Tenho olhado algumas ações de imóveis para comprar recentemente, e dois nomes continuam surgindo no meu feed: Realty Income e NNN REIT. Ambos são máquinas de dividendos no setor de REITs de varejo, o que honestamente me surpreendeu, dado todas as narrativas de pessimismo que ouvimos sobre propriedades comerciais nos últimos anos.

Deixe-me explicar o que estou vendo. Realty Income é o peso pesado aqui—estamos falando de mais de 15.500 propriedades, com cerca de 80% do aluguel vindo de inquilinos do setor de varejo. Dollar General, Walgreens, Home Depot, Walmart—são âncoras sólidas. A taxa de ocupação está em 98,7%, o que é bastante impressionante, e eles renovaram contratos de locação com taxas 3,5% mais altas. O AFFO deles foi de $1,09 por ação ano após ano, e o conselho tem aumentado os dividendos trimestralmente há mais de 30 anos. Isso não é só papo; eles estão colocando dinheiro onde a boca está. O rendimento atual do dividendo é de 5,7%.

Agora, NNN REIT é menor—cerca de 3.700 propriedades—mas isso na verdade me interessa. Menor significa que ainda podem fazer a diferença com novas aquisições. A taxa de ocupação deles é de 97,5%, e o AFFO subiu de $0,84 para $0,86. Eles têm 36 anos consecutivos de aumento de dividendos, acabaram de aumentar o pagamento em 3,4%, e o rendimento está em 5,9%. O portfólio é mais focado em lojas de conveniência, serviços automotivos e restaurantes.

Aqui é o que continuo pensando: o setor de REITs de varejo na verdade se sustentou muito melhor do que as pessoas esperavam. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs focados em varejo tiveram uma média de retorno de 6,9%. Isso não é pouco. Ambas as empresas investiram em propriedades para negócios que não estão sendo destruídos por oscilações econômicas—mercados de alimentos, redes de conveniência e restaurantes de serviço rápido. Essa é a lógica de ações imobiliárias que funciona agora.

A troca é bem clara, porém. Realty Income oferece estabilidade e diversificação em escala massiva, mas esse tamanho dificulta um crescimento explosivo. NNN REIT tem mais espaço para crescer, mas menos diversificação. Se eu for honesto, eu preferiria NNN REIT pelo potencial de crescimento, mesmo que venha com menos margem de segurança. Mas se você quer uma renda mais segura e previsível, Realty Income faz esse trabalho bem.

Ambos têm rendimentos semelhantes e disciplina comprovada de dividendos. No final, tudo depende se você quer o gigante estabelecido ou o player mais ágil. De qualquer forma, se você está procurando ações imobiliárias para comprar com uma renda sólida, esses dois valem uma análise mais aprofundada.