Property Play: Ekspansi pusat data mencapai ‘titik balik’

Versi artikel ini pertama kali muncul di newsletter CNBC Property Play bersama Diana Olick. Property Play membahas peluang baru dan yang sedang berkembang bagi investor properti, mulai dari individu hingga modal ventura, dana ekuitas swasta, kantor keluarga, investor institusional, dan perusahaan publik besar. Daftar untuk menerima edisi mendatang langsung ke kotak masuk Anda. Pembangunan pusat data berkembang dengan sangat cepat di seluruh Amerika Utara sehingga sebagian besar pembangunan baru di sektor ini kini melampaui pasar tradisional awal. Texas akan segera menggantikan Virginia sebagai pasar data terbesar di dunia, menurut laporan baru dari JLL, yang menyebutnya sebagai “titik balik.” Sekitar 64% dari jalur pembangunan sebesar 35 gigawatt kini melampaui pasar yang disebut matang, seperti Virginia, yang selama ini menjadi pasar pusat data terbesar. Kekosongan pusat data pada akhir 2025 tetap pada tingkat terendah dalam sejarah, yaitu 1%, untuk tahun kedua berturut-turut. “Sektor pusat data secara resmi telah memasuki hiperdrive,” kata Andy Cvengros, direktur eksekutif dan co-lead pasar pusat data AS di JLL. “Kekosongan yang sangat rendah selama dua tahun berturut-turut memberikan bukti kuat terhadap kekhawatiran gelembung, terutama ketika hampir seluruh jalur pembangunan besar kami sudah dikunci oleh penyewa berperingkat investasi.” Hampir semua, 92%, dari kapasitas yang sedang dibangun saat ini sudah dikunci sebelumnya, yang menunjukkan bahwa kekosongan kemungkinan akan tetap sangat rendah setidaknya hingga 2030, menurut JLL. Permintaan saat ini didorong oleh hyperscalers dan kecerdasan buatan, dan hambatan terhadap pembangunan baru membuat konstruksi kurang kuat dari yang seharusnya. JLL juga mencatat bahwa lima hyperscaler teratas memiliki rencana pengeluaran modal sebesar $710 miliar pada 2026 untuk membangun infrastruktur yang diperlukan. Pemberi pinjaman tampaknya antusias untuk ikut serta, dengan total pembiayaan sebesar $75 miliar tahun lalu, yang merupakan rekor. Nuveen, sebuah perusahaan pengembang properti global, mengambil pendekatan jangka pendek terhadap sektor ini, memanfaatkan permintaan yang kuat saat ini tetapi mengikuti model bangun dan jual untuk mengurangi risiko. “Sebenarnya ada cukup banyak permintaan, dan kami pikir dalam lima tahun ke depan tidak akan terjadi kelebihan pasokan,” kata Chad Phillips, kepala global Nuveen Real Estate, menambahkan bahwa jangka panjangnya kurang dapat diprediksi. “Akan ada evolusi yang cukup cepat, dan itulah sebabnya kami melihat pembangunan jangka pendek dan kemudian menjualnya.” Tentu saja, ada risiko besar terkait kendala infrastruktur, khususnya pasokan listrik. Waktu koneksi ke jaringan listrik rata-rata sekitar empat tahun atau bahkan lebih lama. Akibatnya, penyewa utama perlu mengamankan kapasitas bertahun-tahun sebelumnya. Hal ini mendorong ekspansi ke pasar baru yang memiliki lebih banyak pasokan listrik. “Banyak perusahaan mempertimbangkan pembangunan pembangkit listrik di lokasi mereka sendiri,” kata Andrew Batson, kepala riset pusat data global di JLL. “Ini mengurangi risiko. Namun, pada akhirnya, mayoritas operator menginginkan konektivitas jaringan listrik jangka panjang.”