на ринку Sun Belt такі топ REITs для інвестицій мають значний потенціал.

Загалом, перспективи цих REITів до 2026 року досить хороші. Покращення економічного середовища, нормалізація балансу активів і зростання фундаменту нерухомості створюють хорошу основу. Для інвесторів, що орієнтуються на доходи, ретельно обрані REITи у стійких секторах дозволяють отримувати стабільний дохід і дивіденди, а також брати участь у відновленні довіри до ринку та його зростанні.