Когда домовладельцы «заперты», покупатели оказываются вытесненными по цене

Основные выводы

• Новое исследование рассматривает эффект «запирания» ипотечной ставки, который удерживал рост цен на жилье вместе с ростом ипотечных ставок после пандемии.
• Владельцы жилья с ультра-низкими ипотечными ставками эпохи пандемии, которые в противном случае стали бы арендаторами, остались в своих домах. Это удержало значительную часть предложения жилья с рынка и повысило цены.
• Этот эффект возник только в тех рынках, где не строилось достаточно новых домов.

Когда ипотечные ставки растут, цены на жилье обычно снижаются. Но после пандемии произошло прямо противоположное, и новое исследование проливает свет на то, как и почему так случилось.

Обычно повышение ставок приводит к снижению цен, потому что покупатели выходят из рынка, уменьшая спрос. Но в 2021 году экономика была далеко не обычной, и новая статья Джастина Кацца, научного сотрудника Гарвардского совместного центра исследований жилья, исследует, как и где эффект «запирания» удерживал цены на уровне, несмотря на рост ипотечных ставок. Оказывается, арендаторы сыграли в этом важную роль.

Ипотечные ставки начали расти в 2021 году после нескольких лет рекордно низких ставок, поднявшись до более чем 7% с менее чем 3% всего за два года. Поскольку ставки были очень низкими в течение долгого времени во время пандемии, миллионы владельцев жилья имели очень низкие ипотечные ставки, что давало им сильный финансовый стимул не продавать свои дома. Из-за меньшего количества домов на рынке соотношение спроса и предложения было в пользу продавцов, и цены продолжали расти.

Что это значит для экономики

Это исследование подчеркивает, что политики, направленные на увеличение предложения жилья, скорее всего, снизят давление на доступность жилья и стабилизируют важный сектор экономики США.

Исследование Кацца рассматривает возможную проблему: разве те же владельцы с зафиксированными ставками не стали бы тоже покупателями жилья? Почему тогда спрос не снизился вместе с предложением и не снизил цены?

Ответ, по мнению Кацца, кроется в смене владельцев и арендаторов. Путь от арендатора к владельцу жилья — не односторонний. Каждый год значительный процент продавцов жилья выбирает сдавать в аренду свое следующее жилье, освобождая место на рынке. Например, в сентябре 36% продавцов планировали сдавать в аренду свое следующее жилье, согласно данным Fannie Mae. Эффект «запирания» зафиксировал этот потенциальный запас жилья.

«Если фиксация ставки уменьшает количество сделок по продаже жилья владельцами, которые в противном случае вышли бы на рынок аренды, то общее предложение жилья для владельцев сокращается, что повышает цены на дома относительно арендной платы», — писал Кацц.

Связанные материалы

Понимание эффекта «запирания»: как он влияет на цены на жилье

Сравнить ипотечные ставки сегодня (10 марта) — ставки уже как 6,30%

В целом, эффект «запирания» объяснил 40% разницы между ожидаемыми и фактическими ценами на жилье в период с 2021 по 2023 год.

Более того, Кацц обнаружил, что этот эффект возник только в тех регионах, где строилось недостаточно новых домов. Это имеет важные последствия для формирования политики правительства по повышению доступности жилья.

«Политика, направленная на улучшение доступности жилья, должна сосредоточиться на расширении предложения», — написал он. «В то время как меры, влияющие на выбор покупателей жилья через изменение структуры ипотеки, такие как переносимость, окажут минимальное влияние на общие цены на жилье».