年の春節後の二日目、上海は早くも不動産市場に「コンビネーション戦術」を打ち出し、さまざまな面で不動産政策の最適化を図った。2月25日、上海市住房・都市農村建設管理委員会など五つの部門は共同で「本市の不動産政策のさらなる最適化・調整に関する通知」（通称「新七条」）を発表し、購入制限の緩和、公積金の最適化、不動産税の整備など七つの内容を盛り込んだ。「『上海七条』は、上海の不動産規制の最適化が再び進化したことを示す。」と、中指研究院上海データ部門の張文静は記者に語った。新政は、非上海戸籍者の住宅購入のハードルを下げ、居住証の対象者の購入資格を拡大し、外環内の購入制限を適度に緩和することで、政策レベルでの参入障壁を低減している。これらの措置は、市場の信頼回復に効果的であり、市場の弱気な予測を逆転させるだろう。全国の不動産市場が底打ちと回復の兆しを見せ、上海の年初からの市場の着実な回復と相まって、今回の新政は段階的な緩和、区域別施策、複合的なアプローチを特徴とし、予期の安定、民生の保障、循環の促進を考慮したものであり、業界からは一線都市の規制最適化の模範的な操作と見なされている。**段階的緩和による購入制限の緩和**今回の新政について、上海の链家研究院の李根は、その核心的な論理は段階的緩和と区域別施策を中心とし、「資格＋資金＋コスト」の組み合わせによる効果的な施策だと考えている。これを「精密、体系的、市民生活と市場の安定を両立させる」と要約できる。購入制限の緩和に関して、新政は明確に示している。非上海戸籍の家庭や独身者が外環内の住宅を購入する場合、社会保険の連続納付年数は3年から1年に短縮され、1戸の購入が可能となる。社会保険を3年以上連続納付した非上海戸籍の家庭は、外環内で1戸増やすことができる。居住証の保有期間が5年に達すれば、市内全域で1戸の購入資格を得られる。「今回の段階的緩和策は、上海の顧客層構造と住宅需要に正確に適合し、市場の新たな需要と改善需要を効果的に取り込み、より広範な購買層をカバーし、新たな需要が一・二手市場にそれぞれ伝わることを確実にした。」と、58安居客研究院の張波は述べた。同策を支持する策研究院の宋紅衛は、非上海籍者の外環内の購入ハードルが社会保険3年から1年に引き下げられたことで、少なくとも9万人の潜在的購買層が増加すると推定している。この層は新たな需要層であり、外環内の不動産市場の活性化に明らかに寄与する。また、非上海籍者が3年以上居住した場合に「住宅票」の資格を付与することは、改善型需要の解放に直接的な影響を与える。過去2年の外地人の住宅購入行動を見ると、家庭の子供の数が増加するにつれ、この層の二戸目の需要も高まっている。さらに、40歳以上の中年層の外地人は、居住の質や周辺設備に対する要求も高まっており、改善需要の潜在力は大きい。今回の新政は、外地人の改善需要の喚起にも大きく寄与する。「居住証を5年以上保有すれば、購入資格を得られる。従来の社会保険のみを基準とした制限を突破し、在沪の安定した就労・生活者層をさらにカバーする。」と、張文静は述べた。**公積金ローンの大幅引き上げ**「公積金ローン政策の最適化は、今回の新政の支払い能力向上と置換チェーンの円滑化の核心的施策であり、改善・置換の痛点を直撃し、市場の中古・新築の需要に高度に適合している。」と、張波は記者に語った。公積金政策の最適化に関して、新政は、家庭の初めての住宅購入における公積金ローンの最高額を160万元から240万元に引き上げ、多子家庭やグリーン建築の最高ローン額の上昇政策（最大35％上昇）と併用し、公積金家庭の最大ローン額は324万元に達することを規定した。二戸目の住宅購入に対する最高ローン額も引き上げられる。さらに、「認房不認貸」の原則を実施し、多子家庭の住宅購入支援範囲を拡大。二戸目の住宅購入において、最高ローン額は市内最高額の20％上昇となる。「上海は今回、初めての公積金ローン額を240万元に引き上げ、多子家庭やグリーン建築の上昇政策と併用して最高324万元に達し、上海の高額住宅の特性に適合。これにより、初めての家庭や改善家庭の頭金・月々の支払い負担を効果的に軽減できる。」と、張波は述べた。易居研究院の副院長、严跃进は、「認房不認貸」の制度により、多くの住宅置換家庭が公積金ローンの支援を受けやすくなり、改善型需要の解放を促進できると指摘した。また、多子家庭の二戸目ローン額の20％上昇政策は、支援範囲を初めての購入から二戸目に拡大し、こうした家庭の住居アップグレード需要に正確に応え、人口構造の変化にも適合している。**不動産税政策の最適化**今回の「新七条」では、不動産税に関する細部も微調整され、操作の口径も最適化された。最新の政策によると、上海戸籍の家庭の子供が成人した後、新たに住宅を購入または置換した場合、その住宅が成人子供家庭の唯一の住宅であれば、不動産税は一時的に免除される。「新政前は、上海戸籍の家庭の子供が成人後に初めて住宅を購入する場合は不動産税は免除だったが、置換段階では課税対象となった。新政後は、置換後に唯一の住宅であれば、不動産税は課されない。これは改善型住宅需要への支援を示す。」と、严跃进は述べた。専門家は、不動産税政策の整備は、上海戸籍家庭の改善・置換需要の実質的な緩和であり、税負担に対する懸念を緩和し、現在の二手房の流通不足の状況とも呼応していると分析している。上海の最新政策について、業界関係者は「上海の不動産市場は『量は増え、価格は安定』の見通しだ」と述べている。張波は、今回の政策によって喚起される需要を三つに分類した。第一は、新市民や新たな人材の外環内の初めての購入需要。第二は、長期在住者の外環内の改善・増購需要。第三は、上海戸籍家庭の置換・アップグレード需要。これら三つの需要は、市場の最も核心的な合理的需要であり、その解放は上海の新築・中古の取引活性化に効果的に寄与する。宋紅衛は、今回の新政は中古市場により大きな影響を与える可能性があると指摘した。現在、上海の不動産市場はストック市場に入りつつあり、新築と中古の取引比率は1:5に達している。中古の取引活性化は、市場の流動性不足を緩和し、「売却して買い替える」ことで新築市場の改善需要を促進し、一・二手市場の双方向の活性化をもたらす。58安居客の調査データによると、2025年の上海の中古住宅の検索者比率は前年比4.7ポイント増加し、掲載物件数はわずか1.72％増にとどまった。張波は、「多くの初めての購入需要には大きな解放余地があり、新政はそのギャップを埋めるものだ」と述べた。李根も、市場は量の増加と価格の安定、構造の最適化の修復期を迎えると予測し、初めての需要と改善需要が同時に恩恵を受けると見ている。専門家は、上海の不動産市場の安定は、全国市場にとっても大きな信頼の源になると指摘した。「購入制限の最適化と公積金支援の政策連携により、合理的な潜在需要を効果的に解放し、新築・中古の市場を同時に回復させるだろう。」と、張文静は述べた。市場の活性化は、不動産企業の在庫圧力やキャッシュフローの改善、土地市場や地方財政の安定にも寄与し、健全な不動産市場のエコシステムを形成する。（出典：財聯社）
上海、2026年の一線都市の規制緩和第一弾を発表、住宅市場は「取引量増加と価格安定」が見込まれる
年の春節後の二日目、上海は早くも不動産市場に「コンビネーション戦術」を打ち出し、さまざまな面で不動産政策の最適化を図った。
2月25日、上海市住房・都市農村建設管理委員会など五つの部門は共同で「本市の不動産政策のさらなる最適化・調整に関する通知」（通称「新七条」）を発表し、購入制限の緩和、公積金の最適化、不動産税の整備など七つの内容を盛り込んだ。
「『上海七条』は、上海の不動産規制の最適化が再び進化したことを示す。」と、中指研究院上海データ部門の張文静は記者に語った。新政は、非上海戸籍者の住宅購入のハードルを下げ、居住証の対象者の購入資格を拡大し、外環内の購入制限を適度に緩和することで、政策レベルでの参入障壁を低減している。これらの措置は、市場の信頼回復に効果的であり、市場の弱気な予測を逆転させるだろう。
全国の不動産市場が底打ちと回復の兆しを見せ、上海の年初からの市場の着実な回復と相まって、今回の新政は段階的な緩和、区域別施策、複合的なアプローチを特徴とし、予期の安定、民生の保障、循環の促進を考慮したものであり、業界からは一線都市の規制最適化の模範的な操作と見なされている。
段階的緩和による購入制限の緩和
今回の新政について、上海の链家研究院の李根は、その核心的な論理は段階的緩和と区域別施策を中心とし、「資格＋資金＋コスト」の組み合わせによる効果的な施策だと考えている。これを「精密、体系的、市民生活と市場の安定を両立させる」と要約できる。
購入制限の緩和に関して、新政は明確に示している。非上海戸籍の家庭や独身者が外環内の住宅を購入する場合、社会保険の連続納付年数は3年から1年に短縮され、1戸の購入が可能となる。社会保険を3年以上連続納付した非上海戸籍の家庭は、外環内で1戸増やすことができる。居住証の保有期間が5年に達すれば、市内全域で1戸の購入資格を得られる。
「今回の段階的緩和策は、上海の顧客層構造と住宅需要に正確に適合し、市場の新たな需要と改善需要を効果的に取り込み、より広範な購買層をカバーし、新たな需要が一・二手市場にそれぞれ伝わることを確実にした。」と、58安居客研究院の張波は述べた。
同策を支持する策研究院の宋紅衛は、非上海籍者の外環内の購入ハードルが社会保険3年から1年に引き下げられたことで、少なくとも9万人の潜在的購買層が増加すると推定している。この層は新たな需要層であり、外環内の不動産市場の活性化に明らかに寄与する。
また、非上海籍者が3年以上居住した場合に「住宅票」の資格を付与することは、改善型需要の解放に直接的な影響を与える。過去2年の外地人の住宅購入行動を見ると、家庭の子供の数が増加するにつれ、この層の二戸目の需要も高まっている。さらに、40歳以上の中年層の外地人は、居住の質や周辺設備に対する要求も高まっており、改善需要の潜在力は大きい。今回の新政は、外地人の改善需要の喚起にも大きく寄与する。
「居住証を5年以上保有すれば、購入資格を得られる。従来の社会保険のみを基準とした制限を突破し、在沪の安定した就労・生活者層をさらにカバーする。」と、張文静は述べた。
公積金ローンの大幅引き上げ
「公積金ローン政策の最適化は、今回の新政の支払い能力向上と置換チェーンの円滑化の核心的施策であり、改善・置換の痛点を直撃し、市場の中古・新築の需要に高度に適合している。」と、張波は記者に語った。
公積金政策の最適化に関して、新政は、家庭の初めての住宅購入における公積金ローンの最高額を160万元から240万元に引き上げ、多子家庭やグリーン建築の最高ローン額の上昇政策（最大35％上昇）と併用し、公積金家庭の最大ローン額は324万元に達することを規定した。二戸目の住宅購入に対する最高ローン額も引き上げられる。
さらに、「認房不認貸」の原則を実施し、多子家庭の住宅購入支援範囲を拡大。二戸目の住宅購入において、最高ローン額は市内最高額の20％上昇となる。
「上海は今回、初めての公積金ローン額を240万元に引き上げ、多子家庭やグリーン建築の上昇政策と併用して最高324万元に達し、上海の高額住宅の特性に適合。これにより、初めての家庭や改善家庭の頭金・月々の支払い負担を効果的に軽減できる。」と、張波は述べた。
易居研究院の副院長、严跃进は、「認房不認貸」の制度により、多くの住宅置換家庭が公積金ローンの支援を受けやすくなり、改善型需要の解放を促進できると指摘した。また、多子家庭の二戸目ローン額の20％上昇政策は、支援範囲を初めての購入から二戸目に拡大し、こうした家庭の住居アップグレード需要に正確に応え、人口構造の変化にも適合している。
不動産税政策の最適化
今回の「新七条」では、不動産税に関する細部も微調整され、操作の口径も最適化された。
最新の政策によると、上海戸籍の家庭の子供が成人した後、新たに住宅を購入または置換した場合、その住宅が成人子供家庭の唯一の住宅であれば、不動産税は一時的に免除される。
「新政前は、上海戸籍の家庭の子供が成人後に初めて住宅を購入する場合は不動産税は免除だったが、置換段階では課税対象となった。新政後は、置換後に唯一の住宅であれば、不動産税は課されない。これは改善型住宅需要への支援を示す。」と、严跃进は述べた。
専門家は、不動産税政策の整備は、上海戸籍家庭の改善・置換需要の実質的な緩和であり、税負担に対する懸念を緩和し、現在の二手房の流通不足の状況とも呼応していると分析している。
上海の最新政策について、業界関係者は「上海の不動産市場は『量は増え、価格は安定』の見通しだ」と述べている。
張波は、今回の政策によって喚起される需要を三つに分類した。第一は、新市民や新たな人材の外環内の初めての購入需要。第二は、長期在住者の外環内の改善・増購需要。第三は、上海戸籍家庭の置換・アップグレード需要。これら三つの需要は、市場の最も核心的な合理的需要であり、その解放は上海の新築・中古の取引活性化に効果的に寄与する。
宋紅衛は、今回の新政は中古市場により大きな影響を与える可能性があると指摘した。現在、上海の不動産市場はストック市場に入りつつあり、新築と中古の取引比率は1:5に達している。中古の取引活性化は、市場の流動性不足を緩和し、「売却して買い替える」ことで新築市場の改善需要を促進し、一・二手市場の双方向の活性化をもたらす。
58安居客の調査データによると、2025年の上海の中古住宅の検索者比率は前年比4.7ポイント増加し、掲載物件数はわずか1.72％増にとどまった。張波は、「多くの初めての購入需要には大きな解放余地があり、新政はそのギャップを埋めるものだ」と述べた。
李根も、市場は量の増加と価格の安定、構造の最適化の修復期を迎えると予測し、初めての需要と改善需要が同時に恩恵を受けると見ている。
専門家は、上海の不動産市場の安定は、全国市場にとっても大きな信頼の源になると指摘した。
「購入制限の最適化と公積金支援の政策連携により、合理的な潜在需要を効果的に解放し、新築・中古の市場を同時に回復させるだろう。」と、張文静は述べた。市場の活性化は、不動産企業の在庫圧力やキャッシュフローの改善、土地市場や地方財政の安定にも寄与し、健全な不動産市場のエコシステムを形成する。
（出典：財聯社）