Prejuízo de 13,2 bilhões, quitação de dívidas públicas! Quanto ainda resta do patrimônio da Jindi?

Pergunta à IA · Como a Gemdale provisionou uma perda de 9 bilhões de yuans de uma só vez para criar espaço para o desenvolvimento futuro?

Recentemente, o Grupo Gemdale divulgou o relatório anual de 2025.

Durante o período do relatório, a empresa alcançou uma receita operacional de 35,858 bilhões de yuans, uma queda de 52,41% em relação ao ano anterior; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de -13,281 bilhões de yuans, atingindo o maior prejuízo da história.

Apesar da pressão nos resultados, a Gemdale ainda está cumprindo suas dívidas pontualmente, tendo concluído em 7 de abril o pagamento de principal e juros de duas dívidas corporativas “21 Gemdale 03” e “21 Gemdale 04”, totalizando aproximadamente 522 milhões de yuans. Após o pagamento dessas duas dívidas, a dívida de mercado da Gemdale foi totalmente liquidada.

Como uma das poucas incorporadoras do setor a manter uma “inadimplência zero” em suas dívidas, a Gemdale, sob enorme pressão de prejuízos, esforça-se ao máximo para manter sua credibilidade no mercado, o que é bastante raro. Então, qual é a verdadeira situação financeira da empresa e qual a sua capacidade de resistir a riscos a longo prazo? No futuro, em que a empresa deve confiar para sair da crise operacional e alcançar uma recuperação sustentável?

Prejuízo acumulado de quase 20 bilhões de yuans em dois anos

Analisando os relatórios financeiros, não é difícil perceber que a receita e o lucro líquido caíram simultaneamente, refletindo quase toda a fase de ajuste da nova equipe de gestão da Gemdale.

Desde que Xu Jiajun assumiu a presidência em março de 2024, a Gemdale tem registrado dois anos consecutivos de queda na receita e prejuízos.

Impactada pela reestruturação do setor, a escala de vendas da empresa diminuiu, assim como a área de projetos que podem ser transferidos. Entre 2024 e 2025, a receita operacional caiu 23,22% e 52,41%, atingindo 75,344 bilhões de yuans e 35,858 bilhões de yuans, respectivamente.

Em 2024, a Gemdale registrou um prejuízo de 6,115 bilhões de yuans pela primeira vez, e em 2025, o prejuízo aumentou para 13,281 bilhões de yuans, um aumento de 117,19% em relação ao ano anterior, totalizando uma perda de mais de 19,3 bilhões de yuans em dois anos.

No entanto, a Gemdale admitiu em seu relatório financeiro que esses enormes prejuízos não resultaram apenas de uma deterioração operacional, mas também de uma limpeza financeira concentrada durante o ciclo de declínio do setor. “Enquanto a margem bruta de negócios imobiliários caiu para 7,93%, a empresa constituiu provisões para depreciação de estoques e perdas de crédito com base no princípio da prudência.”

O relatório mostra que, em 2025, as perdas por deterioração de crédito e de ativos totalizaram 9,051 bilhões de yuans.

Especialistas do setor afirmam que essa provisão única de riscos e a reestruturação do balanço patrimonial representam uma dor de crescimento comum na indústria, criando espaço para a empresa se preparar para uma operação mais leve no futuro.

O desenvolvimento tradicional desacelera, buscando inovação por meio de construção por contrato

A atual pressão de desempenho da Gemdale concentra-se principalmente em seu negócio principal de desenvolvimento imobiliário. Em 2025, a Gemdale assinou contratos no valor de 30,02 bilhões de yuans, uma queda de 56,18% em relação ao ano anterior, deixando de estar entre as 20 maiores do setor.

Ao longo de 2025, a receita de desenvolvimento imobiliário foi de 23,89 bilhões de yuans, uma redução de 60,20% em relação ao ano anterior; a margem de lucro bruto caiu 6,18 pontos percentuais, para 7,93%. O fluxo de caixa líquido das atividades operacionais foi de 16,0775 milhões de yuans, uma queda de 99,88%.

Diante da contínua pressão no negócio de desenvolvimento tradicional, a Gemdale também adotou uma estratégia de contenção cautelosa em seus investimentos. No início de 2025, adquiriu duas áreas em Xangai e Hangzhou, com um investimento total de cerca de 1,001 bilhão de yuans.

A empresa também vem expandindo sua atuação em negócios de ativos leves. Em 2025, na área de construção por contrato, assinou contratos de gestão de 15,31 milhões de metros quadrados, um aumento de 59%. Até o final de 2025, a Gemdale já tinha presença em mais de 70 cidades no país, com uma área de gestão de 53,62 milhões de metros quadrados.

Como uma das primeiras incorporadoras a explorar o setor de construção por contrato na China, a Gemdale entrou nesse mercado em 2006 e hoje possui uma gestão de projetos bastante madura, além de influência de marca consolidada.

No entanto, a competição nesse setor está se intensificando, com grandes empresas, empresas estatais locais e plataformas especializadas entrando no mercado. A Gemdale precisa continuar fortalecendo sua competitividade central em aquisição de projetos, qualidade de produto, eficiência operacional e gestão de riscos.

Vale destacar que, em 2025, os negócios de serviços de propriedade, incluindo gestão de propriedades e operações de propriedades de posse, mantiveram-se estáveis, servindo como importante amortecedor para os resultados.

Até o final de 2025, a área sob gestão dos serviços inteligentes da Gemdale era de aproximadamente 268 milhões de metros quadrados. Nesse período, a receita de gestão de propriedades foi de 8,06 bilhões de yuans, um aumento de 3,23%.

A receita de aluguel de propriedades e outros serviços atingiu 3,608 bilhões de yuans, uma queda de 15,69% em relação ao ano anterior, mas a margem de lucro bruto aumentou 3,77 pontos percentuais, para 58,09%, indicando uma melhora na qualidade dos lucros.

A liquidação de dívidas públicas ainda apresenta pressão de curto prazo

Diante de uma base operacional em contínua deterioração, a Gemdale continua priorizando a manutenção de sua credibilidade no mercado de títulos públicos, tendo realizado o pagamento integral de suas obrigações.

Em 7 de abril, a Gemdale concluiu o pagamento de principal e juros de duas dívidas corporativas “21 Gemdale 03” e “21 Gemdale 04”, totalizando aproximadamente 522 milhões de yuans.

Nos últimos anos, a Gemdale manteve o pagamento pontual de suas dívidas de mercado, reduzindo de forma ordenada sua dívida com juros e otimizando sua estrutura de endividamento.

Até o final de 2025, o saldo de dívidas com juros era de cerca de 67 bilhões de yuans, sendo 98,6% de empréstimos bancários, com um custo médio ponderado de financiamento de 3,92%, uma redução de 13 pontos base em relação ao final de 2024.

Atualmente, os indicadores de endividamento permanecem estáveis, com uma relação dívida/ativo de 64,25%, uma relação dívida líquida/ativo de 61,56% e uma relação dívida líquida/EBITDA de 65,21%.

Ao mesmo tempo, a Gemdale enfrenta desafios de liquidez. Com receitas de vendas fracas e despesas concentradas para pagamento de dívidas, a pressão sobre seu caixa aumentou.

Dados do Tonghuashun mostram que, até o final de 2025, o caixa da Gemdale era de 1,2673 bilhão de yuans, enquanto suas dívidas de curto prazo somavam 4,15 bilhões de yuans, e suas dívidas não circulantes vencíveis em um ano totalizavam 30,648 bilhões de yuans, resultando em uma lacuna de aproximadamente 1,839 bilhão de yuans na cobertura de dívidas de curto prazo. A capacidade de cobertura de dívidas de curto prazo da empresa é claramente insuficiente.

De modo geral, embora a Gemdale tenha mantido uma linha de segurança financeira e criado espaço para o desenvolvimento futuro por meio de uma limpeza financeira, sua liquidez apertada e insuficiência na cobertura de dívidas de curto prazo continuam sendo desafios reais. Sua capacidade de resistir a riscos a longo prazo ainda precisa ser continuamente avaliada; sair da crise operacional dependerá não só da recuperação geral do setor, mas também de melhorias substanciais nas receitas de vendas e na recuperação de fluxo de caixa, além de um esforço contínuo em negócios de ativos leves, como construção por contrato.

Texto por Huang Ning