新政はどのような住宅購入の恩恵をもたらすのか？市場の動向にどのような影響を与えるのか？専門家による上海不動産市場「新七条」の解説

2024年2月25日、上海市住房城乡建设委や市房管局などの五つの部門は、「本市の不動産政策のさらなる最適化と調整に関する通知」（以下、「通知」）を共同で発行し、住宅購入制限の緩和、住宅公積金ローンの最適化、個人住宅税の改善の三つの側面において計7つの政策を含んでいます。

今回の「新7条」の施行は、住宅購入者にどのような恩恵をもたらすのでしょうか？上海の不動産市場の今後の動向にはどのような影響があるのでしょうか。2月25日、澎湃新聞の記者は、これらの市民の関心事について、複数の業界専門家にインタビューを行い、新政の解説とその影響や今後の市場の展望について分析・予測を行いました。

住宅購入のハードルを下げ、安定した居住層の購買需要を支援

住みやすく安定した居住環境を提供し、職住バランスを促進するために、住民の合理的な住宅需要を満たすことに焦点を当てて、「通知」は住宅購入制限のさらなる緩和を明確に示しています。具体的には、次の三点です：
一つは、上海戸籍外の住民が外環内の住宅を購入するために必要な社会保険や個人所得税の納付年数を短縮すること。
二つは、条件を満たす上海戸籍外の住民が外環内で1戸の追加購入を認められること。
三つは、上海市居住証を5年以上所持する非上海戸籍の住民が、市内で1戸の住宅を購入できるが、その際に社会保険や所得税の証明は不要とすること。

新政によると、上海戸籍外の住民が、住宅購入前に本市で連続して社会保険または個人所得税を1年以上納付している場合、外環外の住宅は何戸でも購入可能で、外環内の住宅は1戸に制限されます。社会保険または所得税を3年以上連続して納付している場合は、外環内で2戸まで購入可能です。さらに、上海市居住証を5年以上所持している場合は、市全域で1戸の住宅に制限されます。

「この住宅購入制限緩和の分析から、今回の新政は購入のハードルを下げ、購入可能な戸数を増やしたと言えます」と、上海易居不動産研究院の副院長・嚴躍進は述べています。今回の政策では、非上海戸籍の住民が外環内の住宅を購入するための社会保険納付年数が1年に短縮され、さらに社会保険を3年以上納付している非上海戸籍の家庭は、外環内で2戸の住宅を購入できることになり、上海での住宅購入のハードルがさらに低下し、待機コストも下がっています。

また、新政は安定した居住層の購買需要も支援しています。政策変更前は、都市の基盤サービスに従事する人や、企業の本社が他の都市にある人々は、上海で社会保険を納付していないために住宅購入資格を持てませんでした。今回の「新7条」は、こうした上海に安定して居住する層の購買需要を支援する方針に立ち、居住証を5年以上所持していれば住宅購入資格を認めるとしています。「つまり、従来の制限は社会保険の納付年数に主に依存していましたが、新政では居住証の年数とも連動させることができるようになったのです」と嚴躍進は述べています。

上海中原不動産のアナリスト・呂文曦は、この住宅購入制限の最適化について、「対象範囲が拡大し、多様な堅実・改善ニーズに応えられるようになった」と分析しています。
「今や、社会保険を1年納付していれば、少なくとも1戸の住宅を購入できる。内外環線の区分もなくなった」と彼は述べています。現在、中高層の改善ニーズが顕著であり、特に新築や立地にこだわる物件について、政策はこれらの買い手の需要を的確に解放しています。一方、社会保険を3年以上納付している非上海戸籍の住民は、以前は住宅条件の改善のためにまず売却してから買い換える必要がありましたが、今では先に購入してから売却したり、さらには2戸目の購入も可能になっています。

公積金ローンの「認房不認貸」の実現とコスト削減

公積金を活用した住宅消費支援をさらに推進し、納付者のさまざまな段階での居住ニーズに応えるために、「通知」では住宅公積金政策も最適化しています：
一つは、最大ローン額の引き上げ。
二つは、ローンの戸数認定の最適化。
三つは、多子家庭の住宅購入支援範囲の拡大です。

ローン額については、新政は、家庭が購入する初めての住宅に対する公積金ローンの最高額を160万元から240万元に引き上げると明示しています。これに、多子家庭やグリーン建築の購入に対する最高ローン額の上乗せ（最大35％）を加味すると、市内の公積金家庭の最大ローン額は324万元に達します。二戸目の住宅購入に対する最高ローン額も同様に引き上げられています。

呂文曦はこれについて、「公積金ローン額の引き上げにより、より低金利のローンを享受でき、負担を軽減できる」と分析しています。
「現在の公積金金利は商業ローンよりもはるかに低いため、多く借りることで返済負担を軽減できる」と彼は述べています。特に、必要性の高い買い手にとっては、総額300万円以内の“乗車用住宅”を多く購入する場合、公積金ローンの上限が240万円に増え、必要な資金を十分に賄えるとしています。さらに、以前に発表された多子家庭やグリーン建築の優遇措置と併用すれば、最大ローン額は324万円に達し、月々の返済や総利息負担を大きく軽減できます。ただし、最終的なローン額は、各自の公積金口座残高などの状況に依存します。

ローン戸数の認定については、新政は、すでに公積金ローンを利用したことのある市内の納付者家庭について、
市内に住宅がなく、または1戸だけ所有し、かつ現在公積金ローンを完済している場合、再び市内で住宅を購入する際に公積金ローンを申請できると明示しています。

「これにより、上海の公積金ローンの条件がさらに緩和され、『認房不認貸』の実現に近づいた」と嚴躍進は述べています。
「以前は、公積金ローンの利用回数が2回に達すると、その後の購入にはローンが利用できませんでしたが、今後は、住宅がなく、または1戸だけ所有し、かつローンを完済していれば、引き続きローンを利用できるのです」
と彼は説明しています。
これにより、より多くの住宅置き換え家庭が公積金ローンの支援を受けやすくなり、改善型住宅需要の解放を促進します。

さらに、新政は、多子家庭の二戸目の住宅購入に対しても公積金ローンの支援範囲を拡大し、最大ローン額を市内最高額の20％上乗せしています。
「二戸目も一戸目と同じ条件にし、公積金ローンの新制度は、より多くの改善型家庭層をカバーし、多様な需要をさらに解放する」と呂文曦は述べています。

個人住宅税のより人間的な政策とコスト削減

住民の置き換えや改善ニーズを支援するために、「通知」では、2026年1月1日以降、
上海戸籍の家庭の子どもが成人した後に、唯一の住宅を購入した場合、その住宅に対する個人住宅税の課税を一時的に免除すると規定しています。
具体的には、未成年時（または上海の個人住宅税試験導入前）に親や祖父母と共同所有していた住宅について、上海で新たに購入または置き換えた住宅が、その子ども家庭の唯一の住宅であり続ける場合は、個人住宅税の課税が一時的に免除されます。

「個人住宅税の運用内容はより人間的になった」と、呂文曦は述べています。
「以前は、子どもが成人後に新たに購入した住宅についても、家庭の唯一の住宅であれば税金を支払う必要があり、新たな需要の解放に一定の影響がありました。今回の政策は、現実の客観的な問題に対応し、対象者の負担や懸念を軽減しています」と彼は付け加えています。

合理的な需要をさらに解放し、市場の安定と好調を維持

今回の新政の施行が、市場の今後の動きにどのような影響をもたらすのでしょうか。

嚴躍進は、「今回の『新7条』は、上海の総合的な施策、都市ごとの施策、既存と新規の政策の効果的な組み合わせを反映しており、広範な恩恵と的確な施策を特徴としています」と述べています。
「総合的に見て、さまざまな住宅需要をさらに支援し、特に職住バランスや居住の質の向上、堅実な改善ニーズに応えるものであり、住宅購入コストの継続的な低減とともに、住宅消費需要の積極的な解放と供給と需要のバランスを促進し、現在の市場の安定と好調をさらに強固にするでしょう」と述べています。

「現在の市場調整はほぼ完了し、価格の安定化予想も高まっていること、各種好材料の政策が重なることを踏まえると、今回の新政は、各サブマーケットの取引活性化を促進するとともに、市場間の循環と健全な発展を促すものと考えます。特に、置き換えの連鎖を円滑にすることに寄与するでしょう」と嚴躍進は例示しています。
「例えば、非上海戸籍の住民は、今や社会保険を1年納付すれば外環内の住宅を購入でき、市場への参入ペースが加速する見込みです。もし中古住宅を一戸購入すれば、売り手の物件登録や置き換えを促し、新築市場の在庫処理も進むでしょう。こうした動きにより、市場間でより良い循環メカニズムが形成され、不動産市場の安定と健全な発展に大きく寄与します」と述べています。

呂文曦は、「今回の新政は、合理的な購買需要をさらに解放し、上海の不動産市場の年間の動向をより堅実にするだろう」と見ています。
「私は、上海の不動産市場は今年良いスタートを切ると考えています。以前の移転・再配置用の住宅の試験や国有企業による中古住宅の買収などの施策と併せて、今後の展開はより堅実になるでしょう。取引量が着実に増加すれば、価格も早期に底打ちできる見込みです」と彼は述べています。
「政策の推進は秩序立っており、着実に実施される見込みで、市場の好調傾向をさらに強固にし、不動産市場の安定的かつ健全な発展を後押しするでしょう」と締めくくっています。

この記事は、澎湃新聞からの転載です。

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