Ketika sewa menggerogoti ekonomi: Lagos dan biaya makroekonomi dari perumahan yang tidak terjangkau

Lagos telah menjadi salah satu contoh paling jelas di Afrika tentang bagaimana pasar perumahan dapat secara diam-diam berkembang menjadi risiko makroekonomi.

Ketika rumah tangga berpenghasilan menengah dan pekerja rutin menghabiskan 50–70% dari pendapatan mereka untuk sewa, kerusakannya jauh melampaui “tekanan perumahan.”

Ini muncul sebagai permintaan konsumen yang lebih lemah, produktivitas yang menurun, dan trajektori pertumbuhan yang lebih lambat dan lebih rapuh.

Lebih Banyak Cerita

Zichs Agro suspensi menyoroti tata kelola NGX yang dipertanyakan

23 Februari 2026

Ikeja Hotels vs. Transcorp Hotels: Siapa yang tampil lebih baik di tahun 2025

23 Februari 2026

Ini adalah disfungsi struktural dan tidak boleh dianggap sebagai tekanan sementara terhadap kemampuan membeli.

Situasi perumahan di Lagos adalah krisis sosial dan keadaan darurat ekonomi.

Skala dan ketekunan distorsi ini mengkhawatirkan. Ketika setengah dari pendapatan rumah tangga hilang ke biaya tempat tinggal bulan demi bulan, ekonomi kehilangan dua kali lipat: sekali dalam konsumsi yang terabaikan, dan lagi dalam produktivitas yang menurun.

Lagos tidak hanya mahal untuk tinggal. Biaya operasinya juga tinggi, dan biaya tersebut semakin bertambah.

Kepadatan, permintaan, dan defisit

Kekuatan yang mendorong krisis sewa di Lagos tidak misterius. Lagos adalah negara bagian terpadat di Nigeria dan magnet bagi migrasi serta pencarian pekerjaan, dengan sebagian besar penduduknya tinggal dan bekerja di dalam wilayah metropolitan.

Penilaian Bank Dunia mencatat kepadatan luar biasa kota ini sekitar 8.000 orang per kilometer persegi, jauh di atas rata-rata nasional. Populasi dan aktivitas ekonomi terkonsentrasi di inti kota, sementara ekspansi spasial yang cepat dan tidak terkendali mendorong pertumbuhan ke daerah peri-urban.

Gabungan dari kepadatan, migrasi masuk, terbatasnya tanah yang dilayani, dan hambatan infrastruktur menghasilkan hasil yang dapat diprediksi: permintaan akan perumahan melebihi pasokan, sewa naik lebih cepat dari upah, dan pasar tenaga kerja kota secara diam-diam terbebani oleh biaya tempat tinggal.

Angka sewa sendiri menceritakan kisahnya. Laporan pasar perumahan residensial Lagos tahun 2025 yang dikutip oleh The Guardian menunjukkan sewa tahunan untuk apartemen satu kamar mencapai hingga NGN20,9 juta di Eko Atlantic, dengan kawasan utama lainnya seperti Banana Island, Ikoyi, dan Victoria Island juga mencatat rata-rata jutaan naira. Bahkan di luar distrik paling premium, apartemen satu kamar di beberapa bagian Mainland mencapai jutaan naira per tahun.

Mudah untuk mengaitkannya hanya sebagai “masalah Pulau.” Namun, itu tidak benar. Kita sedang mengalami tekanan kemampuan membeli di seluruh kota dengan tingkat yang bervariasi di berbagai lokasi.

Laporan “State of Lagos Housing Market (Vol. 3)” memperkirakan defisit perumahan sekitar 3,4 juta unit dan mencatat bahwa lebih dari 70% penduduk tetap menyewa. Beban sewa, oleh karena itu, bukan masalah pinggiran yang mempengaruhi segmen kecil. Ini adalah fitur utama dari cara kebanyakan orang Lagos hidup.

Kejatuhan permintaan: Bagaimana sewa menghalangi konsumsi

Begitu sewa menghabiskan 50–70% dari pendapatan, mekanisme ekonomi menjadi sederhana. Permintaan rumah tangga menurun karena sewa terlebih dahulu mengklaim pendapatan. Bagi sebagian besar pekerja, sewa menghalangi konsumsi rutin yang mendukung perdagangan dan pekerjaan lokal.

Korban paling langsung adalah pengeluaran yang sangat penting secara ekonomi: perbaikan rumah, pilihan makanan yang lebih baik, layanan kesehatan preventif, layanan digital, dan tabungan kecil yang sering mendanai usaha mikro. Akibatnya, perputaran bisnis kecil berkurang, rencana ekspansi melemah, dan penciptaan lapangan kerja baru berkurang. Ini sangat penting di Lagos, di mana sebagian besar ekonomi didorong oleh jasa dan perdagangan, dan di mana ribuan usaha kecil bergantung pada daya beli mingguan dari pekerja bergaji dan penghasilan informal.

Data PDB resmi Nigeria menunjukkan konsumsi rumah tangga melemah tajam secara riil pada tahun 2024, dengan penurunan besar dari kuartal pertama dan kedua. Banyak faktor yang berkontribusi terhadap tekanan konsumsi, tetapi perumahan adalah salah satu penguras terbesar yang tetap, terutama di Lagos. Ketika biaya tempat tinggal rumah tangga meningkat lebih cepat dari pendapatannya, penyesuaian terjadi di bagian lain dari keranjang konsumsi.

Jika kondisi ini menjadi normal bagi mayoritas pekerja perkotaan, penekanan permintaan tidak lagi bersifat siklikal tetapi menjadi struktural.

Denda produktivitas: Komuter sebagai pajak tersembunyi

Krisis sewa di Lagos juga merusak sisi penawaran ekonomi melalui produktivitas. Perjalanan jauh adalah pajak tersembunyi yang mengikuti perumahan yang tidak terjangkau di dekat pusat pekerjaan. Ketika sewa di daerah yang padat pekerjaan meningkat, pekerja didorong ke pinggiran, dan waktu perjalanan bertambah.

Seiring waktu, itu mengurangi jam kerja efektif, meningkatkan stres dan biaya kesehatan, meningkatkan ketidakhadiran, dan melemahkan pembentukan modal manusia. Di kota di mana populasi dan pekerjaan sangat terkonsentrasi di inti metro, dan di mana ekspansi peri-urban berlangsung cepat, penalti perjalanan adalah hasil yang dapat diprediksi dari inflasi sewa dan hambatan yang menghambat output.

Perangkap inflasi: Ketika harga saling mengejar

Inflasi terus memperburuk tekanan ini tanpa henti. Laporan CPI Nigeria menunjukkan lingkungan harga yang tinggi, dengan angka inflasi utama yang tinggi dan kenaikan berkelanjutan dalam tingkat harga umum. Dalam situasi seperti ini, pemilik tanah sering menyesuaikan harga sewa secara defensif untuk mempertahankan pengembalian riil, sementara penyewa menghadapi kenaikan biaya di seluruh makanan, transportasi, dan utilitas.

Ketika inflasi umum dan inflasi sewa berjalan lebih cepat dari pertumbuhan upah, tekanan pada pendapatan yang dapat dibelanjakan secara riil menjadi parah dan berlangsung lama. Lagos kemudian mengalami paradoks: kota mungkin terlihat secara ekonomi “sibuk,” tetapi kesejahteraan rumah tangga riil memburuk dan permintaan menjadi rapuh.

Standar internasional: Seberapa buruk 50–70%?

Analisis komparatif menunjukkan seberapa tidak normal hasil rasio sewa terhadap pendapatan di Lagos. Secara internasional, standar kemampuan membeli yang umum digunakan dalam penelitian dan statistik resmi sekitar 30% dari pendapatan, dengan bagian yang lebih tinggi dianggap sebagai “beban biaya.”

Tinjauan dari Harvard Joint Center for Housing Studies mencatat betapa luasnya penggunaan standar 30% sebagai acuan untuk tekanan kemampuan membeli.

Di Inggris, misalnya, laporan survei resmi menunjukkan bahwa penyewa swasta menghabiskan rata-rata sekitar 36% dari pendapatan bruto untuk sewa pada tahun 2024, dengan London lebih tinggi lagi sekitar 41,6%.

Angka-angka tersebut dianggap sebagai masalah kemampuan membeli yang serius di ekonomi berpendapatan tinggi. Dengan latar belakang itu, rumah tangga Lagos yang menghabiskan 50–70% untuk sewa tidak hanya di atas garis peringatan. Mereka hidup di zona penekanan permintaan kronis dan kerentanan ekonomi yang meningkat.

Siklus vicious: Dari beban sewa ke kelangkaan pekerjaan

Ketika permintaan ditekan secara besar-besaran, ketenagakerjaan menderita. Bisnis merespons permintaan yang lemah dengan mengurangi jam kerja, menunda perekrutan, dan mengurangi inventaris. Di Lagos, di mana pekerjaan informal dan jasa sangat luas, pasar tenaga kerja bereaksi cepat terhadap guncangan permintaan.

Penekanan permintaan yang didorong oleh sewa ini secara langsung berhubungan dengan pengangguran dan pekerjaan yang tidak penuh, meskipun statistik tenaga kerja resmi tertinggal dari kenyataan yang dirasakan. Hasilnya adalah siklus vicious: sewa yang meningkat mengurangi permintaan; permintaan yang lebih lemah memperlambat penciptaan lapangan kerja; penciptaan lapangan kerja yang lebih sedikit mengurangi kekuatan tawar dan pertumbuhan upah; dan pendapatan yang stagnan membuat sewa menjadi semakin tidak terjangkau.

Implikasi kebijakan: Pasokan, bukan slogan

Inilah sebabnya mengapa kemampuan membeli perumahan di Lagos harus diperlakukan sebagai isu reformasi ekonomi, bukan sebagai poin pembicaraan kesejahteraan. Sebuah kota tidak dapat tumbuh secara inklusif ketika tenaga kerjanya dipaksa keluar dari stabilitas.

Temuan tentang beban sewa yang tinggi, defisit perumahan yang besar, dan populasi yang didominasi penyewa harus dibaca sebagai sinyal makroekonomi: Lagos beroperasi dengan hambatan struktural besar terhadap konsumsi, produktivitas, dan mobilitas tenaga kerja. Jika Lagos menginginkan pertumbuhan yang lebih cepat dan hasil pekerjaan yang lebih baik, kota ini tidak bisa membiarkan sewa tumbuh tanpa batas sementara pendapatan stagnan.

Implikasi kebijakan bukanlah seruan sederhana untuk pengendalian sewa di mana-mana. Tetapi Lagos harus memperluas pasokan terjangkau secara besar-besaran, mengurangi gesekan transaksi yang meningkatkan biaya efektif perumahan, dan menyelaraskan perencanaan, infrastruktur, serta investasi transportasi agar pekerja dapat mengakses pekerjaan tanpa membayar premi kedekatan.

Secara praktis, ekonomi akan membaik ketika lebih banyak rumah tangga beralih dari menghabiskan 50–70% dari pendapatan untuk sewa menuju rentang kemampuan membeli yang memungkinkan konsumsi dan tabungan normal. Sampai saat itu, Lagos akan terus menghadapi penalti pertumbuhan yang dapat dihindari: sebuah kota besar di mana tagihan sewa secara diam-diam menggerogoti permintaan yang dibutuhkan bisnis untuk berkembang dan pekerjaan yang dibutuhkan warga untuk bertahan hidup.

• Ayodele Adio adalah pendiri perumahan yang adil dan eksekutif media

Tambahkan Nairametrics di Google News

Ikuti kami untuk Berita Terkini dan Intelijen Pasar.