Quando os Proprietários estão 'Presos', os Compradores ficam excluídos do mercado

Principais Conclusões

• Uma nova pesquisa analisa o efeito de “bloqueio” na taxa de hipoteca que manteve os preços das casas em alta juntamente com as taxas de hipoteca após a pandemia.
• Proprietários com hipotecas de pandemia de taxas extremamente baixas, que de outra forma se tornariam inquilinos, permaneceram em suas casas. Isso manteve uma grande parte da oferta de habitação fora do mercado e elevou os preços.
• O efeito ocorreu apenas em mercados onde não havia casas suficientes sendo construídas.

Quando as taxas de hipoteca sobem, normalmente os preços das casas caem. Mas o oposto aconteceu quando as taxas de juros aumentaram após a pandemia, e uma nova pesquisa explica como e porquê.

Normalmente, taxas de juros mais altas reduzem os preços porque os compradores deixam o mercado, diminuindo a demanda. Mas a economia em 2021 foi tudo menos normal, e um novo artigo de Justin Katz, pesquisador do Harvard Joint Center for Housing Studies, analisa como e onde o efeito de “bloqueio” manteve os preços em alta mesmo com o aumento das taxas de hipoteca. Acontece que os inquilinos tiveram um papel importante nesse fenômeno.

As taxas de hipoteca começaram a subir em 2021 após anos de taxas extremamente baixas, atingindo mais de 7% em apenas dois anos, partindo de menos de 3%. Como as taxas ficaram tão baixas por tanto tempo durante a pandemia, milhões de proprietários tinham hipotecas com taxas muito baixas, o que lhes dava um grande incentivo financeiro para não vender suas casas. Com menos casas disponíveis no mercado, a oferta e a demanda favoreceram os vendedores, e os preços continuaram a subir.

O que isso significa para a economia

Esta pesquisa destaca que políticas voltadas para aumentar a oferta de habitação são mais propensas a aliviar as pressões de acessibilidade e estabilizar um setor-chave da economia dos EUA.

A pesquisa de Katz aborda uma possível lacuna nessa ideia: esses mesmos proprietários com hipotecas “trancadas” também não se tornaram compradores de casas? Então, por que a demanda não caiu junto com a oferta, levando a uma redução nos preços?

A resposta, descobriu Katz, está na rotatividade entre proprietários e inquilinos. O caminho de inquilino para proprietário não é uma via de mão única. A cada ano, uma grande porcentagem de vendedores de casas opta por alugar sua próxima residência, liberando inventário de moradias. Em setembro, por exemplo, 36% dos vendedores planejavam alugar sua próxima casa, segundo a Fannie Mae. O efeito de bloqueio congelou esse inventário potencial no lugar.

“Se o bloqueio de taxas reduz as mudanças de proprietários que, de outra forma, sairiam para o mercado de aluguel, a oferta total de casas de propriedade diminui, aumentando os preços das casas em relação aos aluguéis”, escreveu Katz.

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No total, o efeito de bloqueio foi responsável por 40% da diferença entre onde os preços das casas eram esperados e como eles realmente evoluíram entre 2021 e 2023.

Além disso, Katz descobriu que o efeito ocorreu apenas em áreas onde não havia construção suficiente de novas casas. Isso tem implicações para as políticas que o governo deve adotar para tornar a habitação mais acessível.

“Políticas para melhorar a acessibilidade habitacional devem focar na expansão da oferta de moradias”, escreveu ele. “Por outro lado, intervenções políticas que afetam as decisões de venda de casas, alterando a estrutura das hipotecas, como a portabilidade, teriam pouco impacto nos preços agregados das casas.”

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