Property Play: Розширення дата-центрів досягає «точки перелому»

Версія цієї статті вперше з’явилася у розсилці CNBC Property Play разом із Діаною Олік. Property Play висвітлює нові та зростаючі можливості для інвесторів у нерухомість — від приватних осіб до венчурних капіталістів, приватних інвестиційних фондів, сімейних офісів, інституційних інвесторів і великих публічних компаній. Підписуйтеся, щоб отримувати майбутні випуски безпосередньо на вашу пошту. Будівництво дата-центрів швидко зростає по всій Північній Америці, і більшість нових об’єктів у секторі вже виходять за межі традиційних ринків. За новим звітом JLL, Техас незабаром обійде Вірджинію і стане найбільшим у світі ринком даних, що називається «точкою перелому». Близько 64% із 35-гігавадних проектів зараз виходять за межі так званих зрілих ринків, таких як Вірджинія, яка довгий час була найбільшим ринком дата-центрів. На кінець 2025 року вакантність дата-центрів залишалася на історично низькому рівні — 1%, і це вже другий рік поспіль. «Сектор дата-центрів офіційно увійшов у режим гіперприскорення», — сказав Енді Цвенгрос, виконавчий директор і співкерівник ринків дата-центрів у США в JLL. «Запас вакантних площ, що зберігається на рекордно низькому рівні протягом двох років поспіль, є переконливим доказом відсутності бульбашкових ризиків, особливо враховуючи, що майже весь наш великий будівельний потенціал уже законтрактований інвестиційно-класовими орендарями». Майже вся, 92%, поточних будівельних потужностей уже законтрактована, що свідчить про ймовірно низький рівень вакантності щонайменше до 2030 року, за даними JLL. Попит зараз зумовлений гіперскейлерами та штучним інтелектом, а перешкоди для нових проектів стримують будівництво і роблять його менш активним, ніж міг би бути. JLL також зазначає, що п’ять найбільших гіперскейлерів планують витратити 710 мільярдів доларів у 2026 році на розвиток необхідної інфраструктури. Позичальники, схоже, прагнуть скористатися цим, адже минулого року загальний обсяг фінансування досяг рекордних 75 мільярдів доларів. Nuveen, глобальна компанія з розвитку нерухомості, застосовує короткостроковий підхід до сектору, використовуючи сильний попит і модель «будівництво-продаж», щоб зменшити ризики. «Попит справді досить високий, і ми вважаємо, що протягом наступних п’яти років не буде перенасичення», — сказав Чад Філліпс, глобальний керівник Nuveen Real Estate, додавши, що довгострокова перспектива менш передбачувана. «Швидко відбуватимуться зміни, і саме тому ми розглядаємо короткострокові будівництва з подальшою продажем». Звичайно, існує значний ризик, пов’язаний із обмеженнями інфраструктури, зокрема з електропостачанням. Тривалість підключення до мережі в середньому становить близько чотирьох років або й більше. Внаслідок цього великі орендарі мають забезпечити потужність за багато років наперед. Це сприяє розширенню у нові ринки, де доступна більша кількість електроенергії. «Багато компаній розглядають можливість будівництва власних електростанцій», — сказав Ендрю Батсон, глобальний керівник досліджень дата-центрів у JLL. «Це зменшує ризики. Однак переважна більшість операторів все ж прагне мати довгострокове підключення до мережі».