Шанхай зробив перший крок у 2026 році щодо послаблення обмежень на покупку нерухомості у перших містах. Очікується, що ринок нерухомості буде демонструвати «зростання обсягів та стабільність цін»

Після другого дня роботи після святкування року Мавпи у Шанхаї було запроваджено комплекс заходів щодо покращення ринку нерухомості, що включають оптимізацію кількох аспектів політики у цій сфері.

25 лютого Шанхайський комітет з житлово-комунального господарства та будівництва у співпраці з п’ятьма іншими відомствами опублікували спільне повідомлення «Про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості міста» (скорочено «Нові сім правил»), що охоплює сім напрямків, зокрема зменшення обмежень на купівлю, оптимізацію системи іпотечного кредитування, вдосконалення податку на нерухомість тощо.

«‘Шанхайські сім правил’ символізують чергове підвищення рівня регулювання ринку нерухомості у місті», — повідомив журналістам директор Шанхайського дослідницького інституту з даних Чжан Веньцзин. За його словами, нові заходи зменшують поріг для нерезидентів, що купують житло, розширюють можливості для отримання права на купівлю для тих, хто має довгостроковий соціальний внесок, та пом’якшують обмеження у внутрішній зоні кільцевої дороги, що знижує бар’єри для входу на ринок. Це сприятиме відновленню довіри на ринку та змінить слабкі очікування учасників.

На ключовому етапі відновлення ринку нерухомості у країні та стабілізації ринку у Шанхаї на початку року, ця політика з характером поступового послаблення, зонального підходу та комплексних заходів вважається зразковою для оптимізації регулювання у провідних містах.

Поступове зняття обмежень на купівлю

Голова дослідницького центру Lianjia у Шанхаї Лі Ген вважає, що основна ідея нової політики — це поступове зняття обмежень із застосуванням зонального підходу, що формує «комбінацію з кваліфікації, фінансів і витрат», яку можна охарактеризувати як «точну, системну та збалансовану для стабілізації ринку і підтримки населення».

Щодо зняття обмежень, нові правила чітко визначають, що сім’ї або одинаки, які не є резидентами Шанхаю, купуючи житло всередині кільцевої зони, можуть мати соціальний внесок за останні 1 рік замість 3 років і придбати одну нерухомість; сім’ї з соціальним внеском понад 3 роки можуть купити ще одну нерухомість всередині зони; володарі посвідки на проживання з п’ятирічним стажем отримують право купити одну нерухомість у всьому місті.

«Ця стратегія поступового зняття обмежень точно відповідає структурі клієнтської бази та потребам у купівлі житла у Шанхаї, ефективно задовольняє попит на первинне та вторинне житло, охоплює ширший спектр покупців і забезпечує передачу нових запитів на ринок первинної та вторинної нерухомості», — зазначив директор дослідницького центру 58 Anjuke Чжан Бо.

Співзасновник дослідницького інституту Synchronized Research Institute Сон Хонвей вважає, що зменшення мінімального соціального внеску для нерезидентів, які купують житло всередині зони, з 3 до 1 року, може потенційно збільшити кількість покупців приблизно на 90 тисяч осіб, що належать до групи первинного попиту і мають значний вплив на ринок у цій зоні.

Крім того, надаючи нерезидентам з трирічним стажем ще один «квиток» для купівлі житла, нові правила сприяють задоволенню потреб у покращенні житлових умов. Зростання кількості сімей з дітьми та збільшення запитів на друге житло, а також підвищені вимоги до якості життя для людей віком понад 40 років створюють додатковий потенціал для покращення житлових умов, що також стимулює попит.

«Можливість отримати право на купівлю житла після п’яти років володіння посвідкою на проживання розширює стандарт, що раніше базувався лише на соціальному внеску, і охоплює стабільних працівників у місті», — сказала Чжан Веньцзин.

Значне підвищення лімітів іпотечних кредитів

«Оптимізація політики іпотечного кредитування є ключовим елементом цієї нової політики, що підвищує платоспроможність і сприяє зняттю бар’єрів у процесі заміщення житла, що відповідає основним потребам ринку», — зазначив Чжан Бо.

Щодо покращення системи іпотечного кредитування, нові правила передбачають підвищення максимальної суми кредиту для перших покупців житла з 1,6 до 2,4 мільйонів юанів, а також враховують сім’ї з кількома дітьми та покупки еко-орієнтованих будівель (з підвищенням до 35%), що дозволяє отримати кредит до 3,24 мільйонів юанів. Максимальні суми для другого житла також збільшуються.

Крім того, застосовується принцип «не враховувати кредит при визначенні права на житло». Це розширює підтримку для багатодітних сімей, які купують друге житло, з підвищенням максимальної суми кредиту на 20% у порівнянні з базовим рівнем.

«Шанхай підвищує ліміт іпотечного кредиту для першого житла до 2,4 мільйонів юанів, а з урахуванням багатодітних сімей і еко-орієнтованих будівель — до 3,24 мільйонів, що відповідає високим цінам на житло у місті і зменшує фінансовий тягар для перших покупців і сімей, що покращують житло», — сказав Чжан Бо.

Заступник директора E-House Research Institute Ян Юйцзинь зазначає, що принцип «не враховувати кредит при визначенні права на житло» дозволяє більшій кількості сімей отримати підтримку у кредитуванні, що сприяє зростанню попиту на покращення житлових умов. Політика щодо збільшення кредитного ліміту для багатодітних сімей для другого житла розширює підтримку з першого до другого житла, що відповідає тенденціям структурних змін у населенні.

Оптимізація податкової політики щодо нерухомості

У рамках «Нових сім правил» також внесено незначні коригування у деталях оподаткування нерухомості, що спрямовані на покращення процедур.

Згідно з новою політикою, для сімей з резидентським статусом у Шанхаї, у яких дорослі діти купують або змінюють житло, якщо це єдина нерухомість у сім’ї, податок на нерухомість тимчасово не стягується.

«Перед цим, для сімей з резидентським статусом у Шанхаї, перша покупка житла після досягнення дорослістю не оподатковувалася, але при заміні нерухомості цей податок застосовувався. Після нових правил, якщо при заміні житло залишається єдиним у сім’ї, податок не стягується, що підтримує потреби у покращенні житлових умов», — зазначив Ян Юйцзинь.

Аналітики вважають, що вдосконалення політики щодо податку на нерухомість для приватних осіб є суттєвим послабленням для сімей, що прагнуть покращити свої житлові умови, і сприяє зменшенню побоювань щодо податкових витрат при купівлі нерухомості, що особливо актуально через недостатню ліквідність вторинного ринку.

Експерти вважають, що стабільність ринку у Шанхаї за цими новими заходами очікується у напрямку зростання обсягів і цін.

Чжан Бо підсумував, що запити, активовані цими заходами, можна класифікувати у три групи: перша — нові мешканці та молоді фахівці, які купують перше житло всередині зони; друга — довгострокові мешканці, що прагнуть покращити та розширити своє житло; третя — сім’ї з резидентським статусом, що прагнуть оновити та підвищити рівень житла. Всі ці групи становлять основний і найважливіший попит, і їхній активний вихід на ринок сприятиме оживленню торгів первинним і вторинним житлом у Шанхаї.

Сон Хонвей наголосив, що вплив нової політики на ринок вторинної нерухомості може бути більшим за її вплив на первинний ринок. Зараз ринок у Шанхаї переходить у стадію накопичення, і співвідношення угод з новим і вторинним житлом становить 1:5. Зростання активності у сегменті вторинної нерухомості не лише зменшить проблеми з низькою ліквідністю, а й через «продаж старого та купівлю нового» підтримає попит на нове житло, створюючи двонапрямний ефект у двох сегментах.

За даними моніторингу 58 Anjuke, кількість шукачів вторинного житла у Шанхаї у 2025 році зросла на 4,7%, тоді як кількість оголошень — лише на 1,72%. Чжан Бо зазначив, що це свідчить про значний потенціал для активізації первинного попиту, але через високі бар’єри для входу цей потенціал ще не реалізований у повній мірі, і нові заходи заповнюють цю прогалину.

Лі Ген також прогнозує, що ринок отримає імпульс до зростання обсягів і стабілізації цін, а також до структурної оптимізації, що принесе користь як для первинного, так і для вторинного сегментів.

Аналітики вважають, що як важливий орієнтир для всієї країни, стабільність ринку у Шанхаї додасть впевненості на національному рівні.

«Оптимізація обмежень на купівлю та підтримка іпотечними кредитами створюють синергію політик, що дозволить ефективно активізувати накопичений попит і сприятиме одночасному відновленню ринку нових і вторинних житлових об’єктів», — вважає Чжан Веньцзин. За її словами, підвищення активності на ринку допоможе зменшити тиск на забудовників, покращити їхню ліквідність і грошові потоки, стабілізувати земельний ринок і місцеві бюджети, сприяючи сталому розвитку ринку нерухомості.