Quando o aluguer devora a economia: Lagos e o custo macroeconómico da habitação inacessível

Lagos tornou-se um dos exemplos mais claros em África de como um mercado imobiliário pode silenciosamente transformar-se em um risco macroeconómico.

Quando famílias trabalhadoras e de classe média gastam rotineiramente entre 50% e 70% da sua renda em renda, os danos vão muito além do “estresse habitacional”.

Manifestando-se como uma procura de consumo mais fraca, produtividade reduzida e uma trajetória de crescimento mais lenta e frágil.

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Esta é uma disfunção estrutural e não deve ser vista como uma pressão transitória de acessibilidade.

A situação habitacional em Lagos é tanto uma crise social quanto uma emergência económica.

A escala e persistência da distorção são alarmantes. Quando metade da renda de uma família desaparece em custos de habitação mês após mês, a economia perde duas vezes: uma na redução do consumo e outra na diminuição da produtividade.

Lagos não é apenas caro para viver. É caro para operar, e esse custo está a aumentar.

Densidade, procura e défice

As forças que impulsionam a crise de rendas em Lagos não são misteriosas. Lagos é o estado mais densamente povoado da Nigéria e um ímã para migração e procura de emprego, com a maior parte da sua população a viver e trabalhar dentro da área metropolitana.

Uma avaliação do Banco Mundial indica que a densidade excecional da cidade é de cerca de 8.000 pessoas por quilómetro quadrado, muito acima da média nacional. A população e a atividade económica estão fortemente concentradas no núcleo urbano, enquanto uma expansão espacial rápida e descontrolada empurra o crescimento para áreas periurbanas.

A combinação de densidade, migração, terra limitada com serviços e obstáculos na infraestrutura produz um resultado previsível: a procura por habitação supera a oferta, os rendimentos aumentam mais lentamente do que os alugueres, e o mercado de trabalho da cidade fica silenciosamente sobrecarregado pelos custos de habitação.

Os números dos rendimentos dizem tudo. Um relatório do mercado residencial de Lagos de 2025, citado pelo The Guardian, mostra rendas anuais para apartamentos de um quarto a atingir até NGN20,9 milhões na Eko Atlantic, com outros bairros de topo como Banana Island, Ikoyi e Victoria Island também apresentando médias de vários milhões de nairas. Mesmo fora dos bairros mais premium, apartamentos de um quarto em partes do continente chegam a milhões de nairas por ano.

É fácil atribuir isso apenas a um “problema na Ilha”. No entanto, isso não é verdade. Estamos a viver uma pressão de acessibilidade em toda a cidade, com diferentes intensidades dependendo da localização.

O “Relatório do Estado do Mercado Habitacional de Lagos (Vol. 3)” estima o défice habitacional em cerca de 3,4 milhões de unidades e observa que mais de 70% dos residentes continuam a ser inquilinos. Assim, a carga do aluguel não é uma questão marginal que afeta uma pequena parcela, mas uma característica central de como a maioria dos lagosianos vive.

A queda da procura: Como o aluguel afasta o consumo

Quando o aluguel consome entre 50% e 70% da renda, o mecanismo económico é simples. A procura das famílias diminui porque o renda é primeiro destinada ao pagamento do aluguel. Para uma grande parte dos trabalhadores, o aluguel afasta o consumo rotineiro que sustenta o comércio local e o emprego.

As vítimas mais imediatas são despesas economicamente essenciais: reparações de casa, escolhas alimentares melhores, cuidados preventivos de saúde, serviços digitais e pequenas poupanças que muitas vezes financiam microempresas. O resultado é uma rotatividade reduzida para pequenas empresas, planos de expansão mais fracos e menos empregos novos. Isto é especialmente importante em Lagos, onde grande parte da economia é liderada por serviços e comércio, e onde milhares de pequenas empresas dependem do poder de compra semanal de trabalhadores assalariados e informais.

Os dados oficiais do PIB de despesas mostram que o consumo das famílias enfraqueceu-se drasticamente em termos reais em 2024, com grandes quedas ano a ano no primeiro e segundo trimestres. Muitos fatores contribuem para o stress no consumo, mas a habitação é uma das maiores despesas fixas, especialmente em Lagos. Quando o custo de habitação de uma família aumenta mais rápido do que a sua renda, o ajustamento acontece noutros itens do cesto de consumo.

Se essa condição se tornar normal para a maioria dos trabalhadores urbanos, a compressão da procura deixa de ser cíclica e passa a ser estrutural.

A penalização da produtividade: Deslocações como imposto oculto

A crise de rendas em Lagos também prejudica a oferta da economia através da produtividade. Deslocações longas são o imposto oculto que acompanha habitações inacessíveis perto dos centros de emprego. À medida que os alugueres em áreas densamente povoadas aumentam, os trabalhadores são empurrados para a periferia, e o tempo de deslocação aumenta.

Com o tempo, isso reduz as horas de trabalho efetivas, aumenta o stress e os custos de saúde, eleva o absentismo e enfraquece a formação de capital humano. Numa cidade onde a população e os empregos estão altamente concentrados no núcleo metropolitano, e onde a expansão periurbana é rápida, a penalização do deslocamento é um subproduto previsível da inflação dos alugueres e uma carga mensurável na produção.

A armadilha da inflação: Quando os preços se perseguem mutuamente

A inflação agrava essas pressões de forma implacável. Os dados do IPC da Nigéria mostram um ambiente de preços elevado, com leituras altas de inflação geral e aumentos contínuos no nível de preços. Nesse cenário, os senhorios frequentemente ajustam os preços dos alugueres de forma defensiva para preservar os retornos reais, enquanto os inquilinos enfrentam custos crescentes em alimentação, transporte e utilidades.

Quando a inflação geral e a inflação dos alugueres avançam mais rápido do que o crescimento salarial, a pressão sobre a renda disponível real torna-se severa e persistente. Lagos então experimenta um paradoxo: a cidade pode parecer economicamente “ativa”, mas o bem-estar real das famílias deteriora-se e a procura torna-se frágil.

O padrão internacional: Quão má é uma taxa de 50–70%?

Análises comparativas revelam o quão anormais são os resultados de Lagos em relação à renda e alugueres. Internacionalmente, um padrão comum de acessibilidade usado em pesquisas e estatísticas oficiais é cerca de 30% da renda, sendo valores mais altos considerados “sobrecarregados”.

Uma revisão do Harvard Joint Center for Housing Studies indica como o padrão de 30% é amplamente utilizado como referência para o stress de acessibilidade.

Na Inglaterra, por exemplo, relatórios oficiais baseados em inquéritos mostram que os inquilinos privados gastam em média cerca de 36% da renda bruta em alugueres em 2024, sendo que Londres apresenta uma média ainda maior, cerca de 41,6%.

Esses números são considerados um problema sério de acessibilidade numa economia de alta renda. Diante disso, famílias em Lagos que gastam entre 50% e 70% da renda em alugueres não estão apenas acima do limite de aviso. Estão a viver numa zona de supressão crónica da procura e de maior fragilidade económica.

O ciclo vicioso: Do peso do aluguel à escassez de empregos

Quando a procura é comprimida em larga escala, o emprego sofre. As empresas respondem à procura fraca cortando horas, adiando contratações e reduzindo inventário. Em Lagos, onde o emprego informal e de serviços é extenso, o mercado de trabalho reage rapidamente a choques de procura.

Assim, uma pressão de procura impulsionada pelo aluguel tem uma linha direta com o desemprego e subemprego, mesmo que as estatísticas oficiais de emprego atrasem a realidade vivida. O resultado é um ciclo vicioso: alugueres mais altos reduzem a procura; a procura mais fraca desacelera a criação de empregos; a criação de empregos mais fraca diminui o poder de negociação e o crescimento salarial; e rendimentos estagnados tornam o aluguel ainda menos acessível.

Implicações políticas: Oferta, não slogans

Por isso, a acessibilidade habitacional em Lagos deve ser tratada como uma questão de reforma económica, não como um tema de bem-estar social. Uma cidade não pode crescer de forma inclusiva quando a sua força de trabalho é excluída da estabilidade.

As conclusões sobre os altos encargos de aluguer, o grande défice habitacional e uma população predominantemente de inquilinos devem ser interpretadas como sinais macroeconómicos: Lagos está a operar com um grande peso estrutural na procura, produtividade e mobilidade laboral. Se Lagos deseja um crescimento mais rápido e melhores resultados de emprego, não pode deixar os alugueres crescerem sem restrições enquanto os rendimentos permanecem estagnados.

A implicação política não é uma simples chamada ao controlo de alugueres em todos os lugares. É que Lagos deve expandir a oferta acessível em larga escala, reduzir as fricções nas transações que inflacionam os custos efetivos de habitação, e alinhar o planeamento, infraestrutura e investimentos em transporte para que os trabalhadores possam aceder aos empregos sem pagar um prémio de proximidade.

Na prática, a economia melhora quando mais famílias deixam de gastar entre 50% e 70% da renda em alugueres e passam a um nível de acessibilidade que permite o consumo normal e poupanças. Até lá, Lagos continuará a enfrentar uma penalização de crescimento evitável: uma megacidade onde a conta do aluguer silenciosamente consome a procura que as empresas precisam para expandir e os residentes para sobreviver.

• Ayodele Adio é fundador de habitação justa e executivo de mídia

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