住宅所有者が「ロックイン」されると、買い手は価格の面で締め出される

重要なポイント

• 新しい研究では、パンデミック後に住宅価格と住宅ローン金利の上昇を同時に引き起こした「ロックイン」効果について検討している。
• 超低金利のパンデミック時代の住宅ローンを持つ住宅所有者は、賃貸に移る代わりに自宅に留まり続けた。その結果、市場に出る住宅の供給が減少し、価格が上昇した。
• この効果は、十分な住宅が建設されていない市場でのみ発生した。

住宅ローン金利が上昇すると、通常は住宅価格は下がる。しかし、パンデミック後に金利が上昇した際には逆の現象が起き、新しい研究がその仕組みと理由を解明している。

通常、金利が高くなると買い手が市場から離れるため、需要が減少し価格は下がる。しかし、2021年の経済は非常に異例であり、ハーバード住宅研究センターの研究員ジャスティン・カッツによる新しい論文は、「ロックイン」効果が金利上昇にもかかわらず価格を押し上げ続けた仕組みと場所を詳しく調査している。結果として、賃貸者がこの現象に大きく関与していた。

2021年、長年の最低金利から住宅ローン金利は上昇を始め、わずか2年で3%未満から7%以上にまで上昇した。パンデミック中は金利が非常に低かったため、何百万もの住宅所有者が非常に低金利の住宅ローンを持ち続け、売却を控える大きな経済的インセンティブを持っていた。市場に出る住宅が少なくなることで、供給と需要のバランスは売り手側に傾き、価格は上昇し続けた。

これが経済に与える影響

この研究は、住宅供給を拡大する政策が、住宅の手頃な価格を促進し、米国経済の重要なセクターを安定させる可能性が高いことを示している。

カッツの研究は、その考え方に潜む穴を指摘している。つまり、ロックインされた住宅所有者もまた住宅購入者になり得るのではないか？ それなのに、なぜ供給とともに需要も減少せず、価格が下がらなかったのか。

答えは、住宅所有者と賃貸者の入れ替わりにあった。賃貸から所有へと移る道は一方通行ではない。毎年、多くの売り手が次の住まいを賃貸にすることを選び、住宅在庫を解放している。例えば、フェニーメイによると、2022年9月には、住宅売却者の36%が次の住まいを賃貸にする予定だった。ロックイン効果は、その潜在的な在庫を固定化してしまった。

「金利ロックが、賃貸市場に出るはずだった所有者の引越しを抑制すれば、所有者居住用住宅の供給全体が減少し、家賃に比べて住宅価格が上昇する」とカッツは述べている。

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本日（3月10日）の住宅ローン金利比較 — 現在の金利は6.30%まで低下

このロックイン効果は、2021年から2023年までの期間において、予想された住宅価格と実際の価格との差の約40%を占めていた。

さらに、カッツはこの効果が、十分な住宅が建設されていない地域でのみ発生したことを発見した。これは、住宅の手頃な価格を実現するために政府が追求すべき政策に影響を与える。

「住宅の手頃さを改善する政策は、住宅供給の拡大に焦点を当てるべきだ」と彼は述べている。「一方、住宅販売の選択に影響を与えるような政策介入、例えばポータビリティの導入は、総体的な住宅価格にはほとんど影響しないだろう。」