Los REITs expanden su inversión en bienes raíces comerciales

Este artículo es una reproducción de: Diario Económico

Reportero: Zhao Dongyu

Recientemente, los primeros proyectos de REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) de bienes raíces comerciales han sido oficialmente presentados y aceptados por la Comisión Reguladora de Valores de China y las bolsas de valores, lo que marca la expansión oficial del mercado de REITs en China hacia el sector de bienes raíces comerciales.

Los REITs de bienes raíces comerciales se refieren a fondos de inversión en valores de oferta pública cerrada que poseen bienes raíces comerciales para obtener flujos de efectivo estables y distribuir beneficios a los partícipes del fondo. Según la experiencia de mercados maduros en todo el mundo, los activos subyacentes importantes de los REITs incluyen centros comerciales, retail, oficinas y hoteles. China posee una gran cantidad de bienes raíces comerciales, con una demanda interna inherente para revitalizar y ampliar las vías de financiamiento de derechos mediante los REITs. Impulsados por políticas relacionadas, actualmente el mercado de REITs de múltiples niveles está acelerando su formación, habiendo establecido un sistema diversificado de productos que incluye REITs de infraestructura, REITs interinstitucionales y REITs de bienes raíces comerciales.

El analista principal de Dongyuan Investment, Liu Xiangdong, afirmó que la presentación y aprobación de los primeros proyectos de REITs de bienes raíces comerciales marca un paso clave en la expansión del mercado de REITs en China, desde el sector de infraestructura hacia el sector de bienes raíces comerciales. Esto es una medida importante para implementar la política de “activar activos existentes y ampliar la inversión efectiva”. La securitización de centros comerciales, oficinas y hoteles no solo proporciona nuevas vías de financiamiento basado en derechos para las empresas, sino que también fomenta la participación del capital social en la economía real, optimizando así la asignación de recursos.

En concreto, los 10 primeros proyectos de REITs de bienes raíces comerciales incluyen 9 en la Bolsa de Shanghai y 1 en la Bolsa de Shenzhen, con participantes como Poly Developments, Jinjiang International Group, Shanghai Real Estate, Lujiazui Group, CapitaLand, Vipshop, Sands China, Yintai Department Store, entre otros. Los participantes incluyen empresas estatales centrales, principales empresas estatales locales, empresas privadas de alta calidad y empresas extranjeras. Los activos subyacentes abarcan centros comerciales, retail, oficinas y hoteles, ubicados en áreas clave de ciudades como Shanghái, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Hefei, Xi’an y Zhengzhou.

En términos de recaudación de fondos, los 10 proyectos de REITs de bienes raíces comerciales planean recaudar un total de 37.7 mil millones de yuanes. Entre ellos, el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Comerciales de China International Capital Corporation y Vipshop planea recaudar 7.47 mil millones de yuanes; el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Comerciales de Guotai Haitong Sands China, 5.064 mil millones; el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Comerciales de Huaxia Yintai Department Store, 4.2785 mil millones; y el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Comerciales de Huatai Shanghai Real Estate, 4.002 mil millones de yuanes.

Desde la perspectiva de las instituciones asesoras financieras, las colaboradoras en estos proyectos incluyen CITIC Securities, Guotai Haitong, Huatai United Securities, CICC y Shenwan Hongyuan, todos ellos principales corredores de valores.

Liu Xiangdong señaló que, en comparación con los REITs de infraestructura, los REITs de bienes raíces comerciales tienen una lógica de rentabilidad y valorización de activos más orientada al mercado. Sus flujos de efectivo están más directamente afectados por ciclos económicos, tendencias de consumo y competencia regional, lo que exige mayores capacidades de gestión y juicio del mercado por parte de los administradores. Los inversores deben prestar atención a indicadores clave de riesgo como la calidad de la ubicación del activo, la estabilidad de la estructura de inquilinos y la duración de los contratos de arrendamiento.

A finales del año pasado, la Comisión Reguladora de Valores publicó el aviso sobre el impulso al desarrollo de alta calidad del mercado de REITs y también anunció la prueba piloto de fondos de inversión en bienes raíces comerciales. Las bolsas de Shanghai y Shenzhen revisaron y publicaron simultáneamente las reglas de negocio para los REITs públicos, asegurando un desarrollo de alta calidad del mercado de REITs. Recientemente, en la reunión de trabajo sistemática de 2026, la Comisión volvió a enfatizar la importancia de “garantizar la implementación estable de la prueba piloto de REITs de bienes raíces comerciales”.

La Comisión Reguladora de Valores afirmó que es fundamental comprender la importancia del desarrollo de los REITs de bienes raíces comerciales. Promover el mercado de REITs en este sector es un medio efectivo para apoyar la construcción de nuevos modelos de desarrollo inmobiliario mediante mecanismos de mercado. Esto es crucial para promover un desarrollo saludable del mercado de REITs, potenciar sus funciones y mejorar la inclusividad y adaptabilidad del sistema del mercado de capitales.