Kebijakan baru membawa manfaat apa bagi pembelian rumah? Bagaimana pengaruhnya terhadap tren pasar? Pakar mengulas tentang "Tujuh Aturan Baru" pasar properti Shanghai

Pada 25 Februari, lima departemen termasuk Komisi Perumahan dan Pembangunan Kota Shanghai serta Biro Pengelolaan Properti Perumahan Kota Shanghai bersama-sama mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Lebih Lanjut Mengoptimalkan dan Menyesuaikan Kebijakan Properti di Kota Ini” (selanjutnya disebut “Pemberitahuan”), yang mencakup tujuh kebijakan dalam tiga aspek: pengurangan pembatasan pembelian rumah, optimalisasi pinjaman dana perumahan, dan penyempurnaan pajak properti pribadi.

Peluncuran “Tujuh Kebijakan Baru” ini, apa manfaatnya bagi pembeli rumah? Bagaimana pengaruhnya terhadap tren pasar properti Shanghai di masa depan? Pada 25 Februari, untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan yang menjadi perhatian warga, wartawan dari Pengpai News mewawancarai beberapa ahli industri untuk menginterpretasikan kebijakan baru ini, serta menganalisis dan memprediksi dampaknya dan arah pasar di masa mendatang.

Mengurangi ambang pembelian rumah, mendukung kebutuhan pembelian dari kelompok penghuni yang stabil

Untuk melayani kebutuhan hunian yang layak dan mendukung keseimbangan antara tempat tinggal dan pekerjaan, serta memenuhi kebutuhan wajar warga, “Pemberitahuan” secara tegas memperjelas pengurangan kebijakan pembatasan pembelian rumah: Pertama, memperpendek masa wajib peserta asuransi sosial atau pajak penghasilan pribadi bagi warga non-Shanghai yang membeli rumah di luar lingkar dalam; kedua, warga non-Shanghai yang memenuhi syarat dapat membeli satu rumah tambahan di dalam lingkar luar; ketiga, warga non-Shanghai yang memegang “Surat Tinggal Shanghai” selama lima tahun atau lebih, dapat membeli satu rumah di kota ini tanpa harus menunjukkan bukti pembayaran asuransi sosial atau pajak penghasilan.

Menurut kebijakan baru, warga non-Shanghai yang secara terus-menerus membayar asuransi sosial atau pajak penghasilan pribadi di kota ini selama minimal satu tahun sebelum membeli rumah, dapat membeli rumah tanpa batas jumlah di luar lingkar luar, tetapi terbatas satu rumah di dalam lingkar dalam; jika membayar selama minimal tiga tahun, maka terbatas dua rumah di dalam lingkar dalam. Pemegang “Surat Tinggal Shanghai” selama lima tahun atau lebih, terbatas satu rumah di seluruh kota.

“Dari analisis pengurangan pembatasan pembelian rumah, kebijakan baru ini menurunkan ambang pembelian rumah dan meningkatkan jumlah rumah yang dapat dibeli,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti Shanghai Yiju. Ia menambahkan, kebijakan ini memperpendek masa pembayaran asuransi sosial bagi warga non-Shanghai yang membeli rumah di dalam lingkar luar menjadi satu tahun, dan bagi keluarga non-Shanghai yang membayar asuransi selama tiga tahun, mereka dapat membeli dua rumah di dalam lingkar luar. Ini menunjukkan bahwa ambang pembelian rumah bagi warga non-Shanghai di Shanghai semakin rendah, dan biaya menunggu semakin berkurang.

Selain itu, kebijakan baru ini juga mendukung kebutuhan pembelian rumah dari kelompok penghuni yang stabil. Sebelum kebijakan ini diubah, orang yang bekerja di layanan dasar kota atau kantor pusat perusahaan yang berada di luar kota, karena tidak membayar asuransi sosial di Shanghai, tidak memenuhi syarat untuk membeli rumah. Kebijakan “Tujuh Kebijakan Baru” ini berfokus pada mendukung kebutuhan pembelian rumah dari kelompok penghuni yang stabil di Shanghai, dengan mengizinkan mereka yang memegang surat tinggal selama lima tahun atau lebih untuk memenuhi syarat membeli rumah. “Dengan kata lain, sebelumnya pembatasan utama didasarkan pada masa pembayaran asuransi sosial, tetapi dengan kebijakan baru, juga dapat dikaitkan dengan masa tinggal yang tercantum dalam surat tinggal,” kata Yan Yuejin.

Luo Wenxi, analis dari Zhongyuan Real Estate, berpendapat bahwa optimalisasi pembatasan pembelian ini memperluas cakupan, sehingga dapat memenuhi berbagai kebutuhan mendesak dan perbaikan. “Sekarang, cukup dengan satu tahun asuransi sosial, seseorang bisa membeli minimal satu rumah, tanpa membedakan antara zona dalam dan luar lingkar.” Ia menjelaskan bahwa saat ini permintaan perbaikan dari segmen menengah ke atas cukup signifikan, terutama untuk rumah baru atau yang berada di lokasi strategis, dan kebijakan ini secara tepat menyalurkan kebutuhan pembeli tersebut. Untuk warga non-Shanghai yang membayar asuransi selama tiga tahun, sebelumnya biasanya mereka melakukan perbaikan dengan cara mengganti rumah—jual dulu, baru beli—namun sekarang mereka bisa membeli dulu, lalu menjual, bahkan langsung membeli rumah kedua.

Pinjaman dana perumahan yang menerapkan prinsip “Tidak Mengakui Kredit, Hanya Mengakui Rumah”, menurunkan biaya pinjaman

Untuk lebih memanfaatkan peran dana perumahan dalam mendukung konsumsi properti dan memenuhi kebutuhan hunian yang layak dari peserta selama berbagai tahap, “Pemberitahuan” juga mengoptimalkan kebijakan dana perumahan**: Pertama, meningkatkan batas maksimum pinjaman dana perumahan; kedua, mengoptimalkan pengakuan jumlah rumah yang dapat dibeli dengan pinjaman; ketiga, memperluas cakupan dukungan pembelian rumah bagi keluarga dengan banyak anak.**

Dalam hal batas pinjaman, kebijakan baru ini secara tegas menyatakan bahwa batas maksimum pinjaman dana perumahan untuk keluarga yang membeli rumah pertama dari keluarga peserta dana perumahan meningkat dari 1,6 juta yuan menjadi 2,4 juta yuan. Ditambah dengan kebijakan peningkatan batas maksimum pinjaman untuk keluarga dengan banyak anak dan pembelian bangunan hijau (maksimal naik 35%), maka batas maksimum pinjaman dana perumahan di kota ini dapat mencapai 3,24 juta yuan. Batas maksimum pinjaman untuk pembelian rumah kedua juga ditingkatkan secara proporsional.

Luo Wenxi berpendapat bahwa peningkatan batas pinjaman dana perumahan ini memungkinkan peserta menikmati suku bunga pinjaman yang lebih rendah, sehingga mengurangi beban biaya pinjaman. “Saat ini, suku bunga dana perumahan jauh lebih rendah daripada pinjaman komersial, jadi pinjaman lebih banyak dari dana perumahan akan membantu mengurangi tekanan pembayaran cicilan,” katanya. Terutama bagi pembeli kebutuhan mendesak, membeli rumah dengan total harga di bawah 3 juta yuan, batas pinjaman yang meningkat menjadi 2,4 juta yuan sangat memenuhi kebutuhan mereka. Ditambah dengan insentif lain seperti dukungan untuk keluarga dengan banyak anak dan bangunan hijau, batas pinjaman maksimum bisa mencapai 3,24 juta yuan, secara signifikan mengurangi beban cicilan bulanan dan total bunga yang harus dibayar. Namun, perlu dicatat bahwa jumlah pinjaman dana perumahan akhir tergantung pada saldo akun dana perumahan masing-masing peminjam.

Dalam hal pengakuan jumlah rumah yang dapat dibeli dengan pinjaman dana perumahan, kebijakan baru ini secara tegas menyatakan bahwa bagi keluarga peserta dana perumahan di kota ini yang telah menggunakan pinjaman dana perumahan sebelumnya, dan saat ini tidak memiliki rumah atau hanya memiliki satu rumah, serta telah melunasi pinjaman dana perumahan sebelumnya, mereka dapat mengajukan pinjaman dana perumahan saat membeli rumah lagi di kota ini.

“Ini menunjukkan bahwa syarat pinjaman dana perumahan di Shanghai semakin longgar, yaitu menerapkan prinsip ‘Tidak Mengakui Kredit, Hanya Mengakui Rumah’,” kata Yan Yuejin. Sebelumnya, jika seseorang telah menggunakan pinjaman dana perumahan dua kali, maka pinjaman selanjutnya tidak akan diproses. Setelah kebijakan ini, selama mereka tidak memiliki rumah atau hanya memiliki satu rumah, dan pinjaman sebelumnya sudah dilunasi, mereka tetap dapat menikmati hak pinjaman dana perumahan. “Ini memungkinkan lebih banyak keluarga yang melakukan perbaikan rumah mendapatkan dukungan pinjaman dana perumahan, sehingga mendorong pelepasan kebutuhan perumahan yang lebih baik,” katanya.

Selain itu, kebijakan baru ini juga memperluas cakupan dukungan pinjaman dana perumahan untuk keluarga dengan banyak anak, dari pembelian rumah pertama menjadi pembelian rumah kedua. Untuk keluarga dengan banyak anak yang membeli rumah kedua, batas pinjaman maksimum akan dinaikkan sebesar 20% dari batas maksimum pinjaman di kota ini. “Pembelian rumah kedua disamakan dengan rumah pertama, dan kebijakan pinjaman dana perumahan ini akan mencakup lebih banyak keluarga yang ingin memperbaiki kondisi tempat tinggal mereka, serta lebih banyak memenuhi kebutuhan beragam,” kata Luo Wenxi.

Kebijakan pajak properti pribadi yang lebih manusiawi, mengurangi biaya kepemilikan bagi kelompok tertentu

Untuk mendukung kebutuhan perbaikan dan pergantian rumah warga, “Pemberitahuan” menetapkan bahwa mulai 1 Januari 2026, bagi keluarga warga kota yang anaknya dewasa dan membeli rumah yang merupakan satu-satunya rumah keluarga anak dewasa tersebut, akan sementara dibebaskan dari pajak properti pribadi. Artinya, jika pemilik rumah saat masih di bawah umur (atau sebelum uji coba pajak properti pribadi di kota ini) telah bersama orang tua atau kakek-nenek (luar) mereka memiliki rumah, dan setelah membeli atau mengganti rumah di kota ini, rumah tersebut tetap menjadi satu-satunya rumah keluarga anak dewasa (kecuali rumah yang dimiliki bersama sebelumnya), maka mereka akan sementara dibebaskan dari pajak properti pribadi.

“Pelaksanaan pajak properti pribadi ini menjadi lebih manusiawi,” kata Luo Wenxi. Ia menambahkan, sebelumnya, beberapa pembeli harus membayar pajak properti meskipun rumah tersebut merupakan satu-satunya rumah keluarga mereka setelah anak dewasa, karena mereka membeli rumah baru. Hal ini berpengaruh terhadap pelepasan kebutuhan baru tersebut. Kebijakan ini mengatasi masalah objektif yang dihadapi secara nyata, dan mengurangi kekhawatiran serta biaya kepemilikan rumah dari kelompok terkait.

Akan lebih jauh lagi mendorong pelepasan kebutuhan yang wajar dan memperkuat tren pasar properti yang stabil dan membaik

Bagaimana pengaruh peluncuran kebijakan baru ini terhadap tren pasar di masa mendatang?

Yan Yuejin berpendapat bahwa “Tujuh Kebijakan Baru” ini sepenuhnya mencerminkan pendekatan komprehensif Shanghai, menerapkan kebijakan sesuai kondisi kota, dan memanfaatkan efek gabungan dari kebijakan stok dan peningkatan, serta menonjolkan karakteristik kebijakan yang luas dan tepat sasaran. Secara keseluruhan, kebijakan ini menunjukkan dukungan lebih lanjut terhadap berbagai kebutuhan perumahan, termasuk keseimbangan antara tempat tinggal dan pekerjaan, hunian yang layak dan nyaman, serta kebutuhan perbaikan mendesak. Selain menurunkan biaya pembelian rumah secara terus-menerus, kebijakan ini juga akan mendorong pelepasan permintaan konsumsi properti secara aktif dan menyeimbangkan hubungan antara penawaran dan permintaan, sehingga memperkuat tren pasar properti yang stabil dan membaik saat ini.

“Dengan mempertimbangkan bahwa penyesuaian pasar saat ini sudah cukup, ekspektasi stabilisasi harga semakin menguat, dan berbagai kebijakan menguntungkan saling tumpang tindih, kami percaya bahwa kebijakan ini tidak hanya akan meningkatkan transaksi di berbagai subpasar, tetapi juga akan mendorong perkembangan yang sehat dan siklus yang baik antar pasar, terutama dalam mendukung kelancaran proses pergantian rumah.” contoh Yan Yuejin, “Misalnya, warga non-Shanghai saat ini hanya perlu memenuhi satu tahun asuransi sosial untuk membeli rumah di dalam lingkar dalam, sehingga proses masuk pasar dapat dipercepat. Jika mereka membeli rumah bekas, ini akan mendorong pemilik rumah untuk menampilkan dan menjual properti mereka, serta mendorong pasar rumah baru untuk mengurangi stok. Dengan demikian, akan terbentuk mekanisme siklus yang lebih sehat dan interaktif antar pasar, yang secara efektif akan mendukung perkembangan pasar properti yang stabil dan sehat.”

Menurut Luo Wenxi, peluncuran kebijakan ini akan lebih jauh melepaskan kebutuhan pembelian rumah yang wajar, dan akan mendorong tren pasar properti Shanghai sepanjang tahun menjadi lebih stabil. “Saya percaya, pasar properti Shanghai tahun ini akan memulai dengan baik, didukung oleh berbagai langkah seperti uji coba tiket relokasi dan relokasi, akuisisi rumah bekas oleh perusahaan negara, dan lain-lain. Volume transaksi yang terus meningkat akan mempercepat pemulihan harga rumah dari titik terendah,” katanya. “Pelaksanaan kebijakan ini berjalan tertib dan stabil, dan diharapkan dapat semakin memperkuat tren pasar yang positif, serta membantu percepatan perkembangan pasar properti yang stabil dan sehat.”