Tres años de provisiones cercanas a 12 mil millones, Greentown China entra en la fase de gestión integral del sistema de China Communications Construction Company

31 de marzo, Greentown China publicó su informe de resultados para 2025, reconociendo una pérdida neta por deterioro de activos y cambios en el valor razonable de 4.921 mil millones de yuanes — esta es la segunda vez en los últimos tres años que Greentown reconoce una provisión cercana a los 50 mil millones de yuanes en un solo año. Junto con este informe anual, también se anunció un cambio clave en el personal: Guo Jafeng se retiró por jubilación, y fue reemplazado por Geng Zhongqiang, un veterano de la “sistema China Communications” que ha liderado durante mucho tiempo el control financiero y la optimización de la deuda, participando en toda la reestructuración y cotización del sector de China Communications Real Estate.

Esto no es un simple cambio de personal. El 17 de marzo, Song Hailiang, secretario del Comité del Partido y presidente del Grupo China Communications, declaró claramente durante una investigación en Hangzhou: como mayor accionista, China Communications Group brindará un apoyo de desarrollo aún mayor a Greentown China. Este cambio de liderazgo significa que Greentown, que anteriormente era liderada por el equipo fundador y gestionada por gerentes profesionales, entra en una nueva etapa de gobernanza profunda y total por parte del accionista mayoritario. Y lo que enfrenta Geng Zhongqiang, además de la provisión de 4.921 mil millones de yuanes en el año, es una presión de deterioro acumulada de casi 12 mil millones de yuanes en tres años — una prueba que debe afrontar directamente.

Deterioro de casi 12 mil millones en tres años: el costo de reducir inventarios

En 2025, Greentown China reconoció una pérdida neta por deterioro de activos y cambios en el valor razonable de 4.921 mil millones de yuanes. No es el primer año — en 2023 se provisionaron 2.035 mil millones de yuanes, y en 2024, 4.917 mil millones de yuanes. En total, en tres años, 11.873 mil millones de yuanes.

Este enorme deterioro refleja directamente las consecuencias de la estrategia de “tamaño por encima de todo” de Greentown China en los últimos años. De 2021 a 2025, los nuevos proyectos de Greentown China fueron 101, 27, 38, 42 y 50, con costos de adquisición de terrenos de 93.8 mil millones, 40.8 mil millones, 59.5 mil millones, 48.4 mil millones y 51.1 mil millones de yuanes, respectivamente. En estos años en que muchas empresas inmobiliarias redujeron sus adquisiciones, Greentown mantuvo suficiente reserva de “harina”. Pero comprar mucho también aumenta el riesgo de cometer errores.

La gerencia de Greentown China explicó en la conferencia de resultados de mitad de año 2024 que la mayor parte del deterioro de inventarios ocurrió en 2021, principalmente en los proyectos adquiridos en la segunda mitad de 2020 — algunos espacios de estacionamiento o tipos de propiedades no alcanzaron los precios de venta previstos, por lo que tuvieron que reconocer deterioro. También hubo una parte proveniente de proyectos en colaboración, donde los beneficios de los socios no alcanzaron las expectativas, la capacidad de pago disminuyó y, en consecuencia, se reconocieron deterioros en cuentas por cobrar.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House en Shanghái, señaló que el reconocimiento de deterioro es un tratamiento contable que realiza la empresa cuando el monto recuperable de un activo es menor que su valor en libros, y la diferencia se registra como pérdida en el período. Aunque el reconocimiento de deterioro es una práctica contable normal, si una empresa lo hace de manera continua y a gran escala, puede generar preocupación y dudas sobre su situación operativa en el mercado.

Es importante destacar que en la conferencia de resultados del 31 de marzo, la gerencia de Greentown China afirmó que en 2026 seguirán intensificando la reducción de inventarios, y que las cifras de beneficios aún enfrentarán cierta presión. Esto implica que la presión por reconocer deterioro no desaparecerá en el corto plazo.

Optimización de la estructura de deuda: proporción de deuda a corto plazo en mínimos históricos

Mientras el deterioro de activos reduce las ganancias, el balance de Greentown China está cambiando silenciosamente.

Al cierre de 2025, la deuda total de Greentown China fue de 1333.86 mil millones de yuanes, una disminución del 2.77% respecto a los 1371.87 mil millones de yuanes del año anterior; el saldo de deuda a vencer en un año representaba el 18.6% del total, el nivel más bajo registrado.

En cuanto a la estructura de vencimiento de la deuda, de 2021 a 2025, la proporción de deuda a corto plazo en Greentown China fue de 35.2%, 28.4%, 22.7%, 20.1% y 18.6%, mostrando una tendencia de disminución anual. Según información de la compañía, este cambio se debe principalmente a dos operaciones: primero, reemplazar parte de la deuda a corto plazo con financiamiento a largo plazo; segundo, aprovechar la garantía crediticia del mayor accionista, China Communications Group, para emitir bonos corporativos y pagarés a menor costo.

En cuanto a los costos de financiamiento, en 2025, el costo promedio ponderado de la deuda total de Greentown China fue del 3.3%, una caída de 60 puntos base respecto al 3.9% de 2024. Desde 2021 hasta 2025, los costos de financiamiento de Greentown China fueron de 4.6%, 4.3%, 4.1%, 3.9% y 3.3%, mostrando una tendencia de descenso constante. Según información pública, varias emisiones de bonos corporativos en 2025 tuvieron tasas de interés entre 2.8% y 3.2%, en el rango más bajo para empresas inmobiliarias con la misma calificación en ese período.

La reducción en los costos de financiamiento de Greentown China está directamente relacionada con el respaldo crediticio del principal accionista, China Communications Group.

Con el respaldo de la imagen de empresa estatal del grupo China Communications, Greentown China vendió más de 250 mil millones de yuanes en 2025. Las ventas de proyectos en los que participa alcanzaron 153.4 mil millones de yuanes, y las ventas de derechos de propiedad, 104.3 mil millones, ambas ubicándose en el quinto lugar del sector. Solo en ventas, Greentown sigue siendo un jugador importante en la mesa.

Pero al revisar el estado de resultados, la situación no es tan favorable. En 2025, los ingresos de Greentown China fueron de 154.966 mil millones de yuanes, una disminución del 2.26% respecto al año anterior; la utilidad atribuible a los accionistas fue de 0.71 mil millones, una caída del 95.55%. La explicación de Greentown China para estos resultados fue que el mercado inmobiliario aún está en ajuste, y para promover el desarrollo a largo plazo, la compañía continúa activamente reduciendo inventarios, lo que ha provocado una disminución en el margen bruto de las ventas reconocidas y en los resultados de las empresas conjuntas y asociadas.

Entrada del sistema China Communications: fin de la vieja Greentown, nuevos jugadores en escena

Con la presión por deterioro y la capacidad de ganancias bajo presión, Greentown China tomó la iniciativa en su “tablero de ajedrez” de personal.

Un día antes de la publicación de los resultados, el 30 de marzo, Greentown China anunció varios cambios importantes en el personal. Geng Zhongqiang fue designado como director ejecutivo interino, reemplazando a Guo Jafeng, y asumió la gestión diaria de operaciones.

Guo Jafeng, que ingresó en Greentown en 2000, fue uno de los gestores clave en la era antigua de Greentown. Su salida marca el fin de una era. Geng Zhongqiang, que ingresó en Greentown en 2019, fue director ejecutivo y presidente ejecutivo, liderando durante mucho tiempo el control financiero y la optimización de la deuda, y es una figura central en la relación con China Communications Group. Entre 2018 y 2019, fue presidente y secretario del Partido de China Communications Real Estate, además de director de China Communications Real Estate Group, participando en toda la reestructuración, cotización y expansión del negocio inmobiliario del grupo.

El mensaje subyacente en estos cambios es claro: la salida del equipo fundador y la toma del control por parte del mayor accionista.

De hecho, la señal ya se había dado. El 17 de marzo, Song Hailiang, secretario del Comité del Partido y presidente del Grupo China Communications, declaró en una investigación en Hangzhou: como mayor accionista, China Communications Group brindará un apoyo de desarrollo aún mayor a Greentown China, fortaleciendo la comunicación y coordinación con los principales accionistas, y ayudando a que Greentown China mantenga un desarrollo estable. Durante la investigación, también enfatizó la importancia de fortalecer la gobernanza corporativa, prevenir riesgos operativos y mejorar la estructura de liderazgo.

Además del cambio en Geng Zhongqiang, Greentown China anunció otros cambios: el director no ejecutivo Zhou Anqiao, la miembro independiente del consejo, del comité de remuneraciones, del comité de auditoría y presidenta del comité de nominaciones, Zhu Yuchen, renunciaron por “asuntos personales y otras tareas”. Al mismo tiempo, se nombró a Guo Bang como director no ejecutivo, a Xiong Liangjun como director independiente y también miembro de los comités de auditoría, nominaciones y remuneraciones; Liu Chengyun fue designado como presidente del comité de nominaciones.

Con estos ajustes, el sistema China Communications, a través de la gestión operativa, el control de reglas y la supervisión estratégica, ha consolidado aún más su autoridad en la gobernanza del consejo de Greentown China.

Pero los cambios en el personal no son la solución definitiva. La presión por reducir inventarios, el deterioro de activos y la debilitación de la rentabilidad siguen siendo obstáculos que el nuevo director ejecutivo interino, Geng Zhongqiang, debe afrontar.

La era de la vieja Greentown ha llegado a su fin, y los nuevos jugadores del sistema China Communications ya están en escena. ¿Podrán cambiar los beneficios con el cambio de personas? Esa es solo la pregunta que acaba de comenzar.