Que benefícios a nova política traz para a compra de imóveis? Qual o impacto na tendência do mercado? Especialistas interpretam as “Novas Sete Regras” do mercado imobiliário de Xangai

25 de fevereiro, o Comité de Habitação e Construção de Xangai, juntamente com a Administração de Habitação e outros cinco departamentos, publicou conjuntamente o Aviso sobre a Otimização e Ajuste das Políticas Imobiliárias na Cidade de Xangai (doravante referido como «Aviso»), incluindo sete políticas em três áreas: redução das restrições de compra de habitação, otimização dos empréstimos de fundos de habitação e melhoria do imposto sobre propriedades pessoais.

A implementação das «Sete Novas Medidas» traz benefícios para os compradores de imóveis? Que impacto terão na futura tendência do mercado imobiliário de Xangai? Em 25 de fevereiro, para responder às questões mais preocupantes dos cidadãos, o jornalista do The Paper entrevistou vários especialistas do setor, que interpretaram as novas políticas, analisaram e previram seus efeitos e a direção futura do mercado.

Redução das barreiras à compra de imóveis, apoiando a demanda de residentes estáveis

Para servir a uma habitação confortável e promover o equilíbrio entre trabalho e residência, focando na satisfação das necessidades razoáveis dos residentes, o «Aviso» esclarece a continuação da redução das restrições de compra de imóveis: primeiro, encurtar o período de contribuição de seguro social ou imposto de renda pessoal necessário para residentes não de Xangai comprarem imóveis dentro da zona externa; segundo, residentes não de Xangai que atendam aos requisitos podem adquirir uma segunda habitação dentro da zona externa; terceiro, residentes não de Xangai com «Certificado de Residência de Xangai» há 5 anos ou mais podem comprar uma habitação na cidade sem necessidade de comprovar contribuição de seguro social ou imposto de renda.

De acordo com as novas políticas, residentes não de Xangai que tenham contribuído por pelo menos 1 ano consecutivo com seguro social ou imposto de renda pessoal na cidade antes da compra, podem adquirir imóveis fora da zona externa sem limite de quantidade, e dentro da zona externa, limitados a uma unidade; aqueles que contribuíram por 3 anos ou mais podem comprar até duas unidades na zona interna. Residentes com «Certificado de Residência de Xangai» há 5 anos ou mais, têm limite de uma habitação em toda a cidade.

“Analisando a redução das restrições de compra, esta nova política diminui as barreiras de entrada e aumenta o número de imóveis adquiríveis”, afirmou Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju, em Xangai. “A redução do período de contribuição de seguro social para residentes não de Xangai que desejam comprar imóveis na zona interna de Xangai de 3 para 1 ano indica que as barreiras estão diminuindo, e o custo de espera também está reduzido.”

Além disso, as novas medidas apoiam a demanda de residentes estáveis. Antes, pessoas que trabalhavam em serviços básicos urbanos ou cujas empresas tinham sede fora de Xangai, muitas vezes não podiam comprar imóveis por não contribuírem com seguro social na cidade. As «Sete Novas Medidas» priorizam essa demanda, permitindo que residentes com «Certificado de Residência de Xangai» há 5 anos ou mais possam comprar imóveis, independentemente do período de contribuição de seguro social. “Ou seja, antes, as restrições se baseavam principalmente no tempo de contribuição de seguro social, mas agora também consideram o tempo de residência”, explicou Yan Yuejin.

Lu Wenxi, analista da Central de Imóveis de Zhongyuan em Xangai, acredita que a otimização das restrições amplia o alcance, atendendo às necessidades de diferentes tipos de compradores, incluindo os mais rígidos e os que buscam melhorias. “Agora, com apenas 1 ano de seguro social, é possível comprar pelo menos uma unidade, sem distinção entre zonas interna e externa.” Ele acrescentou que há uma demanda significativa por imóveis de médio a alto padrão, especialmente novos imóveis ou localizações privilegiadas, e que as políticas atendem precisamente esses compradores. Para residentes não de Xangai com 3 anos de contribuição de seguro social, anteriormente, a compra de uma nova habitação geralmente envolvia troca, vendendo primeiro e comprando depois; agora, podem comprar primeiro e vender depois, ou até adquirir uma segunda unidade.

Otimização do crédito de fundos de habitação com «Reconhecer a Casa, Não o Empréstimo», reduzindo custos

Para ampliar o papel do fundo de habitação no apoio ao consumo de moradia e atender às necessidades de residentes em diferentes fases, o «Aviso» também otimiza as políticas de empréstimo de fundos de habitação: primeiro, aumentando moderadamente o limite máximo de empréstimo; segundo, otimizando a avaliação do número de unidades financiadas; terceiro, expandindo o suporte às famílias com múltiplos filhos na compra de imóveis.

No que diz respeito ao limite de empréstimo, a nova política aumenta o limite máximo de empréstimo de fundos de habitação para famílias que compram a sua primeira habitação de 1,6 milhões para 2,4 milhões de yuans, com possibilidade de aumento de até 35% para famílias com múltiplos filhos ou que adquiram edifícios verdes, atingindo um limite máximo de 3,24 milhões de yuans. O limite para a segunda habitação também foi elevado.

Lu Wenxi comentou que aumentar o limite de empréstimo de fundos de habitação permite usufruir de taxas de juros mais baixas, reduzindo o custo do empréstimo. “Atualmente, as taxas de juros do fundo de habitação são muito inferiores às de empréstimos comerciais, e um maior uso do fundo ajuda a aliviar a pressão financeira dos mutuários”, explicou. “Para compradores com necessidades básicas, adquirir uma casa de até 3 milhões de yuans, o limite de empréstimo de 2,4 milhões é suficiente. Com as medidas de apoio anteriores, como benefícios para famílias com múltiplos filhos e edifícios verdes, o limite máximo chega a 3,24 milhões, reduzindo significativamente a carga mensal e os juros totais.” No entanto, o valor final do empréstimo depende do saldo na conta do fundo de habitação do comprador.

Na avaliação da avaliação do número de unidades financiadas, a nova política permite que famílias que já usaram o fundo de habitação e que atualmente não possuem imóvel ou possuem apenas uma unidade, e que tenham quitado o empréstimo anterior, possam solicitar novo financiamento ao comprar uma nova habitação na cidade.

“Isso indica que as condições para empréstimos do fundo de habitação em Xangai estão mais flexíveis, implementando a política de ‘Reconhecer a Casa, Não o Empréstimo’”, afirmou Yan Yuejin. “Antes, após duas utilizações do fundo, não era possível solicitar novo empréstimo. Agora, se não houver imóvel ou apenas uma unidade, e o empréstimo anterior estiver quitado, o direito de solicitar novo empréstimo permanece. Isso permite que mais famílias que desejam trocar de imóvel tenham acesso ao financiamento, estimulando a liberação de demanda por melhorias habitacionais”, acrescentou.

A nova política também amplia o suporte do fundo de habitação para famílias com múltiplos filhos na compra de uma segunda unidade, com limite de aumento de 20% sobre o limite máximo de empréstimo na cidade. “A segunda casa passa a ter condições semelhantes à primeira, e as novas políticas de fundos de habitação vão atender a mais famílias que buscam melhorias, promovendo uma demanda mais diversificada”, afirmou Lu Wenxi.

Política de imposto sobre propriedades mais humanizada, reduzindo custos para grupos específicos

Para apoiar a demanda de substituição e melhoria habitacional, o «Aviso» estabelece que, a partir de 1 de janeiro de 2026, para famílias residentes na cidade de Xangai, os filhos adultos que adquirirem a única habitação de uma família de filhos adultos estarão isentos do imposto sobre propriedades pessoais. Ou seja, se os compradores, quando menores, (ou antes do início do piloto do imposto de propriedade na cidade), possuírem conjuntamente com os pais ou avós uma habitação, essa habitação continuará sendo considerada a única na família após a compra ou troca na cidade, e estará isenta do imposto.

“Esta medida torna a política de imposto sobre propriedades mais humanizada”, afirmou Lu Wenxi. “Antes, alguns compradores que adquiriam uma nova habitação após a maioridade dos filhos, embora fosse a única na família, ainda precisavam pagar o imposto, o que afetava a demanda. A nova política resolve essa questão, reduzindo custos de posse e incentivando novas compras”, explicou.

Previsão de maior liberação de demanda razoável, consolidando a tendência de estabilidade do mercado imobiliário

Que impacto terão essas novas políticas na tendência futura do mercado?

Yan Yuejin acredita que as «Sete Novas Medidas» refletem uma abordagem integrada de Xangai, com políticas coordenadas que aproveitam o estoque e o crescimento, com foco na implementação de medidas precisas e abrangentes. “Em geral, elas apoiam ainda mais as várias necessidades de moradia, incluindo equilíbrio trabalho-residência, habitação confortável e melhorias, ao mesmo tempo que reduzem os custos de compra. Isso deve estimular a liberação de demanda e equilibrar a oferta e a procura, consolidando a tendência de estabilidade do mercado imobiliário.”

“Considerando a estabilização do mercado, a expectativa de preços mais estáveis e a combinação de várias políticas favoráveis, acreditamos que, ao promover a atividade em diferentes segmentos, essas medidas também irão fomentar um ciclo saudável entre os mercados, especialmente facilitando a troca de imóveis”, exemplificou Yan Yuejin. “Por exemplo, com apenas 1 ano de contribuição de seguro social, residentes não de Xangai podem comprar imóveis na zona interna, acelerando o ritmo de entrada no mercado. Se adquirirem uma segunda mão, isso também estimulará os proprietários a colocarem seus imóveis à venda e a trocar, além de ajudar a reduzir o estoque de imóveis novos. Assim, os mercados irão criar um ciclo mais positivo e interativo, promovendo o desenvolvimento estável e saudável do setor imobiliário.”

Para Lu Wenxi, a implementação dessas novas políticas deve liberar ainda mais a demanda razoável de compra, contribuindo para uma trajetória mais estável do mercado imobiliário de Xangai ao longo do ano. “Acredito que o mercado imobiliário de Xangai terá um bom começo este ano, especialmente com as medidas anteriores, como o piloto de compra de imóveis de relocação e aquisição por empresas estatais. A tendência de crescimento deve ser mais sólida. Com volumes de transação crescendo de forma constante, os preços devem sair rapidamente do fundo”, concluiu. “A implementação das políticas será ordenada e estável, fortalecendo ainda mais a tendência de recuperação do mercado, ajudando a acelerar o desenvolvimento estável e saudável do setor imobiliário.”

Fonte: The Paper

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