Shanghai memulai pelonggaran pembatasan pembelian di kota tingkat satu pada tahun 2026, pasar properti diharapkan mengalami peningkatan volume dan stabilitas harga

Setelah Tahun Tikus, hari kedua mulai bekerja setelah Tahun Baru Imlek di Shanghai langsung meluncurkan serangkaian “pukulan gabungan” di pasar properti, melakukan berbagai optimalisasi kebijakan properti.

Pada 25 Februari, lima departemen di Shanghai, termasuk Komisi Pengelolaan Perumahan dan Pembangunan Pedesaan dan Kota, bersama-sama mengeluarkan pemberitahuan tentang “Pengoptimalan dan Penyesuaian Kebijakan Properti di Kota Ini” (disebut “Tujuh Aturan Baru”), yang mencakup pengurangan batasan pembelian, optimalisasi dana pinjaman, dan penyempurnaan pajak properti.

“‘Tujuh Aturan Shanghai’ menandai peningkatan lagi dalam pengaturan dan optimalisasi kontrol pasar properti di Shanghai.” Kata Zhang Wenjing, General Manager Data di Institut Riset Zhongzhi, kepada wartawan, bahwa kebijakan baru ini melalui pengurangan ambang batas pembelian bagi non-warga Shanghai, memperluas kualifikasi pembelian bagi pemegang kartu tinggal, dan sedikit melonggarkan batasan pembelian di dalam lingkar luar, secara kebijakan menurunkan ambang masuk pasar, yang akan secara efektif memperbaiki kepercayaan pasar dan membalikkan ekspektasi pasar yang cenderung lemah.

Pada titik penting di mana pasar properti nasional mulai membangun dasar dan pulih, dan pasar Shanghai secara bertahap menghangat di awal tahun, kebijakan baru ini menampilkan karakter pelonggaran bertahap, strategi zonasi, dan kombinasi kekuatan, dengan mempertimbangkan stabilisasi ekspektasi, perlindungan kehidupan rakyat, dan promosi sirkulasi, yang dipandang industri sebagai contoh pengoptimalan kontrol di kota tingkat satu.

Pelonggaran bertahap batasan pembelian

Menurut kepala Institut Riset Lianjia Shanghai, Li Gen, inti logika dari kebijakan baru ini adalah pelonggaran bertahap dan strategi zonasi, membentuk kombinasi kekuatan “kualifikasi + dana + biaya”, yang dapat diringkas sebagai “akurasi, sistematis, dan memperhatikan stabilitas pasar serta kehidupan rakyat.”

Dalam hal pelonggaran batasan pembelian, kebijakan baru secara tegas menyatakan bahwa keluarga non-warga Shanghai atau individu lajang yang membeli properti di dalam lingkar luar, masa pembayaran asuransi sosial yang berkelanjutan dari 3 tahun menjadi 1 tahun, dapat membeli 1 unit; keluarga non-warga Shanghai yang telah membayar asuransi sosial selama 3 tahun diizinkan menambah 1 unit di dalam lingkar luar; dan pemegang kartu tinggal selama 5 tahun dapat membeli 1 unit di seluruh kota.

“Strategi pelonggaran bertahap ini sangat tepat sesuai dengan struktur dan kebutuhan pembeli di Shanghai, secara efektif menampung kebutuhan mendesak dan peningkatan properti, mencakup kelompok pembeli yang lebih luas, dan memastikan bahwa permintaan baru dapat tersalurkan ke pasar primer dan sekunder.” kata Zhang Bo, Presiden Institut Riset 58 Anjuke.

Deputi Direktur Yige Research Institute, Song Hongwei, berpendapat bahwa batasan pembelian di luar lingkar luar bagi non-warga Shanghai dari 3 tahun asuransi sosial menjadi 1 tahun, diperkirakan dapat menambah potensi pembeli sekitar 90.000 orang, yang termasuk kelompok kebutuhan mendesak dan memiliki pengaruh signifikan dalam mendorong pasar properti di dalam lingkar luar.

Selain itu, pemberian “kartu rumah” kepada non-warga yang telah tinggal lebih dari 3 tahun memiliki dampak langsung dalam merangsang kebutuhan perbaikan. Berdasarkan perilaku pembelian orang luar kota dalam dua tahun terakhir, dengan meningkatnya jumlah anggota keluarga, kebutuhan akan properti kedua juga meningkat. Selain itu, orang luar kota berusia di atas 40 tahun yang menuntut kualitas hunian dan fasilitas semakin meningkat, sehingga potensi kebutuhan perbaikan cukup besar. Kebijakan baru ini juga berpengaruh besar dalam merangsang pelepasan kebutuhan perbaikan dari orang luar kota.

“Memiliki kartu tinggal selama 5 tahun dapat memperoleh kualifikasi pembelian, melampaui batasan sebelumnya yang hanya mengandalkan asuransi sosial, sehingga lebih banyak orang yang tinggal dan bekerja secara stabil di Shanghai dapat tercover.” kata Zhang Wenjing.

Peningkatan besar plafon pinjaman dana pinjaman

“Optimalisasi kebijakan dana pinjaman adalah inti dari kebijakan baru ini untuk meningkatkan kemampuan pembayaran dan membuka rantai pergantian properti, secara langsung mengatasi masalah utama dalam perbaikan properti, dan sangat sesuai dengan kebutuhan pasar akan jual beli properti lama dan baru.” kata Zhang Bo kepada wartawan.

Dalam hal optimalisasi kebijakan dana pinjaman, kebijakan baru menetapkan bahwa plafon maksimum pinjaman dana pinjaman untuk pembelian rumah pertama oleh keluarga yang menabung dari 1,6 juta yuan menjadi 2,4 juta yuan, ditambah dengan kebijakan peningkatan plafon pinjaman untuk keluarga dengan banyak anak dan pembelian bangunan hijau (maksimal 35%), sehingga plafon maksimum pinjaman keluarga dapat mencapai 3,24 juta yuan. Plafon pinjaman untuk pembelian rumah kedua juga ditingkatkan.

Selain itu, kebijakan “mengakui rumah, tidak mengakui pinjaman” diterapkan untuk dana pinjaman. Dukungan pembelian rumah kedua untuk keluarga dengan banyak anak diperluas, dengan plafon pinjaman tertinggi meningkat 20% dari plafon maksimum kota.

“Shanghai kali ini meningkatkan plafon pinjaman dana pinjaman rumah pertama menjadi 2,4 juta yuan, dan setelah ditambah kebijakan peningkatan untuk keluarga dengan banyak anak dan bangunan hijau, maksimum mencapai 3,24 juta yuan, sesuai dengan karakter properti dengan harga tinggi di Shanghai, dapat secara efektif mengurangi beban uang muka dan cicilan bulanan keluarga yang membutuhkan.” kata Zhang Bo.

Wakil Direktur Yiju Research Institute, Yan Yuejin, menunjukkan bahwa kebijakan “mengakui rumah, tidak mengakui pinjaman” memungkinkan lebih banyak keluarga yang melakukan pergantian properti mendapatkan dukungan pinjaman dana pinjaman, yang dapat mendorong pelepasan kebutuhan perbaikan. Kebijakan peningkatan plafon pinjaman 20% untuk keluarga dengan banyak anak juga memperluas dukungan dari rumah pertama ke rumah kedua, secara tepat memenuhi kebutuhan peningkatan hunian keluarga tersebut, dan sesuai dengan tren perubahan struktur penduduk.

Optimalisasi kebijakan pajak properti

Kebijakan “Tujuh Aturan Baru” ini juga melakukan penyesuaian kecil terkait detail pajak properti, berusaha mengoptimalkan prosedur terkait.

Menurut kebijakan terbaru, untuk keluarga warga Shanghai yang anaknya dewasa dan membeli atau mengganti rumah, selama rumah tersebut adalah satu-satunya rumah keluarga anak dewasa tersebut, sementara pajak properti sementara dikecualikan.

“Sebelum kebijakan ini, bagi keluarga warga Shanghai, saat anak dewasa membeli rumah pertama tidak dikenai pajak properti, tetapi saat mengganti rumah akan dikenai pajak tersebut. Setelah kebijakan ini, jika penggantiannya termasuk satu-satunya rumah, maka tidak lagi dikenai pajak properti, yang mendukung kebutuhan perbaikan rumah.” kata Yan Yuejin.

Para analis berpendapat bahwa penyempurnaan kebijakan pajak properti pribadi merupakan pelonggaran nyata terhadap kebutuhan pergantian properti bagi keluarga warga Shanghai, secara tepat mengurangi kekhawatiran terkait biaya pajak dan biaya lainnya, serta menyesuaikan dengan karakter pasar properti sekunder yang kurang likuid saat ini.

Mengenai kebijakan terbaru di Shanghai, para profesional industri memperkirakan bahwa pasar properti Shanghai akan menunjukkan tren “volume meningkat, harga stabil.”

Zhang Bo merangkum tiga jenis permintaan yang diaktifkan oleh kebijakan ini: pertama, kebutuhan pembelian pertama bagi pendatang baru dan tenaga kerja baru di dalam lingkar luar; kedua, kebutuhan peningkatan dan pembelian tambahan bagi penduduk lama di Shanghai; ketiga, kebutuhan upgrade dari keluarga warga Shanghai. Ketiga kebutuhan ini adalah kebutuhan utama pasar yang paling rasional, dan pelepasan permintaan ini akan secara efektif mengaktifkan transaksi properti baru dan sekunder di Shanghai.

Song Hongwei menekankan bahwa dampak kebijakan ini terhadap pasar properti sekunder mungkin lebih besar daripada properti baru. Saat ini, pasar properti Shanghai telah memasuki pasar stok, dengan rasio transaksi properti baru dan sekunder mencapai 1:5. Peningkatan aktivitas transaksi sekunder tidak hanya dapat mengurangi masalah likuiditas yang lemah saat ini, tetapi juga dapat mendorong pelepasan kebutuhan perbaikan melalui “jual lama, beli baru,” sehingga menciptakan sinergi dua arah antara pasar primer dan sekunder.

Menurut data pemantauan 58 Anjuke, jumlah pencari properti sekunder di Shanghai pada tahun 2025 meningkat 4,7 poin persentase secara tahunan, sementara jumlah listing hanya meningkat 1,72%. Zhang Bo menyatakan bahwa ini menunjukkan masih ada ruang besar untuk pelepasan kebutuhan mendesak dan kebutuhan peningkatan, tetapi hambatan dalam ambang batas pembelian membuat permintaan ini belum efektif terwujud. Kebijakan baru ini secara tepat mengisi kekosongan tersebut.

Li Gen juga memperkirakan bahwa pasar akan memasuki periode pemulihan dengan volume meningkat dan harga stabil, serta struktur pasar yang lebih optimal, dengan manfaat bagi kebutuhan mendesak dan peningkatan secara bersamaan.

Para analis menyatakan bahwa sebagai indikator utama di kota tingkat satu, stabilitas pasar properti Shanghai akan memberikan kepercayaan lebih besar bagi pasar nasional.

“Optimalisasi batasan pembelian dan dukungan dana pinjaman akan secara efektif melepaskan kebutuhan yang terpendam dan wajar, serta mendorong pasar properti baru dan sekunder untuk pulih secara bersamaan.” kata Zhang Wenjing. “Peningkatan aktivitas pasar akan membantu mengurangi tekanan penjualan pengembang dan memperbaiki arus kas, menstabilkan pasar tanah dan keuangan daerah, serta membentuk ekosistem pengembangan pasar properti yang sehat.”