Sering melihat banyak pertanyaan tentang opsi pembiayaan alternatif akhir-akhir ini, jadi saya pikir akan saya jelaskan sesuatu yang tidak cukup dibahas—hipotek uang pembelian.

Pada dasarnya, jika Anda tidak memenuhi syarat untuk pinjaman bank tradisional (kredit buruk, rasio utang terhadap penghasilan tinggi, uang muka kecil), hipotek uang pembelian adalah ketika penjual menjadi pemberi pinjaman Anda sebagai gantinya. Penjual membiayai properti secara langsung, Anda berdua menyepakati syarat, dan boom—tidak ada bank yang terlibat.

Begini cara kerjanya sebenarnya: Penjual menentukan semuanya—uang muka, tingkat bunga, jangka pinjaman, biaya. Anda melakukan pembayaran bulanan langsung kepada mereka berdasarkan jadwal amortisasi. Pajak properti dan asuransi terpisah, jadi Anda yang mengurus sendiri. Banyak dari kesepakatan ini juga termasuk pembayaran balloon di akhir, yang pada dasarnya adalah sejumlah besar uang yang harus dibayar saat masa berakhir.

Izinkan saya memberi contoh konkret. Katakan seseorang membeli rumah seharga $80.000 tetapi tidak bisa mendapatkan persetujuan bank. Mereka menawarkan penjual uang muka $25.000 dan bertanya apakah penjual akan membiayai sisanya. Penjual setuju dengan bunga 7% selama 5 tahun (diangsur selama 20). Itu berarti pembayaran bulanan sekitar $426 untuk lima tahun, lalu pembayaran balloon sekitar $47.000 untuk menutupnya. Pembeli mendapatkan hak milik saat penutupan, tetapi penjual memegang hak gadai sampai lunas.

Ada berbagai variasi dari pengaturan ini juga. Kontrak tanah, opsi sewa-untuk-milik, perjanjian sewa-beli, mengasumsikan hipotek penjual yang sudah ada, atau pinjaman uang keras dari pemberi pinjaman swasta. Masing-masing memiliki mekanisme sendiri tergantung situasi Anda.

Keuntungannya? Anda benar-benar bisa mendapatkan pembiayaan saat pemberi pinjaman tradisional tidak mau menyentuh Anda. Penutupan lebih cepat karena Anda melewati seluruh proses underwriting. Biaya lebih rendah karena dokumen yang lebih sedikit. Dan Anda serta penjual bisa menegosiasikan semuanya—uang muka, tingkat bunga, jadwal.

Namun kekurangannya—dan ini penting—Anda biasanya membayar tingkat bunga yang lebih tinggi daripada di bank. Pembayaran balloon itu bisa sangat memberatkan jika Anda tidak siap. Penjual mungkin ragu jika kredit Anda benar-benar buruk. Dan beberapa hipotek memiliki klausul due-on-sale yang bisa menghalangi jenis pengaturan ini.

Jadi ya, hipotek uang pembelian bisa menjadi opsi yang sah jika Anda terjebak, tapi masuklah dengan mata terbuka tentang apa yang Anda tandatangani.