Quy mô doanh số bán hàng đồng loạt giảm tốc, các tập đoàn bất động sản hàng đầu biến thành "chủ nhà"

Hỏi AI · Chuyển đổi doanh nghiệp bất động sản sang kinh doanh cho thuê, có phải là kết quả tất yếu của sự phân hóa thị trường không?

Phóng viên Báo Kinh tế Thế kỷ 21 Wu Shuying

Sau khi phát triển kinh doanh chạm trần, các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản lần lượt giảm tốc. Trong một khoảng thời gian tới, các doanh nghiệp lớn sẽ không còn chỉ dựa vào quy mô để thúc đẩy tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận, mà chuyển sang “thuê nhà”. Trong tương lai, các doanh nghiệp bất động sản nội địa Trung Quốc có khả năng trở thành sự kết hợp giữa “nhà phát triển” và “chủ nhà”.

Trong mùa báo cáo tài chính năm nay, các doanh nghiệp hàng đầu thể hiện rõ nét chuyển đổi: China Resources Land, China Overseas Land & Investment và China Merchants Shekou đều đề xuất duy trì quy mô phát triển trong điều kiện ổn định, đồng thời tăng cường hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê và quản lý tài sản nhẹ.

Chuyển hướng tập thể của các doanh nghiệp bất động sản phản ánh thực tế là quy mô phát triển kinh doanh đã dần thu hẹp trong những năm gần đây. Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2025, tổng vốn đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc đạt 8,28 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 17,2% so với năm trước; trong đó, đầu tư vào nhà ở đạt 6,35 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 16,3%.

Dù thị phần của các doanh nghiệp hàng đầu vẫn mở rộng, nhưng môi trường thị trường chung vẫn giữ bình tĩnh, các doanh nghiệp lớn rất khó để nâng doanh thu và lợi nhuận lên một tầm cao mới. Trước tình hình này, các doanh nghiệp buộc phải lập kế hoạch cho các đường tăng trưởng mới để ứng phó với biến động của thị trường.

Trong mùa báo cáo thành tích năm nay, China Resources Land lần đầu tiên phát biểu rằng trong 5 năm tới, quy mô kinh doanh phát triển sẽ duy trì ổn định, đồng thời đẩy mạnh hoạt động cho thuê bất động sản và quản lý tài sản nhẹ; China Overseas Land & Investment sẽ thực hiện chiến lược “một chuyên môn, hai động lực, tối ưu hệ sinh thái”, tức là tập trung vào phát triển và vận hành bất động sản chính, kết hợp cho thuê và bán, tăng cường phát triển và vận hành nhà ở cùng hoạt động kinh doanh có tính chất vận hành; China Merchants Shekou sẽ chuyển đổi từ doanh nghiệp phát triển truyền thống thành “nhà phát triển, nhà vận hành, nhà cung cấp dịch vụ”, trở thành nhà cung cấp dịch vụ phát triển khu công nghiệp tổng hợp hàng đầu Trung Quốc.

Các doanh nghiệp lớn không còn mặn mà với lợi nhuận vượt trội từ hoạt động phát triển nữa, mà chuyển hướng sang thu nhập từ cho thuê, mở ra kỷ nguyên mới của ngành bất động sản.

Nhận định về thị trường tương lai, các doanh nghiệp lớn ảnh hưởng trực tiếp đến xu hướng đầu tư vào hoạt động phát triển của họ.

Giám đốc điều hành của China Resources Land, ông Chen Wei, phân tích rằng giai đoạn khó khăn nhất của ngành bất động sản đã qua, chính thức bước vào giai đoạn phục hồi đáy và phân hóa sâu sắc. “Các thành phố trung tâm và các khu vực chất lượng cao sẽ đi trước, các thành phố khác sẽ dần tiêu thụ lượng tồn kho, từ đó sẽ có sự phục hồi chậm rãi.”

Chủ tịch China Overseas Land & Investment, ông Xu Rong, dự đoán rằng, năm 2026, xu hướng phân hóa cấu trúc của thị trường đất đai vẫn sẽ tiếp tục. Cung cấp đất sẽ tập trung hơn nữa vào các khu vực trung tâm của các thành phố trọng điểm, dự kiến nguồn cung các khu đất chất lượng cao tại các thành phố trung tâm sẽ duy trì quy mô hợp lý, cạnh tranh thị trường dự kiến vẫn sẽ duy trì mức độ nhất định. China Resources Land sẽ tuân thủ nguyên tắc đầu tư thận trọng, kiên trì “chi tiêu hợp lý” và “định mức đầu tư”, dựa trên lợi thế tổng thể phát triển khu vực để thực hiện dẫn dắt chiến lược đầu tư chính xác.

Thực tế, từ các khoản đầu tư của China Resources Land trong năm 2025, các thành phố mà doanh nghiệp này phát triển đã cực kỳ tập trung. Trong cả năm 2025, China Resources Land đã thu về 33 dự án, tổng vốn đầu tư quyền lợi là 673,7 tỷ nhân dân tệ, gần 80% trong số đó tập trung tại Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố trung tâm khác, cấu trúc quỹ đất liên tục được tối ưu hóa.

Cấu trúc đầu tư của China Overseas Land & Investment cũng tương tự như của China Resources Land.

Chủ tịch Hội đồng quản trị của China Overseas Land & Investment, ông Yan Jianguo, phát biểu tại hội nghị thành tích rằng, thành công trong doanh số bán hàng của họ là nhờ tập trung vào các thành phố hàng đầu có độ an toàn và độ chắc chắn cao hơn, đồng thời nắm bắt các cơ hội cấu trúc tại các thành phố trọng điểm khác. Trong năm 2025, China Overseas Land & Investment đạt doanh số hợp đồng 1254,4 tỷ nhân dân tệ tại Hong Kong và năm thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Trịnh Châu, chiếm 57,3%. Tại các thành phố như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thiên Tân, Jinan, doanh số bán hàng đứng đầu thị trường địa phương.

Yan Jianguo nói rằng, China Overseas Land & Investment “bán nhiều căn nhà nhất, mua nhiều đất nhất, duy trì tình hình tài chính ổn định nhất và khả năng sinh lợi hàng đầu trong ngành.” Trong hoạt động đầu tư đất đai, trong năm qua, họ đã bổ sung 35 khu đất mới. Trong đó, số tiền mua đất tại Hong Kong và các thành phố trung tâm như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến chiếm khoảng 73,9%.

Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất dự trữ của China Overseas Land & Investment là 25,28 triệu mét vuông sàn xây dựng, diện tích xây dựng quyền lợi là 22,86 triệu mét vuông. Trong giá trị quỹ đất, diện tích tại các thành phố trung tâm và các thành phố cấp hai mạnh chiếm khoảng 86,5%.

Dù phân bổ rộng hơn so với China Resources Land, nhưng China Overseas Land & Investment cũng đã gần như không còn đầu tư vào các thành phố cấp hai trở xuống. Một doanh nghiệp lớn khác là China Merchants Shekou cũng theo quy luật tập trung.

Trong hội nghị thành tích của China Merchants Shekou, ban quản lý cho rằng, năm 2026, thị trường đất đai dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trạng thái thấp chung, có thể có các điểm nóng cục bộ. Họ sẽ thực hiện nghiêm ngặt hệ thống đánh giá đầu tư “sáu tốt”, tập trung cao độ vào các khu vực trung tâm của các thành phố trọng điểm, đặc biệt là các thành phố cấp một và cấp hai mạnh. “Nguyên tắc đầu tư của China Merchants Shekou năm 2026 tiếp tục dựa trên các khu vực trọng điểm, các thành phố trọng điểm, theo nguyên tắc bán hàng để quyết định đầu tư, lựa chọn kỹ càng.”

Năm 2025, tỷ lệ đầu tư của China Merchants Shekou tại “10 thành phố trọng điểm” gần 90%, trong đó đầu tư vào các thành phố cấp một chiếm khoảng 63%, tập trung cao vào các khu vực trung tâm của các thành phố cấp một và cấp hai mạnh.

Việc tập trung cao độ trong đầu tư có nghĩa là các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn trung hạn có thể duy trì quy mô ổn định. Lấy China Resources Land làm ví dụ, họ rõ ràng tuyên bố rằng trong 5 năm tới, quy mô hoạt động phát triển sẽ duy trì trong khoảng 2000-2500 tỷ nhân dân tệ; còn China Overseas Land & Investment, China Merchants Shekou chưa đề cập rõ mục tiêu phát triển hoạt động phát triển, nhưng cũng giữ thái độ thận trọng lạc quan về thị trường tương lai.

Chủ tịch China Merchants Shekou, ông Zhu Wenkai, nhận định rằng, ngành bất động sản Trung Quốc sẽ bước vào giai đoạn chuyển đổi mô hình cũ mới, các chính sách và hệ thống hỗ trợ cho mô hình phát triển mới sẽ tiếp tục được xây dựng và hoàn thiện. “Khi tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa chậm lại, một số biến số vĩ mô sẽ ảnh hưởng sâu sắc đến tổng cầu và cấu trúc của thị trường bất động sản. Nhu cầu ngành sẽ chuyển từ ‘mở rộng tổng thể’ sang ‘thu hẹp tổng thể, phân hóa cấu trúc’.”

“Thu hẹp tổng thể, phân hóa cấu trúc”, thị trường phát triển bất động sản đã thực sự thay đổi. Đồng thời, các doanh nghiệp lớn cũng lần lượt dồn nguồn lực vào các lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng. Nhìn chung, các chiến lược này đều có điểm chung.

China Resources Land chỉ rõ, trong 5 năm tới, doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản vận hành sẽ duy trì trên 300 tỷ nhân dân tệ; các hoạt động quản lý tài sản nhẹ sẽ duy trì đà tăng trưởng tốt, tốc độ tăng trưởng hàng năm dự kiến vượt quá 10%, quy mô doanh thu trên 200 tỷ nhân dân tệ.

Ngoài ra, Chủ tịch hội đồng quản trị của China Resources Land, ông Li Xin, còn nhấn mạnh rằng, lấy chất lượng và số lượng làm trọng tâm, nâng cao lợi nhuận, toàn diện thúc đẩy phát triển chất lượng cao của hoạt động cho thuê bất động sản vận hành. Tăng cường ưu tiên các tài sản chủ chốt như trung tâm thương mại, các dự án trọng điểm, đồng thời xây dựng nền tảng vận hành đa tầng và tích cực vận hành, để thúc đẩy vòng tuần hoàn tài sản và vốn hiệu quả.

Yan Jianguo cũng cho biết, China Overseas Land & Investment sẽ thực hiện chiến lược “một chuyên môn, hai động lực, hệ sinh thái ưu việt”. “Một chuyên môn” là tập trung vào phát triển và vận hành bất động sản chính, không đa dạng hóa; “hai động lực” là kết hợp cho thuê và bán, tăng cường phát triển nhà ở cùng hoạt động vận hành; “hệ sinh thái ưu việt” là dựa trên nền tảng phát triển và vận hành bất động sản, xây dựng các ngành liên quan như quản lý chuỗi cung ứng, quy hoạch thiết kế, công nghệ số, xây dựng thay thế.

Dù hoạt động vận hành của China Overseas Land & Investment chưa thể sánh bằng China Resources Land, nhưng cũng đang trong giai đoạn phát triển nhanh. Năm 2025, doanh thu từ bất động sản thương mại của họ đạt 7,2 tỷ nhân dân tệ, trong đó văn phòng đạt 3,47 tỷ, trung tâm mua sắm 2,39 tỷ, căn hộ cho thuê dài hạn 350 triệu, khách sạn và các bất động sản thương mại khác 990 triệu.

China Overseas Land & Investment cho biết, hoạt động vận hành của họ tập trung vào các tài sản chất lượng cao tại các thành phố trung tâm, khả năng quản lý toàn vòng đời tài sản liên tục được nâng cao. Năm 2025, doanh thu vận hành thương mại đã hoàn toàn bù đắp chi phí lãi vay tổng cộng, doanh thu từ trung tâm mua sắm và văn phòng chiếm 81%, cấu trúc tài sản tiếp tục tối ưu.

China Merchants Shekou cũng cho biết, trong tương lai sẽ “chuyển từ phát triển chủ đạo sang kết hợp phát triển và vận hành, từ chủ yếu dựa vào tài sản nặng sang kết hợp tài sản nhẹ và nặng, từ cạnh tranh đồng dạng sang phát triển khác biệt”.

Năm 2025, doanh thu từ bất động sản do China Merchants Shekou quản lý đạt 7,63 tỷ nhân dân tệ, tăng 2,2% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu từ các loại hình thương mại, căn hộ, công nghiệp, khách sạn, hội chợ, du thuyền đạt 29 dự án mới, tổng diện tích xây dựng 1,77 triệu mét vuông, diện tích quản lý nhẹ tăng thêm 828.000 mét vuông; tỷ lệ cho thuê của trung tâm thương mại đã hoạt động trên 3 năm đạt 93%, căn hộ cao cấp 93%, công viên công nghiệp 88%.

Không khó để nhận thấy, nền tảng giúp các doanh nghiệp lớn như China Resources Land, China Overseas Land & Investment và China Merchants Shekou nhanh chóng chuyển đổi chính là việc họ đã tích lũy được các bất động sản có giá trị vận hành. Đây chính là lợi thế của các doanh nghiệp lớn. Trong tương lai, quy mô hoạt động phát triển có thể duy trì ổn định, doanh thu và lợi nhuận cũng sẽ giữ ở mức hợp lý; nhưng hoạt động cho thuê và quản lý tài sản nhẹ, khi vận hành tốt, sẽ còn có nhiều cơ hội phát triển hơn, điều này rõ ràng cũng hấp dẫn hơn đối với thị trường vốn.

Từ thực trạng các thị trường trưởng thành, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản sau khi đạt đỉnh phát triển hoạt động, đều theo đuổi con đường chuyển đổi tương tự: thông qua vận hành và bảo trì bất động sản, xây dựng chuỗi ngành dọc dài hạn, từ đó duy trì tăng trưởng lợi nhuận ổn định, hình thành “hàng rào bảo vệ” riêng của mình.

Các doanh nghiệp lớn nội địa Trung Quốc cũng đang học hỏi kinh nghiệm của các tiền bối, thúc đẩy nhanh chóng mở ra chương mới trong phát triển.