REITs expandem-se para imóveis comerciais

Este artigo foi publicado originalmente na Diário Econômico

Repórter Zhao Dongyu

Recentemente, os primeiros projetos de REITs (Fundos de Investimento em Imóveis) de imóveis comerciais foram oficialmente submetidos para aprovação, tendo sido aceitos pela Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China e pelas bolsas de valores, marcando a expansão do mercado de REITs do nosso país para o setor de imóveis comerciais.

Os REITs de imóveis comerciais referem-se a fundos de investimento em valores mobiliários de captação pública, fechados, que detêm imóveis comerciais para obter fluxo de caixa estável e distribuir lucros aos cotistas. Com base na experiência de mercados maduros globais, imóveis comerciais como centros comerciais, varejo, escritórios e hotéis são ativos fundamentais para os REITs. O nosso país possui uma grande quantidade de imóveis comerciais, com uma demanda interna para revitalizar esses ativos e ampliar as vias de financiamento de direitos. Sob o impulso de políticas relacionadas, o mercado de REITs de múltiplos níveis está se formando rapidamente, com uma oferta diversificada que inclui REITs de infraestrutura, entre empresas, e de imóveis comerciais.

O analista-chefe da Dongyuan Investment, Liu Xiangdong, afirmou que a submissão e implementação dos primeiros projetos de REITs de imóveis comerciais representam um marco importante na expansão do mercado de REITs do país, passando do setor de infraestrutura para o setor de imóveis comerciais, sendo uma medida importante para implementar a política de “revitalizar ativos existentes e ampliar investimentos eficazes”. A securitização de centros comerciais, escritórios e hotéis oferece às empresas novas vias de financiamento de direitos e incentiva a participação do capital social na economia real, otimizando assim a alocação de recursos.

Especificamente, os 10 primeiros projetos de REITs de imóveis comerciais incluem 9 listados na Bolsa de Valores de Xangai e 1 na Bolsa de Shenzhen, envolvendo empresas como Poly Developments, Jinjiang International Group, Shanghai Real Estate, Lujiazui Group, CapitaLand, Vipshop, Shazhi Chuan, Yintai Department Store, entre outros. Os participantes incluem empresas estatais centrais, líderes regionais, empresas privadas de alta qualidade e investidores estrangeiros. Os ativos subjacentes abrangem centros comerciais, varejo, escritórios e hotéis, localizados em áreas centrais de Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Hefei, Xi’an e Zhengzhou.

Em termos de captação de recursos, os 10 projetos de REITs de imóveis comerciais pretendem arrecadar um total de 37,7 bilhões de yuans. Entre eles, o Fundo de Investimento em Imóveis Comerciais Fechado da China International Capital Corporation (CICC) Vipshop visa captar 7,47 bilhões de yuans, o Fundo de Imóveis Comerciais Fechado Guotai Haitong Shazhi Chuan pretende captar 5,064 bilhões de yuans, o Fundo de Imóveis Comerciais Fechado Huaxia Yintai Department Store busca arrecadar 4,2785 bilhões de yuans, e o Fundo de Imóveis Comerciais Fechado Huatai Shanghai Real Estate pretende captar 4,002 bilhões de yuans.

Quanto às instituições financeiras de consultoria, os projetos de REITs de imóveis comerciais contam com parceiros como CITIC Securities, Guotai Haitong, Huatai United Securities, CICC e Shenwan Hongyuan, todas grandes corretoras.

“Comparados aos REITs de infraestrutura, os REITs de imóveis comerciais apresentam uma lógica de retorno de aluguel mais orientada ao mercado e de valorização de ativos, com fluxo de caixa mais diretamente influenciado por ciclos econômicos, tendências de consumo e competição regional. Isso exige maior capacidade de gestão de ativos e julgamento de mercado por parte dos gestores, além de atenção a riscos centrais como a qualidade da localização, estabilidade da estrutura de inquilinos e duração dos contratos de locação”, afirmou Liu Xiangdong.

No final do ano passado, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários publicou o Aviso sobre o impulso ao desenvolvimento de alta qualidade do mercado de fundos de investimento em imóveis (REITs), juntamente com o anúncio do piloto de fundos de investimento em imóveis comerciais. As bolsas de Xangai e Shenzhen também revisaram e publicaram as regras de negócios para REITs públicos, apoiando o desenvolvimento de alta qualidade do mercado de REITs. Recentemente, na reunião de trabalho de 2026, a Comissão reforçou a importância de garantir a implementação estável do piloto de REITs de imóveis comerciais.

A Comissão afirmou que é fundamental reconhecer a importância do desenvolvimento de REITs de imóveis comerciais. Promover o mercado de REITs de imóveis comerciais é uma ferramenta eficaz para apoiar a construção de novos modelos de desenvolvimento imobiliário através de mecanismos de mercado, sendo de grande importância para promover o desenvolvimento saudável do mercado de REITs, ampliar suas funções e aumentar a inclusão e a adaptabilidade do sistema de mercado de capitais.