Які переваги для купівлі житла принесе нова політика? Як вона вплине на ринкову динаміку? Експертний аналіз "Нових сім пунктів" на ринку нерухомості Шанхаю

25 лютого, Шанхайський департамент житлово-комунального господарства та управління житлом разом з п’ятьма іншими відомствами опублікували «Повідомлення про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості міста» (далі — «Повідомлення»), яке включає сім нових політик у трьох напрямках: зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізація іпотечних кредитів та вдосконалення оподаткування нерухомості для фізичних осіб.

Як нові «Сім нових правил» вигідні для покупців? Який вплив вони матимуть на майбутній ринок нерухомості Шанхаю? 25 лютого журналісти «Пенпай Новин» взяли інтерв’ю у кількох експертів галузі, щоб роз’яснити нову політику та проаналізувати її вплив і майбутній розвиток ринку.

Зниження порогу входу для покупців, підтримка стабільного попиту на житло

З метою створення комфортних умов для життя, сприяння балансу між роботою та проживанням, а також задоволенням раціональних потреб мешканців, «Повідомлення» чітко визначає подальше зменшення обмежень на купівлю житла: по-перше, скорочення строку сплати соціального страхування або податку на доходи для нерезидентів Шанхаю, які купують житло в межах зовнішньої кільцевої дороги; по-друге, нерезиденти, що відповідають умовам, можуть придбати ще одне житло в цій зоні; по-третє, нерезиденти з «Шанхайським посвідченням проживання», які мають його понад 5 років, можуть купити в місті одне житло без необхідності підтвердження сплати соціального страхування або податку».

Згідно з новими правилами, нерезиденти, які з моменту купівлі житла в місті сплачують соціальне страхування або податки на доходи протягом щонайменше одного року, можуть купити необмежену кількість житла за межами зовнішньої кільцевої дороги, але не більше одного — у межах зовнішньої зони; ті, хто сплачують ці податки понад три роки, можуть придбати до двох житлових об’єктів у межах зовнішньої зони. Ті, хто мають «Шанхайське посвідчення проживання» понад 5 років, можуть купити одне житло по всьому місту.

«З аналізу зменшення обмежень на купівлю житла видно, що нові правила знизили поріг входу для покупців і збільшили кількість можливих покупок», — зазначив заступник директора Інституту нерухомості «Шанхай Ейюю» Ян Юйцзин. — «Зменшення строку сплати соціального страхування до одного року для нерезидентів, які купують житло в межах зовнішньої зони, а також можливість придбати два житла для сімей з трьома і більше роками сплати — це означає, що поріг для нерезидентів у Шанхаї знизився, а витрати на очікування зменшуються».

Крім того, нові правила підтримують стабільний попит на житло серед мешканців. Перед цим, для працівників, які працюють у міській інфраструктурі або у компаніях з головним офісом за межами міста, через відсутність сплати соціального страхування у Шанхаї, вони не мали права купити житло. Тепер, за новими правилами, ті, хто має посвідчення проживання понад 5 років, мають право купити житло. «Інакше кажучи, раніше обмеження базувалися на строку сплати соціального страхування, а тепер — і на строку перебування з посвідченням», — пояснив Ян Юйцзин.

Аналізатор з нерухомості «Чжунюань» Лу Веньсі вважає, що оптимізація обмежень на купівлю житла розширює їх охоплення і задовольняє різноманітні потреби — у житлі для життя, для інвестицій і для покращення умов. «Зараз достатньо мати лише один рік сплати соціального страхування, щоб купити хоча б одне житло, без розподілу між внутрішньою та зовнішньою зоною», — сказав він. — «Зараз особливо актуальні потреби у житлі серед середнього та високого класу, особливо у нових будинках або у престижних районах, і політика цілеспрямовано задовольняє ці запити. Для нерезидентів з трьома і більше роками сплати соціального страхування раніше потрібно було продавати старе житло перед купівлею нового, а тепер можна купити і потім продавати, або навіть одразу купити другу квартиру».

Оптимізація іпотечних кредитів: «Розпізнавання нерухомості, а не кредиту», зниження вартості позик

Щоб ще більше підтримати споживання житла за допомогою іпотечних кредитів і задовольнити потреби мешканців у різних стадіях, «Повідомлення» також вдосконалює політику іпотечного кредитування: по-перше, підвищує максимальний розмір кредиту; по-друге, оптимізує критерії визначення кількості кредитів; по-третє, розширює підтримку для багатодітних сімей.

Щодо розміру кредиту, нові правила передбачають, що максимальна сума іпотечного кредиту для сімей, які купують перше житло, зростає з 1,6 до 2,4 мільйонів юанів, а з урахуванням підвищення для багатодітних сімей і покупців «зелених» будівель, максимальний кредит може сягати 3,24 мільйонів юанів. Аналізатор Лу Веньсі вважає, що збільшення ліміту кредиту дозволить отримати більш низькі відсоткові ставки і знизити вартість позик. — «Зараз іпотечні ставки значно нижчі за комерційні кредити, тому більший обсяг іпотеки зменшує фінансовий тягар», — пояснив він. — «Особливо для покупців першого житла, які купують житло вартістю до 3 мільйонів юанів, збільшення ліміту до 2,4 мільйонів юанів цілком задовольняє їхні потреби. У поєднанні з іншими пільгами, наприклад, для багатодітних сімей або «зелених» будівель, максимальний кредит може сягати 3,24 мільйонів юанів, що суттєво зменшує щомісячні платежі і загальні витрати на відсотки. Однак остаточний розмір кредиту залежить від залишку на рахунку іпотечного фонду у конкретного позичальника».

Щодо визначення кількості кредитів, нові правила передбачають, що для тих, хто вже користувався іпотекою у місті, і у яких зараз немає житла або є лише одне, і вони вже погасили попередні кредити, при повторній купівлі житла в місті можна знову подати заявку на іпотеку.

«Це означає, що умови отримання іпотеки у Шанхаї стали більш гнучкими, — вважає Ян Юйцзин. — Раніше, якщо позичальник вже користувався іпотекою двічі, подальше отримання кредиту було неможливим. Тепер, якщо у нього немає житла або є лише одне, і він уже погасив попередні кредити, він може знову отримати іпотеку. Це дозволяє більшій кількості сімей, що прагнуть покращити житлові умови, отримати підтримку іпотеки і стимулює ринок до активнішого обміну житлом».

Крім того, нові правила розширюють підтримку багатодітних сімей, дозволяючи їм купувати друге житло з підвищеним лімітом — на 20% вище за максимальний для першого. — «Друге житло тепер прирівнюється до першого, і нові правила іпотеки охоплюють більше сімейних груп, що прагнуть покращити житлові умови, — зазначив Лу Веньсі.

Більш людяна політика оподаткування нерухомості: зменшення витрат для певних груп

З метою підтримки потреби у покращенні житлових умов, «Повідомлення» з 1 січня 2026 року вводить тимчасове звільнення від оподаткування нерухомості для сімей з дорослими дітьми, які купують житло, що є єдиним у сім’ї. Це стосується випадків, коли дорослі діти вже мають житло у місті або у разі купівлі нової нерухомості після попереднього володіння, якщо вона залишається єдиним житлом у сім’ї.

«Політика щодо оподаткування нерухомості стала більш людяною», — зазначив Лу Веньсі. — «Раніше деякі покупці, які купували житло для дорослих дітей, повинні були платити податки, навіть якщо це було єдине житло у сім’ї, що стримувало попит. Тепер ця проблема врахована, і зменшено витрати на утримання нерухомості».

Очікується, що ці заходи сприятимуть більшій активності на ринку і зміцнять стабільність і позитивний тренд у галузі нерухомості.

Який вплив матиме ця політика на ринок у майбутньому?

Ян Юйцзин вважає, що ці «Сім нових правил» демонструють комплексний підхід Шанхаю до регулювання ринку нерухомості, що враховує як існуючі, так і нові потреби. Вони мають широку підтримку і спрямовані на точне задоволення різних запитів — від балансу між роботою і житлом до потреб у покращенні житлових умов. Це сприятиме зниженню вартості житла, активізації попиту і стабілізації ринку, що закріпить позитивну динаміку.

«З урахуванням поточного стану ринку, стабілізації цін і посилення позитивних політик, ми очікуємо, що ці заходи сприятимуть активізації ринку, зокрема у сегментах обміну та оновлення житла, і створять більш здоровий і взаємодіючий цикл між різними сегментами», — підсумував він. — «Наприклад, зменшення вимог до соціального страхування для нерезидентів дозволить пришвидшити процес входу на ринок, що сприятиме більш швидкому обміну житлом і зменшенню запасів нерухомості. Це, у свою чергу, сприятиме стабільності та розвитку ринку».

Лу Веньсі додає, що ці нові правила допоможуть ще більше активізувати попит і зроблять ринок більш стабільним і передбачуваним. — «Я вважаю, що у цьому році ринок Шанхаю матиме хороший старт, і разом із попередніми ініціативами, такими як пілотні програми з переселення та купівлі вторинного житла державними компаніями, ситуація буде більш стабільною. Обсяг угод зростатиме, а ціни швидко піднімуться з дна», — сказав він. — «Послідовне впровадження політик і їхнє стабільне застосування допоможе зміцнити позитивний тренд і прискорити стабільний і здоровий розвиток ринку нерухомості».