Property Play: A expansão de centros de dados atinge um ‘ponto de inflexão’

Uma versão deste artigo foi publicada inicialmente na newsletter CNBC Property Play com Diana Olick. Property Play cobre oportunidades novas e em evolução para investidores imobiliários, desde indivíduos até capital de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições diretamente na sua caixa de entrada. A construção de centros de dados está a expandir-se a um ritmo tão rápido em toda a América do Norte que a maioria das novas construções no setor está agora a ir além dos mercados tradicionais iniciais. O Texas está prestes a substituir a Virgínia como o maior mercado de dados do mundo, de acordo com um novo relatório da JLL, que o chama de um “ponto de inflexão”. Cerca de 64% do pipeline de construção de 35 gigawatts estende-se além de mercados considerados maduros, como a Virgínia, que há muito tempo foi o maior mercado de centros de dados. As vacâncias em centros de dados no final de 2025 permaneceram em um mínimo histórico de 1% pelo segundo ano consecutivo. “O setor de centros de dados entrou oficialmente em hiperdrive”, disse Andy Cvengros, diretor executivo e co-líder dos mercados de centros de dados nos EUA na JLL. “A vacância recorde baixa sustentada por dois anos consecutivos fornece evidências convincentes contra preocupações de bolha, especialmente quando quase toda a nossa enorme carteira de construção já está pré-comprometida por inquilinos de grau de investimento.” Quase toda, 92%, da capacidade atualmente em construção está pré-comprometida, o que indica que a vacância provavelmente permanecerá bastante baixa pelo menos até 2030, segundo a JLL. A procura está agora impulsionada por hyperscalers e inteligência artificial, e obstáculos ao novo desenvolvimento estão a manter a construção menos robusta do que poderia ser. A JLL também observou que os cinco principais hyperscalers planejam gastar 710 bilhões de dólares em 2026 para desenvolver a infraestrutura necessária. Os credores parecem ansiosos por participar, com um recorde de 75 bilhões de dólares em financiamento total no ano passado. A Nuveen, uma empresa global de desenvolvimento imobiliário, está a adotar uma abordagem de curto prazo ao setor, aproveitando a forte procura atual, mas seguindo um modelo de construir e vender para mitigar riscos. “Há realmente bastante procura, e achamos que nos próximos cinco anos não haverá uma situação de excesso de oferta”, disse Chad Phillips, chefe global da Nuveen Real Estate, acrescentando que o longo prazo é menos previsível. “Haverá uma evolução bastante rápida, e por isso estamos a olhar para construções de curto prazo e depois a vender.” Claro que há riscos consideráveis relacionados às limitações de infraestrutura, especificamente energia. Os prazos de conexão à rede média duram cerca de quatro anos ou até mais. Como resultado, os principais inquilinos precisam garantir capacidade com muitos anos de antecedência. Isso está a impulsionar a expansão para novos mercados que disponham de mais energia. “Muitas empresas estão a considerar construir geração de energia no local”, disse Andrew Batson, chefe global de pesquisa de centros de dados na JLL. “Reduz o risco. No final, porém, a esmagadora maioria dos operadores quer conectividade à rede a longo prazo.”