Xangai dá o primeiro tiro de 2026 na flexibilização das restrições de compra nas cidades de primeira linha Espera-se que o mercado imobiliário mantenha o "aumento de volume e estabilidade de preços"

Após o segundo dia de trabalho após o Ano do Cavalo, Xangai lançou um pacote de medidas para o mercado imobiliário, otimizando várias políticas relacionadas ao setor.

Em 25 de fevereiro, a Comissão de Habitação e Urbanismo de Xangai e outros cinco departamentos publicaram conjuntamente o Aviso sobre a Continuação da Otimização e Ajuste das Políticas Imobiliárias da Cidade (denominado “Sete Novas Medidas”), abrangendo sete pontos, incluindo redução de restrições de compra, otimização do fundo de poupança habitacional e aprimoramento do imposto sobre propriedades.

“‘As Sete Medidas de Xangai’ representam uma nova atualização na regulação do mercado imobiliário da cidade.” Zhang Wenjing, gerente geral de dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, afirmou que a nova política reduz as barreiras para compra de imóveis por não residentes de Xangai, amplia a elegibilidade para residentes com carteira de residência, e relaxa moderadamente as restrições dentro do anel externo, baixando as barreiras de entrada no mercado. Essas medidas devem restaurar a confiança do mercado e reverter expectativas fracas.

Num momento crucial em que o mercado imobiliário nacional está se recuperando e Xangai começa a mostrar sinais de estabilização no início do ano, essa nova política apresenta características de flexibilização gradual, estratégias por zonas e ações combinadas, equilibrando expectativas, protegendo o bem-estar da população e promovendo o ciclo econômico. É vista pelos especialistas como um modelo de regulação otimizada para cidades de primeira linha.

Flexibilização escalonada das restrições de compra

Para essa nova política, Li Gen, responsável pelo Instituto de Pesquisa Lianjia de Xangai, acredita que o núcleo da estratégia é a flexibilização por etapas e ações por zonas, formando uma combinação de “qualificação + fundos + custos”, resumida como “precisa, sistemática e equilibrada para estabilizar o mercado e o bem-estar social.”

No que diz respeito à flexibilização das restrições, a nova política esclarece que famílias ou indivíduos solteiros sem residência em Xangai podem comprar imóveis dentro do anel externo com o período de contribuição contínua para o seguro social reduzido de 3 para 1 ano, podendo adquirir um imóvel; famílias não residentes com mais de 3 anos de contribuição podem adquirir uma segunda propriedade dentro do anel externo; e quem possui carteira de residência há 5 anos pode comprar um imóvel em toda a cidade.

“Essa estratégia de flexibilização por etapas é precisamente alinhada à estrutura de clientes e às necessidades de moradia de Xangai, atendendo às demandas de compra essenciais e melhorias, abrangendo um grupo mais amplo de compradores e garantindo que a nova demanda seja distribuída entre o mercado de primeira e segunda mão.” afirmou Zhang Bo, diretor do Instituto de Pesquisa 58 Anjuke.

Song Hongwei, co-diretor do Instituto de Pesquisa CSCI, estima que a redução do período de contribuição de 3 para 1 ano para não residentes na compra de imóveis dentro do anel externo pode potencialmente aumentar o potencial de compra de pelo menos 90 mil pessoas, que pertencem ao grupo de necessidades básicas, tendo um impacto positivo na revitalização do mercado imobiliário externo ao anel.

Além disso, conceder uma “carta de compra” para não residentes com mais de três anos de residência tem impacto direto na liberação de demanda por melhorias. Com o aumento do número de famílias com filhos, essa parcela busca também por imóveis de segunda residência. Pessoas com mais de 40 anos de fora de Xangai também demonstram maior interesse por qualidade de vida e infraestrutura, aumentando o potencial de demanda por melhorias. Essa nova política deve estimular a liberação de demandas de melhorias por parte de residentes de fora.

“Quem possui carteira de residência há 5 anos pode obter a qualificação para compra, superando a limitação anterior de que apenas o contribuição social era considerada, ampliando a cobertura para quem tem emprego e vida estáveis em Xangai.” afirmou Zhang Wenjing.

Aumento significativo no limite de empréstimo do fundo de poupança habitacional

“Melhorar a política de empréstimo do fundo de poupança habitacional é a estratégia central desta nova política para aumentar a capacidade de pagamento e facilitar a troca de imóveis, atendendo às necessidades de renovação e renovação de imóveis antigos, alinhando-se às demandas do mercado.” disse Zhang Bo.

No que diz respeito à otimização, a nova política estabelece que o limite máximo de empréstimo do fundo de poupança para compra da primeira casa por famílias será elevado de 1,6 milhão para 2,4 milhões de yuans, com possibilidade de aumento de até 35% para famílias com múltiplos filhos ou adquirentes de construções verdes, podendo chegar a um limite máximo de 3,24 milhões de yuans. O limite para segunda residência também foi elevado.

Além disso, a política de “não reconhecer o empréstimo pela propriedade” foi ampliada, apoiando famílias com múltiplos filhos na compra de segunda residência, com limite de empréstimo aumentado em 20% sobre o máximo local.

“Xangai elevou o limite de empréstimo do fundo de poupança para a primeira casa para 2,4 milhões, e com os aumentos para famílias com múltiplos filhos e construções verdes, chega a 3,24 milhões, ajustando-se ao alto valor de imóveis na cidade e reduzindo a pressão de entrada para famílias de primeira compra e melhorias.” afirmou Zhang Bo.

Yen Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa E-House, destaca que a política de “não reconhecer o imóvel pelo empréstimo” permite que mais famílias possam obter suporte do fundo de poupança, facilitando a liberação de demandas de melhorias. A ampliação do limite de empréstimo para segunda residência em 20% também amplia o suporte às famílias que buscam upgrade habitacional, alinhando-se às mudanças na estrutura populacional.

Aprimoramento na política de imposto sobre propriedades

A nova política também ajustou detalhes relacionados ao imposto sobre propriedades, buscando otimizar as operações.

Segundo as novas regras, para famílias residentes em Xangai com filhos adultos, após compra ou troca de imóvel, se o imóvel for a única residência da família, o imposto será temporariamente isento.

“Antes, para famílias residentes, o imposto sobre propriedade não era cobrado na primeira compra após a maioridade dos filhos, mas era aplicado na troca de imóveis. Agora, se a troca resultar na única residência, o imposto não será mais cobrado, apoiando a demanda por melhorias.” afirmou Yen Yuejin.

Especialistas avaliam que a melhoria na política de imposto sobre propriedades é uma flexibilização substantiva para famílias residentes que desejam trocar de imóvel, aliviando preocupações fiscais e facilitando a circulação de imóveis usados, que atualmente enfrenta baixa liquidez.

Os especialistas acreditam que a estabilidade do mercado imobiliário de Xangai, com aumento de volume e preços estáveis, é uma expectativa real.

Zhang Bo resume as três principais demandas ativadas por essa política: primeira, a necessidade de novos residentes e talentos adquirirem sua primeira residência dentro do anel externo; segunda, a demanda de famílias residentes de longo prazo por melhorias e compras adicionais; terceira, a necessidade de famílias residentes em Xangai de fazer upgrades de imóveis. A liberação dessas demandas deve estimular as transações de imóveis novos e usados, revitalizando o mercado.

Song Hongwei destaca que o impacto maior da nova política pode ser no mercado de segunda mão, que atualmente representa uma proporção de 1:5 em relação às novas vendas. O aumento na atividade de compra e venda de imóveis usados pode aliviar a liquidez fraca e impulsionar o mercado de novas construções por meio de troca de imóveis usados por novos, promovendo um ciclo positivo de mercado de primeira e segunda mão.

Dados do Instituto 58 Anjuke indicam que, em 2025, a proporção de buscas por imóveis de segunda mão em Xangai aumentou 4,7 pontos percentuais em relação ao ano anterior, enquanto o número de anúncios aumentou apenas 1,72%. Zhang Bo observa que há espaço para maior liberação de demandas de primeira compra, e a nova política preenche essa lacuna.

Li Gen também prevê que o mercado entrará em uma fase de recuperação com aumento de volume, estabilidade de preços e otimização da estrutura, beneficiando tanto compradores de primeira residência quanto de melhorias.

Especialistas afirmam que, como uma cidade de primeira linha, a estabilidade do mercado imobiliário de Xangai servirá de exemplo para o restante do país.

“Com a combinação de flexibilização de restrições e suporte do fundo de poupança, espera-se uma liberação eficaz de demandas acumuladas, impulsionando a recuperação simultânea do mercado de novas e usadas.” afirmou Zhang Wenjing. “O aumento na atividade de mercado ajudará a aliviar a pressão sobre as construtoras, melhorar o fluxo de caixa, estabilizar o mercado de terras e promover um ecossistema imobiliário saudável.”