Property Play: データセンター拡張が「転換点」に達する

この記事の一部は、Diana OlickとともにCNBC Property Playニュースレターに最初に掲載されました。Property Playは、個人からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで、不動産投資家向けの新たな機会や進化する市場動向を取り上げています。今後の号をメールで受け取りたい方は登録してください。北米全体でデータセンターの建設が非常に急速に拡大しており、セクターの新規建設の大部分は従来の主要市場を超えて拡大しています。JLLの新報告によると、テキサス州はバージニア州に代わり、世界最大のデータ市場の座を狙っており、これを「転換点」と呼んでいます。現在の35ギガワットの建設パイプラインの約64％は、長らく最大のデータセンターマーケットであったバージニアなどの成熟市場を超えて拡大しています。2025年末のデータセンターの空室率は、過去最低の1％を2年連続で維持しています。「データセンターセクターは正式にハイパードライブに入った」と、JLLの米国データセンターマーケット担当エグゼクティブマネージングディレクター兼共同リードのAndy Cvengrosは述べています。「2年連続で記録的な低空室率が維持されていることは、バブル懸念に対する説得力のある証拠であり、ほぼすべての大規模建設パイプラインが投資適格のテナントによって事前にコミットされていることとも一致しています。」現在建設中の容量のほぼすべて（92％）が事前にコミットされており、JLLによると、少なくとも2030年まで空室はかなり低い状態が続く見込みです。需要はハイパースケーラーと人工知能によって牽引されており、新規開発への逆風が建設を十分に活発にさせていません。JLLはまた、トップ5のハイパースケーラーが2026年に必要なインフラ整備のために7100億ドルの資本支出を計画していると指摘しています。貸し手もこれに積極的で、昨年の総融資額は750億ドルと記録的でした。グローバルな不動産開発企業Nuveenは、現在の強い需要を活用しつつ、リスクを軽減するためにビルド・アンド・セールのモデルを採用し、短期的なアプローチを取っています。「需要はかなりあり、今後5年で供給過剰の状況にはならないと考えています」とNuveen不動産のグローバル責任者Chad Phillipsは述べており、長期的な展望はあまり予測できないと付け加えています。「かなり早い段階で進化が起きるため、短期的な建設と販売を検討しています。」もちろん、インフラの制約、特に電力に関するリスクも大きく、電力網の接続には平均で約4年、場合によってはそれ以上かかることもあります。そのため、大手テナントは何年も前に容量を確保する必要があります。これが、より多くの電力供給が可能な新市場への拡大を促しています。「多くの企業が現地の発電設備の建設を検討しています」とJLLのグローバルデータセンター調査責任者Andrew Batsonは述べています。「リスクを軽減できますが、最終的にはほとんどの運営者は長期的な電力網の接続を望んでいます。」